房价观察

浅贝

炒房，再也不会被善待


作者：诺桑布里庵


全国多地持续几个月高压查处“经营贷入市炒房”；到今天，终于爆出来一个大雷，巨雷。



今天下午，一则“七部门查处深房理”的消息在网上低烈度传播，一石激起千层浪；尽管局外人对此迷惘无所知，但是对于房地产圈的人而言，这消息无疑是深水炸弹。



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而七部委查处“深房理”的原因，正如《通告》中所披露的，“教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格”、“以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资”、以及“提供‘一条龙’服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房”等等，当然，还包括“虚假广告”等边缘性违法违规操作。



一句话，深房理不仅自己炒房，更是把“炒房”作为一个产业链，以推高房价为终极目标。



在“房住不炒”提了这么多年，而且多位重量级大佬发话“房地产是中国经济最大的灰犀牛”的当下，深房理顶风作案，落得这般下场也是天道轮回。



此次“深房理”翻车，起自一个名叫“@深房理装修团队003”的微博用户于4月2日实名举报“@美妈陈小泉”将经营贷用于炒房。连身份证号的前三后四都给出来了，精准打击。。。



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紧接着，4月4日，这个“@深房理装修队003”的微博账户爆出了102分经营贷炒房的资料。记得今年3月18日深圳通报了辖区内“经营贷违规炒房”的数据，结果清新可人：在15.4万笔共1771.73亿元的经营贷中，仅查到21笔、共5180万元流入了楼市。今天这个爆料102笔，单就这个数目，已经超过了上次深圳官方通报的“21笔”。。。

  

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接下来，4月6日，这个“@深房理装修队003”的微博账户继续爆料，点了一串微博用户的名字，而且连他们用经营贷买的小区的名字都爆出来了。宝刀出鞘，不见红不收。。。



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然后就是今天“七部委”的联合通报，至此，深房理宣告翻车。从网民爆料到相关部门反应，只用不到一周的时间，可以说是相当迅速。



那么，“深房理”是何方神圣？为何能够在国家如此大力度调控的环境下存活至今？这次“深房理”被查处，对于深圳乃至中国楼市，又意味着什么呢？





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“深房理们”的骚操作


“深房理”是一个把炒房作为主营业务的机构。它的基本操作方法，就是鼓动全国各地的人去深圳炒房，加入他们的会员，联手推高房价，从中获利。

这样的机构有很多。

但是对于全国各地的人，尤其是普通人来讲，炒深圳的房子，谈何容易。这里面有很多壁垒。其中最大的就是没有指标。

没关系——深房理可以提供各种“一条龙”操作，例如假结婚、例如代持等等。

当然，还有的人没钱，这也是一个不小的障碍。

没关系——深房理会先给你洗脑，告诉你深圳的哪些区片永远涨……然后，你会先跟亲朋好友借钱，亲朋好友接完之后，深房理会“亲自”给你提供贷款，或者让其他“会员”帮你“众筹”……总之，让你凑够一笔“首付”，能够成功在深圳上了车。

到这里，一旦你买了深圳的房子，你就算是深房理的“自己人”了。而深房理所有玩法之中最关键也是最核心的一步，就是通过将房子抵押，假装用于经营，然后骗取经营贷，进行后面更大的套利和炒作。

就这样，来自全国各地的“人”和各种金融机构的“钱”就被深房理源源不断地输送到深圳楼市，日复一日，年复一年，前仆后继，乐此不疲……

试问，这样的炒法，房价能不一直涨嘛？

在我看来，这102笔经营贷还只是冰山一角，因为能够贷出钱来的方式并不只是经营贷，同时，将炒房作为主营业务的团体也不仅只是“深房理”。

更何况，除了直接买买买之外，深房理还会让新老业主之间互相配合打掩护，左右口袋对倒操作，把房价做上去。这实在太容易了。

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例如某小区大户型120平米的房子一般是960万，忽然有一批业主在中介挂出了1200万的价格，紧接着又有人挂出1300万、1400万；随后，有一批购房者非常“壕”地把这1200、1300、1400的价格一口吃下去，这时候小区的其他业主、以及打算买这个小区房子的“刚需”会怎样想？

两个字：恐慌。

于是原本住得好好的业主，忽然觉得自己发达了，一夜之间自己的房子涨了20%、30%，只要把房子卖出去，就有300万，这至少够让自己少工作十年八年的了，试问，这些业主会怎么做？他们大概率会跟着把价格挂上去。

而原本打算买这个小区的“刚需”则心态崩了，一夜之间自己又买不起了，而且看着挂价蹭蹭蹭往上涨，肯定就坐不住了，于是原来打算再看看的，立马就成交了。而这样一来，价格又搞上去了。

就这样，一个个小区就被炒起来了。事实上，第一波挂高价的和第一波吃高价的人，可能就是同一拨人。

这还不算。更惨烈的是杀猪盘和击鼓传花。

说白了，一旦业主和“刚需”不够用的，炒房团也会自相残杀。而此次爆料，也正是出自深房理内部人士的内斗！

像前面那个虚构的例子中原来960，被一路炒到1200、1300、1400的，脱离地心引力的肯定会落下来，但最后那一波接盘的，可能也是深房理的会员！你怎么知道自己不是击鼓传花的最后一棒？

而年前深圳出台二手房交易指导价格，许多小区高出周围同类房源两三成甚至最多50%的，都是这些杀猪盘的目标。

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这些，对于楼市而言可能陌生，但是熟悉股票的朋友一看就明白，这其实就是股票里面坐庄的精准套路；一样一样的。而深圳作为中国资本市场的先行者，这里有太多会玩股票的人，把股票的套路搬到楼市，666。至于普通人为何接触不到像“深房理”这样的机构，那是因为股票的门槛低，有个几万就能进去，而买房子最起码得凑个几百万的首付。

当然，熟悉深圳楼市的朋友都知道，深房理不是第一次被爆料了；之前很多年，一直有零散的信息披露“深房理”以及各种“炒房机构”骚操作，但“深房理们”却雷打不动，一路蒙眼狂奔，越吃越壮；但这次，为什么被“一击必杀”了呢？图片

有人说是监管当局的决心。

我看未必。

我倒是有决心向上火星。但我一辈子下决心，也上不去。。。

此次“深房理”被一剑封喉，从首爆到七部委联合查处，只用了6天时间，其中的关键在于四个字：

联合行动。


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收网


回到那份查处“深房理”的通告，我们看看尾部落款那里的七个部委分别是谁：

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其中，和房地产直接相关的，只有“深圳市住房和建设局”（住建局）。其它，有公安、有市场监督管理局、有网信办；更重要的是剩下的三个：地方金融监管局、央行深圳中心支行、银保监深圳监管局。

最后提到的这三个都是金融口的监管部门。

从此次4月2日首爆，到4月8日“七部委”联合发布通知，说明这是联合行动，而且早有准备。6天的时间，如果没有非常娴熟的配合以及训练，恐怕连发个通知的时间都来不及。

本质上，从发现问题到认识问题需要时间，从认识问题到解决问题也需要时间。

对于炒房这样一个隐蔽潜伏而又无处不在的现象，表面上看到房价蹭蹭蹭一直涨是很容易的，查到资金的来源去向，对于信息时代也不是难事。但是要解决房价一直涨的问题，就不那么容易了：涉及到太多行业、太多市场主体、以及太多监管部门、太多行政机关、太多执法司法机关，以及这些主体之间的配合作战：光是协调这些事，就要花三四年的时间。

“房住不炒”是2017年提出的。到今天，协调配合工作已经全部完成了。此次“七部委查处深房理”的迅疾程度，反映出的图景是：

所有相关部门已经协调一致，联合作战，如臂指使。

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可见，为了遏制高房价，这些年国家费了不少心思。尤其是2017“房住不炒”之后。

记得前些年，调控房价就是停留在口头上，最轻的是喊话，一些所谓的专家学者哔哔几句，还有某大炮这种人鼓吹房价永远涨；

而稍微重一点的，就是从资格上去卡：从提高二套房首付比例，到一个家庭只能买1套，还有各种“卡”和“限”，例如什么要积分落户啦、要缴足XX年社保啦、要英语四六级多少多少分啦……之类的。这些东西说到底都是花拳绣腿，都是能做出来的。

直到2017年出台限竞房，说明我们开始从价格上调控了。但效果并不理想。懂市场经济的都明白，价格是众多博弈的结果，而不是原因；你控制价格，市场主体会通过其它方法绕过价格，例如价格歧视。例如原本一套房子1000万，你非要我卖800万，好，那我房子里有个文物，值200万，要买一起买。

2019/2020是一个重要节点，一方面利率市场化，出台了LPR的定价机制，另一方面出台了关于债务的限制指标——房企的“三条红线”以及银行的“两条红线”。说明我们开始从金融上去调控了。

但金融是水，水往低处流，很难控制；所以虽然“五条红线”像五指山一样牢牢地压在上面，但不论是房企还是购房者依然能够腾挪。

房企，把债务挪到“少数股权”里面，一个个秒变做表高手，明股实债死灰复燃，卷土重来。

购房者，则是把经营贷流入房地产市场，玩起了滚雪球的炒房生意。第一因为经营贷利率低，低于LPR，第二是经营贷容易获得，只要你有一套房，把它抵押了就行。

上有政策下有对策，下有对策上有新的政策。

明股实债和经营贷看似玩得666，但2021年开始加强了对经营贷炒房的查处力度。包括郭树清主席从去年三季度到今年年初罕见的连续3次发声，表示“房地产是中国经济最大的灰犀牛”，以及就在昨天财政部表示“稳步推进房地产税”等内容；明眼人看得出，这是非常强的预警信号，不在于多高级别的大佬发声，而在于告诉人们：

央行和财政部已经开始参与房价调控了！

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这说明什么？

朋友们记得，之前2018年资管新规出台，在中国金融体系里面张牙舞爪了十几年的影子银行，那么复杂的灰色生态都被搞定了，连带着P2P团灭——

我想说的是，那些年金融去杠杆那么复杂的一个项目，我们的央行和银保监，还有证监，在真刀真枪中锻造出来了健壮的肌肉和战斗力。现在，这些都要用在对付炒房上了。

之前有人说，郭主席上一次连续3次提到的那个东西叫做“P2P”。3通喊话毕，6个月，斩于马下。现在，轮到郭主席连续喊话三次的东西是：房地产灰犀牛。

这，还不够令人瑟瑟发抖吗？

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忘掉房地产，拥抱股市吧


回顾历史上发生过的这么多次金融危机，大多与房地产有关，纯粹的股灾其实并不多。例如97年香港金融危机，触发因素是房地产；与97香港前后中国的海南泡沫，是房地产。包括刚刚最近2008年重创美国以及全球金融市场的次贷危机，引发因素还是房地产。人类历史上的英国南海泡沫、美国密西西比泡沫，都跟房地产有关。

某位近期刚刚跳槽的学者在前些年出了一本书，叫做《房地产周期》，里面提到全球各国的经济周期和金融周期，提出一个重要观点：

房地产是财富表征、周期之母、危机策源。

而站在经济的角度，能够驯服房地产市场的国家，经济大多平稳、坚定、有力，居民生活富足殷实。如制造业强国德国，以及科技创新明珠——新加坡。

相反，未能驯服房地产，相反被房地产劫持的国家（经济体）——日本、香港、英国等，普遍贫富分化剧烈、财阀把持经济、创新孱弱。

有些大国，由于土地充足或拜历史条件所赐，房地产周期被无限推迟——例如西进运动中和二战结束后的美国——那么这些时期经济强劲、居民生活水平持续提高。但美国80年代之后经济发展带动泡沫形成，最后再2008年形成全民炒房的高潮，从此经济开始走下坡路。

殷鉴不远，当下正处在历史十字路口的中国，应该怎么选，不言自明。

有人说，二十年前，卖房炒股的人从来没有被善待；但是，2021年，4月8日，历史在这里转弯。是否应该卖房炒股，也许结论没有那么容易下；但是，有一件事是100%的，那就是：

炒房，再也不会被善待。

浅贝

住建部约谈5个城市政府，要求坚决遏制投机炒房！

　　深圳官方也发声了！七部门联合公告表示将对“深房理”涉嫌违规违法违规线索开展联合调查。

　　住建部约谈5个城市政府！要求坚决遏制投机炒房

　　住房和城乡建设部副部长倪虹8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

　　近期广州、合肥、东莞等城市落实主体责任，针对房地产市场升温问题出台了调控措施，对稳定市场起到了一定作用。对此，倪虹指出，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

　　他说，要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。有关省住房和城乡建设厅要切实发挥监督和指导作用，及时报告全省房地产市场情况和工作。

　　倪虹说，落实国家“十四五”规划纲要，抓紧编制“十四五”住房发展规划，改善住房供应结构。人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租房市场，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，降低租赁住房税费负担，加大金融支持力度，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体解决住房困难。

　　5个城市表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实城市主体责任，密切监测市场变化，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。据了解，住房和城乡建设部已将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

　　深圳官方发声了！将对“深房理”开展调查

　　在网友提交多份材料举报深圳“炒房大V”深房理团伙违规套取经营贷进入房地产市场之后，深圳官方终于作了正式回应。

　　深圳市住房和建设局、深圳市公安局、深圳市市场监督管理局、深圳市地方金融监管局 深圳市互联网信息办公室、人民银行深圳市中心支行和深圳银保监局等部门联合发出了《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》，其中指出，为贯彻落实国家有关法律法规规定，切实维护我市房地产市场秩序和金融管理秩序，有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。

                               
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　　《通告》指出，关于举报反映的“深房理”以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为，处置非法集资牵头部门会同行业主管部门、监管部门将依法进行调查处置。

　　《通告》称，关于举报反映的“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为，一经查实，相关当事人将被列入失信名单并受联合惩戒，住房建设部门将依法采取停止使用“购房意向登记系统”及合同网签系统、停止购买或承租保障性住房、停止公积金贷款资格等措施。

　　至于最受外界关注的经营贷违规使用行为，《通告》表示，关于举报反映的“深房理”提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题，金融监管部门将纳入“防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动”作为重点线索核查。

　　“一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。对其中协助借款人违规套取信贷资金的中介机构，住房建设部门将予以依法查处，金融机构一律不得进行合作。”《通告》称。

　　据《南方日报》此前报道，深房理的具体操作模式是，通过制造假流水获取大额信用卡并套现，联合亲戚朋友借款凑齐三成首付，剩下七成房款从“深房理”指定小额贷款公司垫资，一次性付清房款后，将房产过户至购买人名下；之后通过注册公司办理经营贷，从银行换取总房款70%的贷款归还前期借款，实现三成首付；与此同时办理“装修贷”等消费类贷款来还月供。如果有更多的钱，可以考虑继续购买下一套房产。如此循环，直到“财务自由”。

　　《南方日报》指这种模式的风险在于可能涉嫌骗贷，例如其引导和鼓励粉丝“长期大量做个人银行流水，到多家银行申请大额信用卡，发动亲友每人办理几张信用卡以凑首付款”“找公司代开工资做‘工薪贷’”“拿房产做经营贷”等都可能是违规行为。

　　针对“深房理式”炒房，深圳近期也动作频频。

　　2021年4月2日，深圳三部门下发通知，按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求，深圳市住房和建设局将配合深圳银保监局、人民银行深圳市中心支行开展防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动。

　　而据深圳银保监局此前的数据显示，去年该局共部署深圳辖内中资银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，选取6家银行集中开展现场检查，检查覆盖率近50%。针对发现的问题，责令银行立查立改，提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

　　监管出手后，深房理也发了一条微博回应，称已联系律师通过法律途径处理。

                               
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　　以下是通告原文：

　　深圳市住房和建设局 深圳市公安局 深圳市市场监督管理局 深圳市地方金融监管局 深圳市互联网信息办公室 人民银行深圳市中心支行 深圳银保监局 关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告

　　近期，有网民举报“深房理”存在违法违规炒房行为。为贯彻落实国家有关法律法规规定，切实维护我市房地产市场秩序和金融管理秩序，有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查：

　　一、关于举报反映的“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为，一经查实，相关当事人将被列入失信名单并受联合惩戒，住房建设部门将依法采取停止使用“购房意向登记系统”及合同网签系统、停止购买或承租保障性住房、停止公积金贷款资格等措施。

　　二、关于举报反映的“深房理”以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为，处置非法集资牵头部门会同行业主管部门、监管部门将依法进行调查处置。

　　三、关于举报反映的“深房理”提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题，金融监管部门将纳入“防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动”作为重点线索核查，一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。对其中协助借款人违规套取信贷资金的中介机构，住房建设部门将予以依法查处，金融机构一律不得进行合作。

　　四、对于执法检查中发现的“深房理”涉嫌虚假广告行为，市场监管部门将依据《广告法》等法律法规查处，目前，该案正在调查处理中。

　　五、对于“深房理”通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息的行为，一经查实，网信部门将依法依规采取暂停相关账号服务或关停相关账号等处罚措施。

　　六、对于调查过程中发现的涉嫌犯罪线索，将移交公安机关依法处理。

　　相关调查处理结果，将第一时间向社会公布。

　　特此通告。

　　深圳市住房和建设局

　　深圳市公安局

　　深圳市市场监督管理局

　　深圳市地方金融监管局

　　深圳市互联网信息办公室

　　中国人民银行深圳市中心支行

　　中国银行(3.310, 0.01, 0.30%)保险监督管理委员会深圳监管局

　　2021年4月8日

　　日前，21世纪经济报道记者注意到，微博用户@深房理装修队003近期在其个人微博陆续曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索”。

　　其中4月2日的一条微博指出，微博用户@美妈陈小泉于2019年09月18日申请了385万元个人经营性贷款用于炒房。“其名下还有更多贷款也是用于炒房，需要更多详细资料请私信联系本人，请严查。”

　　4月4日，@深房理装修队003更是一举曝出102份炒房材料，其写道“深房理摇篮会员合伙炒房材料102份”，并附上一张长图。

                               
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　　21世纪经济报道记者发现，长图中均是购房信息，时间多为去年上半年，目的多为“代持人招募股东”。而去年4月份，深圳监管层正掀起一场严查消费贷、经营贷违规流入楼市的行动。

　　所谓的代持，是指有资金却没有足够购房资格的群体，在买房时将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，同时支付给代持人一定报酬的炒房行为。

　　根据中国房地产报报道，在具体操作过程中，代持人和炒房客双方会签订《代持协议》和《授权委托协议》，规定炒房客是房屋真实所有者，且炒房客可以代理房屋出租和管理业务。

　　而炒房客会把购房首付款转到代持人账户，“为了规避风险，双方还会签订一个《借款协议》”，显示首付款是代持人向炒房客所借。

　　在代持过程中，代持人会根据实际情况收取服务费，买卖之间的价差越大，服务费也会越贵。

　　据了解，去年11月，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡表示，政府主管部门高度重视，正在对代持炒房等情况调查处理，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

　　记者注意到，@深房理装修队003在爆料中直指的“深房理”在微博认证为“房产专家”，拥有超过140万粉丝，目前想要申请为其“V+会员”需3980元/年。

                               
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　　在个人简介页面，自称为深圳资深房产投资人的@深房理，留下颇多吸引眼球的字眼，比如“限购限贷的情况下，还能怎么买房”“用银行的钱，圆自己的梦”等等。

　　记者翻阅其微博发现，@深房理不断提供购房各环节突破政策限制的“技巧”：如通过落户、代持、假结婚获得购房名额，还有“养房票”，方式包括代缴社保、办理深户等。而公开信息显示，@深房理此前引导其会员在深圳借钱炒房，屡遭投诉。

　　去年11月，@深房理还举办了首场线下见面会，吸引近千人从全国各地来到深圳，参与这场“感恩遇见”的活动。会上，@深房理表示，要培养一万名职业房产投资人。

浅贝

今天，“反炒房”的人民战争打响了！
[url=]起点财经[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]今天

一周前，微博大V“深房理”被微博用户“深房理装修队003”曝光举报。

深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索、深房理摇篮会员合伙炒房材料102份……

                               
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举报材料之精准，能落地到实名实盘；举报线索之详实，能落地到具体银行。

今天，深圳官方发文——

住建局将联合公安局、金融监管局等七部门对“深房理”被举报一事，进行联合调查。

                               
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深房理的瓜田，终于从人民内部炸了。

一地稀碎。

今天，一场反炒房的人民战争打响了！

今天，楼市陷入了人民战争的汪洋大海里！

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请用一句话，来形容此时的“深房理”——
完犊子啦！
朕，让你们这帮人，彻底整完犊子了！

能让七大部门这种明星阵容同时盯上的机构，深房理也算蝎子拉屎独一份了。
理总的微博，已如鱼塘翻了池。

整个留言区，已经打成了一锅粥。
热心网友，古道衷肠好言相劝：
好好锻炼身体，不然进去会很辛苦。
还有一部分坏批，一张嘴就是老风凉批了：
进去后，少洗澡，莫弯腰，千万别捡肥皂。

                               
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要我说，理总还真是个大人物。
事到如今，竟还有工夫在微博里一边控评，一边删留言。俨然一副“小情况，不必惊慌”的镇定模样，稳如老狗。
活该人家就是个办大事儿的人。

活该人家就配得上七大部门的明星阵容。
但是、但是、但是，恕我直言——
深房理，这把是逃不过了。
在联合调查的通告发布前，已经有深房理的会员被银行提前抽贷。
部分银行，率先启动了对深房理的重点排查：

重点排查，支行员工是否与深房理有业务合作；全面排查，深房理重点布局的五大楼盘“诺德假日”、“佳兆业前海广场”、“中海阳光玫瑰园”、“铭筑荔苑”、“前海时代广场”，是否存在违规信贷业务。

这还只是前哨，重点绞杀还在后面。
根据七部门联合调查的通告，深房理主要涉嫌以下五大违法违规：

• 骗取购房资格
• 非法集资（最重）
• 骗取信贷资金
• 虚假广告
• 发布虚假不实信息
  

围绕这五大违法违规行为，针对深房理大概率还有以下杀招：

深房理会员若涉及违规或伪造信贷文件。轻则“禁买+失信人”，重则以涉嫌骗贷，追究刑事责任；核心成员若涉嫌非法集资，大概率有牢狱之灾；违规贷款一定会被抽贷，牵线人和银行信贷部门工作人员将被问责；与深房理有关的一切自媒体平台，将被封禁、罚款、断流量、斩草除根。

自今天开始，深房理以及与深房理有关的一切，已经进入死亡倒计时。


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深房理最大的问题，不在于“炒房”。

而在于，把炒房股份化、规模化、集资化和公司化。

这些东西，全部触及了ZF底线。
绝大多数人，可能觉得深房理只是个炒房集团。

教人炒个房、帮人落个户、帮投资客融个资、解决个购房资格、找到个代持名额、一帮人控个盘，哄抬一下房价……
最严重的，无非就是撮合下经营贷，伪造个贷款资料。
事实上，打开深房理的业务结构，你会发现——
它远比我们想象的恐怖。
2020年8月25日，深圳建市40周年之际，深房理针对会员上线了一个小程序。
这个小程序，主要有三大核心功能：

                               
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第一，帕累托值版块。

有钱的会员，可以把闲钱放在这个板块，吃吃利息；
没钱的会员，可以在这个板块高息借贷，借钱买房。
集资放贷，是要牌照的。
深房理的这个平台，说白了，就特么是个集资放贷的非法平台。
第二，产品大厅版块。

会员可以在这个版块，挂卖名下房产。
房产挂牌买卖，也是要牌照的。
而深房理这个平台，说白了，还特么兼顾了中介交易的功能。
第三，股份大厅。

这个版块的操作，尤为风骚。
举个例子——
咱们没钱，但也想炒房，不如干脆合伙。
一套1000万的房产，被一帮人，切割成若干股份。
你有购房资格，你占5%；你有50万，你占10%；你从银行搞出来100万经营贷，你最牛批，你占20%……
房价涨了，有股东想要退出，也有股东不愿退出。
没关系，咱们会员之间可以在深房理的股份大厅里，相互转让股份。

                               
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这就相当于——
一个野生平台，把不动产以民间的形式，切割成不同的股份；然后将股份卖出，让没有资质和资金不多的人也参与到房产领域；会员之间，还可以相互交易股份。
深房理的活动现场，直接就有大姐举着牌子，挨桌招股——

                               
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这是什么？
这相当于——
深房理以非法的方式，搭建了一个野生房产证券化交易大厅。

官方不敢玩的房产证券化，被野生平台玩了个淋漓尽致。

不得不说，深房理是真牛批，深圳人民是真厉害——
首先，硬生生攒了一个野生银行，供内部集资放贷。

然后，又硬生生攒了一个野生房产中介平台，供内部交易。

最后，再硬生生攒了一个野生证券交易所，供内部交易房产证券化后的股权。
一个炒房机构，内化成了银行、中介和证券交易所。
它就是银行，它就是税局，它就是房管局，它就是证券交易所……
深房理被打爆的根源，当然有哄抬房价的原因。
但更关键的是——
干了太多ZF的事儿，触碰到了野生机构最不该触碰的底线。

它不是在炒房，而是野生机构在自立门户。


3


为什么总是深圳？

2006年，美籍华人牛嘉林和美国人麦博才，在深圳联合创办了一家野生投资机构——金朝阳。
这家野生机构，喊出了当年最为嘹亮的口号：
让1000万中国人改变财商观念、让100万中国人财富明显增长、让10万中国人实现财务自由。

这个口号在15年后的深圳，被深房理衍化成，更令人血脉贲张的口号：
深房理是为人民服务的造富摇篮、实现一个亿的小目标。
15年前的金朝阳，玩的是——
先借钱买豪宅，再以此为资产抵押给银行，不断放大杠杆，获得贷款；然后持续杠杆运作，持续获取资金，投入到金朝阳旗下的野生不动产信托中……
加杠杆买房子，押房子加杠杆，套出钱玩野生信托。
15年后的深房理，把这套玩法打的更加彻底——
不仅攒除了一个内部集资放贷的野生银行，还攒出了一个内部交易的野生中介平台，更搭配了一个内部交易股权的野生资产证券化平台……
依旧是加杠杆买房子，押房子加杠杆，套出钱来左手高息放贷，右手野生信托。

15年过去了，别的城市提及楼市，依旧是买套房子投个资。
Low的一批。
而深圳楼市，不仅玩的一直很高级，而且越来越高级——
楼市金融化，房产证券化。

全民参与，全民撸房。

围绕上面一套打法，深圳拥有着全国最职业化的团队体系——
涵盖了担保、小贷、投资、私募、房屋管家、投资公司、房产中介。
深圳的房产中介从业者，大约有4-5万人；而深圳的资金中介从业者，却是房产中介的2倍，大约8万名。
深圳占据了全国2/3的私募，又拥有着全国数量最多的各类投资公司。
以上所有机构都围绕着一个东西：
房子！房子！还特么是房子！
我从未见过任何一个城市能像深圳这样——
把房产与金融、银行、证券彻底捆绑在一起。
我从未见过任何一个城市能像深圳这样——
把房产与每一个生活在其中的人彻底捆绑在一起。
房产，驱动着金融资产前行！

金融资产，又驱动着深圳前行！
去年4月份，全国第一轮严查经营贷。
深圳自查一番，连连否认：我没有，他们都是胡说。
今年4月份，全国第二轮严查经营贷。
上海查出来3.39亿，北京查出来3.4亿，广州查出来1.47亿，深圳查出来5180万。
对比去年全国涨幅第一的深圳楼市，这点违规贷款着实让人不太容易相信。
今天，深房理个不争气的玩意儿，好死不死被人民群众纠了出来。
果然，人民群众内部的敌人，还要靠人民群众来解决。

果然，楼市这场硬仗，还得靠人民战争的汪洋大海来解决。

4


围绕经营贷的楼市反炒房战争，已经打响了。
深圳充分发挥优良传统，开了个好头——
举报起来，让经营贷淹没在人民战争的汪洋大海里！
接下来，预计会有更多的城市加入到其中。
在这里，如果你曾用了经营贷，我有几句肺腑之言想要跟大家讲一讲。
第一，要审查一下自己的资金流向。
借出来的钱，拿去干啥了。每个人心里都有数，各自再查一下吧。
拿到手的钱，低于三手转出，且钱流入了开发商、房地产经纪公司、无正规牌照的小额担保公司，投资股市等正常经营以外领域的，都要做好被抽贷的准备。
第二，该如何准备？
联系各自的客户经理、信贷顾问，如实告知情况，不要有侥幸心理。
与帮你做了贷款的信贷经理一起提前筹划解决方案——
要相信他们身在行业内，远比你更懂得事情的婉转；
要相信他们也身在其中，远比你更想解决问题。
第三，以下这种情况，更要做好被抽贷的准备。
自贷款发放日算起，前六个月或后六个月时间内，若借款人夫妻双方名下有新增房产的，要做好备选银行，根据实际情况决定是否转贷。

浅贝

经营贷绕道赎楼？信贷资金违规入楼市又一路径曝光

　　华南地区某城商行已被要求提前收回47笔进入楼市的违规资金，涉及金额超过亿元。

　　华南地区某城商行已要求提前收回47笔违规资金，涉及金额超过亿元。

　　3月份以来，随着多地排查经营贷挪用情况，越来越多的信贷资金违规进入楼市的路径被曝光。例如，贷款中介通过提供的一条龙虚假资料帮助客户从银行套取经营贷用来作为购房款等。

　　而近日，第一财经记者调查发现，除了购房以外，部分银行的经营贷抑或短期过桥资金还通过类似于“赎楼”的方式进入楼市，最终承接客户上一手的住房按揭贷款。

　　其中，如果是涉及经营贷，则是明显的挪用行为；如果是短期过桥资金，也被监管认为是不合规的。

　　第一财经记者获悉，目前，华南地区某城商行因此已被要求提前收回47笔进入楼市的违规资金，涉及金额超过亿元。

　　赎楼背后的经营贷

　　近日，第一财经记者从知情人士处获悉，华南地区某城商行在自查经营贷用途时，发现部分资金通过深圳一知名助贷中介机构，最终用于偿还个人住房按揭贷款。

　　据记者了解，该助贷中介机构早在4年前就推出了一款基于“银行+保险+第三方金融机构”三方合作模式下的抵押贷款产品，该产品的其中一个应用领域就是结清原贷款需求。

　　而在该助贷中介的合作银行中，基于银行自身的贷款政策判定客户资格。比如，客户需要偿还的上一笔贷款性质是经营贷，以经营贷跨行偿还经营贷，在大部分银行中是被认可的。

　　据记者了解，上述华南地区某城商行正是该中介的合作银行，而该行对前手贷款并没有作出严格区分，在近期监管部门针对经营贷资金违规流入楼市的监督检查背景下，该行自查发现多笔经营贷或短期过桥资金最终跨行偿还了个人住房按揭贷款，目前该行已要求涉及的相关客户提前还款。

　　上述知情人士透露，由于房价处于上升通道，按揭贷款结清之后，客户可获得的经营贷额度更高。通过这种方式，客户不仅偿还了按揭，甚至还有结余，房屋出售之后，可以轻松偿还经营贷，在这个过程中，经营贷和过桥资金实际上产生了赎楼的效果。

　　一位接近监管的人士对第一财经记者明确表示，因为经营性贷款是生产经营用途，用于偿还按揭贷款是明显的挪用行为。

　　广东一位银行业人士在接受第一财经记者采访时说，消费者应按合同约定的借款用途使用贷款，贷款应专款专用。如果消费者挪用贷款，银行业金融机构在跟踪检查和监控时一旦发现，将会采取提前收回贷款等措施，消费者也将承担违约责任。

　　据了解，不仅经营贷严禁赎楼，银行早年一度出现的赎楼贷也在渐渐退出历史舞台。

　　“我行并没有赎楼贷产品。”上述银行业人士说，客户对于赎楼的资金过桥需求只能找非银金融机构，比如小贷公司或者民间借贷机构。

　　据了解，某国有大行广州分行在今年年初已经取消了跨行赎楼贷。事实上，赎楼贷业务在某种程度上规避了央行对转按揭的禁令，但却实现了和转按揭类似的效果。

　　另外，以规避楼市限购限贷政策的“接力贷”也被叫停，该类型的个人住房按揭贷款以父母和子女作为共同申请人，进而使得没有购房资格的子女借父母的名义购房，或父母借助子女的名义购房，绕过限购政策。

　　围剿信贷资金违规入楼市

　　近年来，个人经营性贷款、企业流动资金贷款等经营用途贷款在满足企业临时性周转资金需求、提升企业持续运行能力等方面发挥了积极作用。尤其是疫情暴发后，国家为了切实减轻中小微企业的资金压力，进一步调低了经营贷的利率。

　　这也使得经营贷利率逐渐低于住房按揭贷款利率，不少炒房、购房者由此打起了经营贷的主意。

　　3月26日，中国人民银行、中国银保监会和住建部三部门联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称《通知》），要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产市场的监督检查力度，开展经营用途贷款违规流入房地产市场专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

　　根据目前已经通报的数据，深圳共查出21笔、金额5180万元的违规贷款；广东辖内（不含深圳）发现问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区发现问题贷款1.47亿元、305户；上海已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场；北京发现涉嫌非法流入房地产市场的个人经营性贷款金额约为3.4亿元。

　　4月12日，人民银行金融市场司司长邹澜在人民银行2021年第一季度金融统计数据新闻发布会上透露，在深圳、广州、上海、北京等地方，金融监管部门已经要求银行就经营贷问题进行自查，个别城市还在一定范围组织了监管检查，初步已经摸清了典型案例的典型做法和关键的违法环节。

浅贝

为留在深圳，他们惠州买房被“套”：住不了，租不出，卖不掉


以下文章来源于深圳微时光 ，作者黄小邪

深圳的惠州购房者当中，流传着一句话——“大亚湾的水，是深圳买房人的泪。”



我们接触了十多位被惠州房产“套牢”的深圳人，以及大亚湾售楼中介。一定要从这些人当中找共性的话，那应该是他们在下手之前，鲜有考虑过二手房产的流动率。买房决策往往混杂着两种情绪——对定居深圳的强烈渴望，以及彼时火热楼市下的冲动，“肯定是会涨的”。

原创：黄小邪

来源：深圳微时光（ID：szdays）

文章已获授权




万海东在大亚湾西区的三居室，在中介平台上挂了将近2年了。

从手机上的密码锁开锁记录来看，每月都有一两个看房客进去过。但买家给出的价格远达不到万海东的预期，“都在160万上下”，这比他的挂牌价低了40万。房子的购入成本是186万，即便万海东有心降价，他也接受不了160万的交易价，“这么算下来，至少亏损30万”。

2016年决定在惠州买房时，他打算的是周末假期全家能过去住一住，“在深圳住的太狭窄了，这房子宽敞，小区特别漂亮”。

其实到了交房之际，他就发现房子是个烫手山芋。为买房办了几次手续，他就体验到两地奔波的辛苦，“假期搞这么累，根本没多大意义”。那阵子，惠州市出台了“房产证到手满3年才能交易”的政策，他预感到“卖也不会好卖”。出租的话，最简单的装修起码得15万，房租2000块顶天了，就算租得出去，也注定是个亏本买卖。

5年过去，万海东的房子还是毛坯，“住不了、租不出、卖不掉”。


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归属感，只在买房刷卡那一瞬间

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“2015年到2017年深圳有一股风，大家一窝蜂地去惠州、东莞买房，我就是其中之一，只觉得肯定会涨的，不买肯定上不了车”，孟萱回忆起当初的心境，叹口气摇了摇头。


孟萱买在惠阳新圩的房子，距离深惠交界处仅有6公里，到龙岗中心城只要半小时。

2017年她买房子时，还在龙岗工作。到了交房时，她的工作已经换到了罗湖，两地跑变得格外不现实，“完全不堵车，也要1个多小时，每月的油费足够在深圳租个不错的房子”。

孟萱买房时，在深圳已经待了快3年，“感觉一个女孩在深圳，租房好没有归属感”。


她能凑出20多万的首付，彼时在她生活的龙岗，房价已在4.5万以上，东莞的房价也上了2万，“除了惠州我没啥选择”。况且身边五六个小姐妹，都在惠州买了房子。

房子带来的安全感极其短暂，“可能就刷卡那一会儿，心里有点归属感吧，感觉自己总算有个房了”。很快，房子在孟萱心里就成了累赘，办理手续、交税，开发商延期交房后的维权，还贷……处理起现实的每一件琐事，累赘感就加重一分。


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相比之下，姚文磊的归属感起码维持了半年。

姚文磊买房的冲动，一部分来自于同事的刺激。有次他去同事家里做客，看着绿树成荫的小区环境，宽敞明亮的三居室，买房的愿望格外强烈起来。

“同事原来跟我一样，也在城中村住了好多年，人家就在坪山买了房了”，姚文磊心里不甘。

买房的冲动，当然不止于这点不甘。姚文磊父母来深圳20多年了，一直住在城中村里。他毕业后，在深圳也打拼多年，带着孩子租在另一处农民房，孩子幼儿园快毕业了，在他租住的大浪片区，根本排不上公立学校的学位。

“自己苦点没关系，怎么着也得让爸妈和小孩住上小区”。

姚文磊看房花了大半年，坪山和东莞他都考虑过，但很快就被刷掉了。能凑出的首付，在坪山只能买个小房子，满足不了三代人居住。当时东莞已经限购，房价也高得离谱。

要买套够全家人居住的房产，姚文磊只能选惠州。


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2018年的大亚湾，拔地而起的新楼盘和工地交错而生，“全是新小区，看得眼慌”。在已入伙的小区里，姚文磊能见到的只有稀稀拉拉的老人，“不少还是行动都不太方便的老人”。

姚文磊最后选定的小区，一来看中了社区绿化环境，二来他能在小区里看到小孩，“至少说明还是有青壮年在”。整个决策过程，他没有考虑过房产流通率，“太想有一套房子了，只想着‘哎呀，有一套就好了’”。

买房后的半年时间里，姚文磊被巨大的兴奋感包围，做什么事都觉得浑身是劲儿，“你想，这可是我们两代人买到的一套房”。

父亲多年来很少回江西老家，除了已不太适应老家的环境，亲戚邻居对房子的追问，也让老人有些抬不起头，“老家攀比氛围很重，我们在村里没修房子，广东没买房子，会被别人笑的”。无论如何，有了房子，至少父母在老家可以挺直腰板。

收房、装修……为了房子两地奔波了半年后，兴奋劲儿下去了，姚文磊开始计算成本，惠州的入学政策他打听过了，必须在当地入户或者缴纳一年社保，这个不可能，孩子的学位泡汤了。况且，从大亚湾到大浪，车程至少两小时，双城生活根本不现实。

现在，这套房产对姚文磊而言，更像个鸡肋。“每个月还着3000多块的房贷，我们跟爸妈还得在深圳各租一套农民房”。他清楚卖掉就意味着亏本，也不舍得租，“装修花了挺多心思，为了1500的房租不值得”。

“只能等父母不工作了，过去养老，这也要等好多年，但这是没有办法的办法”。


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姚文磊的表弟陆正，在大亚湾做了五六年的一手房销售，接待的客户近7成来自深圳，“一半是承受不住深圳的房价，出于自住需要，一半是为了投资”。

在陆正看来，购房者陷入“住不了，卖不掉”困局，还是跟当初的决策心态有关，“深圳人来买房，就是看见别人买我也买，签合同时不会跟我们了解流通率的问题，一般等收了楼，才会关注卖不卖得掉。”


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折损的机会成本

这两年，庄金晖一直想在光明买个房子。可他只能等，按照惠州的政策，他在大亚湾的房子，2022年初才能上市交易。

因为有过贷款记录，庄金晖再买房就得付5成首付，按光明现在的房价，这不是笔小数目。即便有能力凑够光明房产的首付，惠州的房产每月还有5000多元的房贷，两套房子一起还，他的经济能力承受不了。

现在庄金晖最担心的是，某天一觉醒来，新的政策利好一刺激，光明的房价又涨到他够不着的程度。“听说深圳和广州地铁的连接点就在光明”，这个听来的利好，是促使庄金辉上车光明的动力，也是悬在他头上的剑。


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庄金晖在大亚湾的房子，位于深惠地铁沿线，按照中介推销时的规划，地铁站点距离小区仅有1公里。当时庄金晖的公司位于龙岗，从大亚湾坐地铁到龙岗上班，似乎是个不错的选择。况且他手里的钱，也不够深圳房产的首付。

2017年5月，大概花了两周时间看房，庄金晖签了大亚湾一套三居室的购房合同，“中介催着说，再不下手就没了，实际上大把楼盘空着”。

他买的是该小区的二期楼盘，当时一期已经入伙，隔了老远，就能看见窗户上悬挂的“低价出售”的横幅。庄金晖并未多想，当时楼市火热，身边朋友聊起来，大家讲的也都是“有能力哪里都行，先买一套再说。”

等到2019年交房的时候，他已经在宝安工作了。在收房之前，他就有了在光明买房的念头，当时的收入已经有了明显提升，手里攒的钱，加上惠州房产出售后的几十万，足以凑够首付。

可按照惠州的政策，房产证到手不足3年，还不能上市交易。庄金晖在心里盘算着，等3年期满，即便亏损一些也要出手。他的好几个朋友，这两年因疫情生意受挫，为了救急，不得不亏损一二十万卖掉了惠州的房子。

不亏钱卖出惠州房产，庄金晖已不抱希望。他更担心的，是在等待之中，错过上车光明的机会。在深圳十几年，一夜之间楼市翻天覆地的景象，他亲眼见过太多了。


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姚文磊做的是销售工作，从时间自由度上来说，在惠州工作并非不可能。不过，几乎没有做过多少权衡，他就放弃了搬去惠州的念头。

“我们是电子行业的，深圳的工厂虽然都外迁了，但采购点和办公地还在深圳，说白了，做销售的机会还是在深圳的，惠州的工业、商业，别说跟深圳比，跟东莞比都有好大的差距”，搬去惠州，与行业大环境剥离，意味着失去诸多机会。

据陆正的观察，即便是刚需购房者，选择深惠双城生活的也不多，一般为惠州南站附近几个楼盘的部分住户。为了房子，把工作选在惠州的人也屈指可数，“惠州的机会太少”。

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大亚湾，遍地是笋盘

从深圳北站坐高铁到位于大亚湾的惠州南站，只需要21分钟。列车驶入惠州境内，沿线目之所及，除了楼盘即是工地，为数不多的荒地夹杂期间。


这些住宅区距离深惠交界处，直线距离一般不超过10公里，甚至有些住宅建在惠州地块，出口设在两地交界线，走出小区抬脚就是深圳。

不少高层住宅区里，30多层的楼，能看到窗帘、衣物等生活痕迹的窗口，不超过5个。许多小区四周店铺空置，除了中介门店，连便利店、生鲜小超市都看不到。


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孟萱的房子，距离城区还有段距离，仅有的店铺分布在附近农民房楼下，“跟四线城市下面的镇子一样”。要买东西，她得开车30分钟到龙岗中心城。

孟萱所在的小区，共有600套住宅，出售的仅有200套，实际入住者更是少得可怜，“保安说50户，邻居在业主群里说只有20户”。年前装修房子，孟萱在小区里住了4天，“停车场晚上只能看见5台车，保安帮我收了几次快递，就记住了我的房号”。

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工作日中午的大亚湾万达广场.

工作日的大亚湾格外冷清，道路上稀稀拉拉驶过几辆车。住宅区周边，能看到都是带孩子的老人或妇女，以及身着衬衣领带黑裤的房产中介，“大亚湾10个人里，起码7个是中介”。

大亚湾万达广场是该片区最热闹的地段，中午商场内的客人寥寥可数，喜茶外送店的座位倒是坐满了，其中好几个是中介。

商场对面的花城湾小区，目测入住率不超过3成。小区正对万达的300米临街店铺，分布着14家房产交易门店，占了开业店铺的四分之三。 不少中介面对我这个“着急卖房的花城湾业主”，头都懒得从电脑前挪开，交换联系方式的意思更是没有。

毕竟对他们来说，最不缺的就是“笋盘”，有中介直接在店门外摆上“哪里房子都有，都是笋盘”的牌子。

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“那边小区稍微旧一点，二手房市场价8000元到9000元”，陆正指着西边，500米外的一片住宅区说。他又指指东边，“这些小区比较新，二手房能卖到1.2万左右”。

我俩坐在距离大亚湾管委会不足100米的售楼处门前，身后是即将开盘的太东红树湾悦府，开盘价在1.8万到1.9万之间。

“一二手房价格差这么多，来大亚湾买房的，一般还是会选新房。大把新盘在这里，大家没有买二手房的意识”。

陆正和他的销售同事，把这笔账理得很清楚，“我要在惠州定居的话，肯定会选二手房，一二手房的价差，已经被新房买家消化了”。


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“大亚湾的地，已经快被住宅楼填满了，等一手房买得差不多了，就是二手房的市场”，陆正指着四周的高楼说。


在陆正印象里，2016年是大亚湾房产出货量最大的一年，“几十个楼盘一起开卖，管委会周边就有7、8个”，那也是购房者最狂热的阶段，“是个房子都有人买，全国都是这样”。“现在整个管委会片区，只有3个楼盘在售”，2018年的贸易战，一下子把大亚湾楼市拽入了冷清阶段，2019年虽有好转，紧接着疫情又让市场变得更糟。


根据大亚湾新区管委会4月初公布的数据，大亚湾片区的存量住宅用地，还有将近268公顷，接近于华强北街道的辖区面积，其中包括80公顷的未售房屋土地面积。

陆正仍然看好大亚湾楼市的未来。在他的判断里，年轻人在深圳买房会越来越难，大亚湾的房子终究是他们的最佳选择。陆正帮中山买房的深圳人算了笔账——走深中通道只需要30分不假，但每天的过路费、油费算下来要200块，“中山的房子，真的好吗？”


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只是这种乐观，对于购房者来说，似乎并无多少意义。

姚文磊打算继续攒钱，凑够坪山一套小房子的首付，这对三代人算是都有个交代。万海东把卖掉惠州房产的希望，寄托在下一个深惠一体化的政策利好上。


孟萱的房子，在中介那里挂了半年多，她已经做好了长期卖不掉的准备，“62㎡的房子，买时每平方米1.07万元，打算1.2万卖掉，算上税费、利息和装修费，肯定要亏不少，两年内能出手就不错了”。



相比惠州的这套房子，孟萱卖掉湖南老家房产的念头更为迫切，那是湖南的三线城市，房子市场价比2019年买入时下跌了一些，还被“房产证满两年才能出售”的政策困在手里。两套房的贷款加起来，她每月得还将近8000元的房贷。



孟萱买房的热情，现在已被彻底碾灭，“两次买房都很失败，反正深圳的房子我也买不起，这辈子应该不会再拿钱买房了。”

浅贝

集中供地配建公租房解读：面向人才配租 与商品房同地同配置


京房字 2021-04-28 08:02
本文来自：京房字

上月31日，北京今年首批集中供应地块出炉，第一批供地数量达到30块。

此次北京除了集中供地，还首次实施“房地联动、一地一策”，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，从前期储备的政策中，给每一块入市的地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件。

这些政策“工具箱”中包括各区严控地价成本、控制地块溢价空间锁定地价上限、竞政府持有产权份额、合理配置户型结构（套内70/90）、配建或代建公租房、建设高品质住宅、竞自持租赁住房、提高销售门槛、取消购房人税收信贷政策优惠、设定优先购买顺序、加强预期管控等十余个政策工具，可根据地块具体情况单独或叠加组合使用。

上周，我们给大家解读了6个商品房地块试点个人和政府共有产权的方式。

今天给大家解读配建公租房这一政策工具。

细心的粉丝会发现，首批供应的30个地块中，有14个商品房地块采用了竞、配建“公共租赁住房”的方式。

比如，大兴区旧宫镇的一个商品房地块，在挂牌出让公告中就明确，挂牌出让宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格和配建12810平方米“公共租赁住房”的基础上，竞报“公共租赁住房”面积程序。

同时，该地块还设定有“公共租赁住房”上限面积，当现场竞报达到上限面积时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

除了旧宫这个地块外，昌平区中关村生命科学园、朝阳区崔各庄乡、城市副中心等多个地块，土地出让文件中都采用了竞建、配建公租房的方式。

听到这里，很多人可能会下意识的问，配建公租房又回来了？

的确，数年前，配建还是公租房建设一个重要方式，当时不少政策房和商品房中都配建有公租房。配建这种方式为增加公租房的供应量起到了不可磨灭的作用。

不过，由于一些配建项目中，开发商将商品房和公租房分区建设，绿化等配套也不一样，物业服务标准和物业费不同，而且还设置了硬性分割的围墙、大门等，一些配建的项目出现了矛盾纠纷，北京也在近几年不再使用配建的方式建设公租房。

那如今一些地块又将采用配建公租房的方式，这样的问题是否会重演？这不但是公租房家庭，同样也是商品房家庭关心的。

这就是今天重点要解读的问题。

如何既发挥配建方式增加公租房供给的作用，又避免配建带来的问题。这次相关部门对之前配建出现的问题进行了综合的分析，并对应的设计了解决办法。

首先，从配租的人群和公租房的性质来说，这次配建的公租房和过去完全不同。

过去大部分配建的公租房，都是面向社会公开配租给中低收入的公租房备案家庭。

而这次配建的公租房则属于人才公租房，是面向首都建设发展需要的人才配租的，有些甚至是国际人才公寓和社区。

而且，从这次配租的几个地块也可以看出，它们大都位于“三城一区”和“两区”等重点功能区域范围内。显然，最终建设的人才公租房也是要供应给这些重点功能区中就业的人才。

市住建委也表示，这些新供应地块，将结合分区规划要求，在项目建成后由市、区住房保障管理部门组织，面向园区范围内用工单位符合条件的人才定向配租。

另一方面，对于之前配建在规划设计、建设管理中出现的问题，此次也有针对性的提出了相关要求。

首先是规划设计方面，此次北京要求配建项目要合理布局，竞、配建的公租房应与地块其他住房同步设计、集中布局，同面积段套型与地块其他住房一致。

也就是说，开发商不能再把商品房和配建的公租房分三六九等，商品房和公租房要建设在一起，而且公租房的户型也要和商品房一致，不再完全是小户型了。

同时，北京将严格评审配建项目的规划设计方案，必须经专家审查。

此外，在管理方面，要求配建项目统一物业，实行统一的物业管理和收费标准，并不得进行任何形式的区域分割。这就避免了之前配建项目双方矛盾中，公租房家庭认为自身配套、绿化少，商品房家庭认为两方物业费不一样，共享不公平的问题。

最后，很多公租房的申请家庭都关心，这些配建的公租房给了人才，那么面向社会的公租房怎么办？

此次在北京的调控政策“工具箱”中，除了配建这种人才公租房外，还有异地代建公租房的政策工具。

也就是说，将来一块地，可能会让开发商竞代建公租房的面积，竞得的开发商需要在另一个公租房地块中，代建一定面积的公租房。

这种代建方式的公租房项目，主要将面向公租房备案家庭公开配租，这种项目一般会采用集中建设的方式。

另外，目前北京正在大规模建设的集体土地租赁房中，也会有一部分房源将通过趸租的方式，成为公租房的房源，面向公租房备案家庭配租。

浅贝

为了年轻人不躺平，反垄断大刀首次砍向房地产，推高房价的贝壳慌了


以下文章来源于智谷趋势 ，作者智谷子

反垄断的40米大刀，突然被架在了贝壳的头上。

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周二传出消息，市场监管总局对这家GTV（交易金额）高达3.5万亿的房产中介平台分启动反垄断调查。

之前坊间一直有个调侃：“贝壳炒房”。

因为贝壳是线上流量的霸主，又是线下交易的巨头，在市场躁动之际，天然就是房价上涨的受益者，推波助澜不是没有可能。

如今，地方政府的调控之矛，也越来越多地指向贝壳。北京、上海、杭州、成都、深圳、苏州、武汉、东莞……纷纷盯上贝壳，或者下架房源，或者提出二手房调控目标，对高价二手房源全部“一刀切”。

它透露出一个极不寻常的信号：

房地产调控已然进入了一个新的深水区。今后除了一手房市场，二手房也将进入全面调控阶段。

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在左晖辞世的第五天，贝壳极不平静。

路透社传来这样一个大消息：“中国市场监管总局已经开始对地产中介贝壳找房启动反垄断调查”。

消息一出，贝壳美股盘前股价大跌超过10%。

外媒说：消息人士称，最近几周，国家市场监管总局一直在正式调查贝壳找房是否强迫房地产开发商只在其平台上列出住房信息，包括链家和贝壳，也就是所谓的“二选一”。该调查尚未公开宣布。目前还不知道调查何时结束，也不知道它可能会给贝壳找房带来什么影响。

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贝壳随后回应消息不实，只是旧闻，所有平台都在配合（总局）进行内检。

那么，这个旧闻有多旧呢？

如果大家还有印象的话，4月14日，市场监管总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》(第三批)，其中包括贝壳、爱奇艺、当当、去哪儿等。

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不管外媒为何选择在这个时候聚焦贝壳，贝壳确实已经进入了总局监管的最高名单，而且是34家被“点名”的全国性互联网平台中，唯一的房产中介平台。

百度、京东、奇虎360、美团、微店、新浪微博、字节跳动、叮咚买菜、拼多多、小红书、苏宁易购、唯品会（第一批）

滴滴、快手、每日优鲜、哔哩哔哩，国美在线，盒马、携程、蘑菇街、网易严选，云集、腾讯（第二批）

爱奇艺、贝壳找房、当当、多点、去哪儿、搜狗、58同城、饿了么、阅文、阿里巴巴、贝贝网（第三批）

对贝壳的垄断质疑，并非空穴来风，自有渊源。

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今年年初，贝壳宣布提高佣金，从上海到深圳、广州、成都、郑州，再到重庆，上调中介费到2.5%-3%，引起骂声一片。

也就是说，如果在上海按照6万/㎡的价格计算，一套90平的房子将会被收取16.2万的中介费。

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“（中介费）低于2.5%，打不出来合同”。贝壳底气十足。

左晖曾说，中国的中介费并不算高，大概在2.5%左右，美国、日本都是6%，南非是8%，香港虽然是2%但是有预支费用。

言下之意，贝壳的野心还只是八字一撇，中介费上涨仍有空间。

服务没有明显变化，却有底气涨价，该有多强大？在很多热点城市，包括天津、郑州、西安等，贝壳都堪称王者，在北京、成都更是绝对的霸主。

比如，链家在北京的市场份额达到55%－60%。

从全国范围看，贝壳还在快速崛起，没有占据绝对垄断的市场份额。

贝壳找房CEO彭永东回应垄断话题时曾表示，“我们2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，今年大概达到了12%-13%。”

不过，这样的增长速度，确实相当恐怖了。

许多普通买房人，都感受过贝壳强大的压迫力。

贝壳旗下有包括链家、自如、德佑、中环、住商、21世纪不动产等多个品牌，只要去小区周围转一圈，想买二手房，最后几乎都进入了贝壳的门店。

在线下，贝壳拥有45.6万经纪人与4.2万家经纪门店，为其贡献了大量的数据、房源、服务和交易；在线上，贝壳已经形成了2.26亿套房源信息的楼盘字典库，将交易和服务标准化。楼盘字典+经纪人，贝壳筑起了它的商业护城河。

靠线上、线下的合围，很少有买房人能躲过贝壳之手。

有网友说，放盘的时候本想多挂两家，结果发现全是一家（贝壳）。挂的价格不合他的意，他连推都不推。

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此前，贝壳的头号竞争对手，58安居客的创始人姚劲波曾实名举报，贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行“二选一”，以获得独家房源，进行垄断，并将其包装为自愿的方式，以规避风险。

我爱我家集团董事长谢勇则说：“那种既做线上、又做线下的平台，既做裁判员又做运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。”

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左晖意外去世后，评价呈现两极分化。

认可他的人，感谢他重塑了混乱的中介行业，二手房交易更加透明和方便；

不认可他的人，会说左晖一生的辉煌，是推高了中国房价。

应该承认的是，贝壳对行业确实有很大的贡献，带来肉眼可见的变化。

链家时代，坚持“不吃差价”，规范行业。从2008年开始做真房源，5年后把房源真实率稳定在97%。首创ACN合作网络，让经纪人联合起来，协作共享，收入分成，也给消费者提供了更好的看房体验。

不过，屠龙少年，也要警惕化身恶龙的一刻。

强势的市场地位，让贝壳拿到了一个巨大的优势：不管市场涨跌，它都掌握生死命脉。

2021年4月，北京对链家、我爱我家等6家涉嫌炒作学区房的门店进行停业整改。违法违规行为包括：

以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息。

北京列举了严打的行为，就包括房地产经纪机构制造紧张气氛、炒作学区房、哄抬房价行为等。

更早之前，链家在上海、北京曾实施“独家代理”模式，推涨房价，被住建委叫停。

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中国人民大学教授张秀智和清华大学教授林志杰对19个城市2019年至2020年间的交易数据进行研究。

结果显示，房地产经纪市场集中度与二手房价格之间存在关联性，房地产经纪市场集中度越高，房地产经纪市场垄断越明显，买方和卖方的议价能力越弱。

从数据来看，位居房地产经纪市场前四位的经纪机构所占市场份额（即房地产经纪市场集中度）每增加1%，二手房价将提高0.2%。

就算市场下行，贝壳仍然握有巨大优势，这次“压迫”的对象变成了开发商。

在天津，开发商们曾面临这样的魔幻局面：

贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。

一栋200万的房子，渠道商要拿走十几万。“这哪里是服务费，明明是在赚差价嘛。”

最后，政府出面调停，才压下了渠道费率。

据说，2017年的某个论坛上,一位清华大学教授对链家网CEO彭永东说：“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

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反垄断剑指贝壳，实际上也传递了房地产行业的一个重大信号：

房地产调控已然进入了深水区。

回望我们的2020年，房地产动荡不休，“暴涨”和“严打”构成了畸形房地产的主旋律：

直到今年年初，不少热门城市连涨50多月，东莞房价同比上涨47%，深圳猛涨34%，单价去到8.7万，小小的县级市江山房价突破3万......

你仔细想想，过去政府的楼市调控，主要是针对新房进行限价，或者对买房人进行限购、限贷，或者通过土地供应、税收来间接调控。

其中，一直有个缺失的重大环节。那就是：

二手房市场。

贝壳就成了横在买卖双方之间的一个庞然大物，它提供服务，当然也垄断信息。

中国偌大一个二手房市场信息被一个企业所掌握，这其实是一件很可怕的事情。

千万不要低估信息垄断的力量。

昔日臭名远扬的ABC单，实际上就是作为B的中介或炒房客以支付定金的方式，锁定市场上A的低价房源，再转手高价卖给接盘者C。

以区区几万定金，就可以撬动高达几十万，甚至上百万的利益。这里头的中介，已经不是提供信息的服务方，而是利用信息不对称猛割韭菜的炒房客。

这种方式使得市场失灵，扰乱了市场的定价机制。

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当中介（平台）和卖家成了最密不可摧的天然利益结盟，在化合反应下，将变成二手房市场最猛烈的助燃剂。

过去两年，在深圳、上海、广州等热点城市，这样的景象已经广为人知。

正因如此，深圳才出台了二手房价格指导机制，东莞、成都等城市迅速跟进。

3月18日，贝壳找房平台隐藏了成都区域内超过12万套二手房的区域及小区均价数据。

5月13日，有关部门要求成都各大二手中介平台：集中下架单价超过39300元/平的房源。

同样在3月份，一夜之间，杭州贝壳、链家等下架了所有二手房的成交记录。贝壳APP上房源的“历史成交”功能消失不见了，无法查询各个小区的历史成交价。

在深圳，贝壳链家等多家中介机构，已经下线了平台上的房屋房源的挂牌价、成交价等相关数据，成了一个随便逛，随便看，就是不能买的网站。

……

强有力的政府之手，已经开始剥离贝壳的平台功能，改成更具有权威性的政府指导价体系。

今年3月，中部龙头武汉就提出，确保新房和二手房同比价格指数原则上不超过5%。

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（武汉发文二手住房价格涨幅不高于5%）

管住贝壳，似乎成了当务之急。

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在国家市场监管总局集中公布的互联网平台企业《依法合规经营承诺》（第三批）中，贝壳找房有这样的承诺：

提供全面、真实、准确、及时的价格信息和交易信息。

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今后，这一点恐怕会成为监管的重中之重。

毕竟，当一个平台形成垄断的势头，市场各方都会被裹挟，无法脱身而出。

就在左晖病逝的当天，贝壳发布一季度财报：

营业收入207亿元，同比增长190.7%;总交易额约1.07万亿元，同比增长达224.2%。

贝壳仍在高速狂奔。

而过往它的每一次加速背后，都是一片此起彼伏的悲壮之音。

如果一个没有父母支持的年轻人想要在深圳安家落户，拥有一套房子，需要不吃不喝不花钱48年。

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这届年轻人真的累了。

努力奋斗得来的只不过是被不同资本轮换着收割，他们真切痛恨一切资本和垄断者，甚至有人因此开始信仰“躺平主义”。

“既然我没法站着还把钱赚了，那就顺势躺下来！只要我不努力，就割不到我头上”。

蒙眼狂奔的贝壳，请放缓你脚步，等等我们的年轻人吧。

浅贝

恒大辟谣市场传闻： 公司生产经营一切正常


　　因为“5·31购房节”打折优惠等问题，引发外界对恒大经营状况、负债情况等方面的各种争议。恒大集团6月7日发布声明称，公司生产经营一切正常，对恶意造谣者，将依法追究法律责任。

　　“类似辟谣是必要的，目前市场真真假假的声音很多，动机也不清晰。尤其是恒大，公司经历过被恶意做空的情况，所以现在主动说明非常关键。”地产分析师严跃进对《证券日报》记者表示。

　　对于市场上传闻的问题，恒大集团在声明中进行了回应。

　　针对近日举办的一年一度的“5·31购房节”，公司方面解释称，推出的阶段性特大优惠措施，仅限于单栋去化率95%以上的尾盘，超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。

　　针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况，公司方面表示，高度重视并安排兑付。

　　针对与盛京银行(6.83, 0.00, 0.00%)开展的金融业务，公司称，均符合国家的相关法律法规。

　　声明最后还强调，恒大集团生产经营一切正常，成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。

　　随着“三道红线”政策的出台，对于房企来说，偿债能力显得尤为重要。

　　公开信息显示，恒大集团从去年3月份开始，通过实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，有息负债大幅下降。恒大集团董事局主席许家印在6月3日一年一度的集团战略合作伙伴交流会上透露，本月底前恒大集团的有息负债有望从去年最高的8743亿元降到6000亿元以下。

　　在今年恒大集团的业绩发布会上，许家印已给出了未来3年的降档目标：2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿。

　　在销售额方面，据公告显示，2020前五个月恒大的地产业务销售额2851.6亿元，回款2507.4亿元，权益销售额2727.5亿元。

　　在土地储备方面，年报数据显示，目前恒大集团可售住宅土储面积超过2亿平方米，还不包括在需求旺盛的深圳、广州，有大量的旧改项目。

　　“对于恒大而言，保持战略的定力和企业经营的稳定很关键。要将此类问题的解决作为一项基本工作去做，恒大作为世界500强企业，应该要具备非常成熟的应对机制，这对恒大的成长有积极作用。”严跃进表示。

　　“此外，房企还需要寻找更多的业务增长点。”严跃进表示，恒大集团此类事件值得行业反思，即房企内部需要在财务方面狠抓监测机制，企业自身有较好的风险把控体系，那就不用担心经常出现所谓的债务风险等。而今年3月份，恒大集团提出了“新恒大”概念，当时许家印在回答媒体提问时阐释，所谓的新恒大，就是“多元产业+数字科技”的恒大。

　　据悉，目前恒大集团已完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，旗下八大产业已拥有中国恒大(11.78, 0.36, 3.15%)、恒大汽车(34.25, -1.30, -3.66%)、恒大物业(9.01, -0.09, -0.99%)、恒腾网络(6.9, -0.37, -5.09%)等4家上市公司，余下的房车宝、恒大童世界等也不排除未来陆续分拆上市，最终能够构筑以固定空间和移动空间为主体的同心多元产业生态圈。

浅贝

下半年即将迎来降价潮

[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]以下文章来源于米宅 ，作者宋词

2021下半年楼市将迎来一个艰难的低谷。

1

全国已经没有不缺钱的开发商了。
2020年从[三道红线]融资监管开始，整个中国楼市全体开始浩浩荡荡的去杠杆，降负债。在高周转、高负债、拼规模的楼市上半场，头部上市房企中80%踩中红线。

                               
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三道红线直接限制了房企的融资举债，为了降指标，房企们只能疯狂销售回款。说白了轰轰烈烈干了一年，都是为了头顶那道绿。

                               
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随后是房地产贷款集中度管理要求（两道红线）的出台，贷款的限制导致房企融资进一步困难的同时，回款速度同样大幅度下滑。
三道红线是需求端的融资限制两道红线是供应端的融资限制
金融政策原本就勒的开发商喘不上气，现在直接吊住了脖子。
一个直接后果就是房企违约债务大规模增加，2020年房企违约债务达222只，约是2019年的4倍，其中重点房企债券违约涉及金额接近170亿元。

                               
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根据贝壳研究院数据，2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%。预计2021年违约债务将在2020年的基础上继续大规模增加。
留给房企的路要么打折卖房，要么让出股权去融资。

                               
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比如蓝光已经到了股份被拍卖的地步。

2

现实是只有更惨，没有最惨。
房企忙着去杠杆，但望川跑死马，指标降的还没有增的块。继三道红线、两道红线之后，2021年融资监管继续升级，继续打补丁。
1、央行将商票纳入房企债务监管

                               
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近年来房企应付票据的增速明显大于有息负债，商票作为融资渠道不断被开发。但是由于供应链、采集规模等限制，超九成商票集中于TOP30房企。
特别值得一提的是，2020年中国恒大的应付票据高达2057亿，华润、绿地、融创在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利在100-200亿元之间。
罗马不是一天建成的，恒大也不是一天“困难重重的”。
2、拿地金额小于销售金额的40%；
3、近三年经营活动的现金流不能为负；
这两条直接把开发商“搏一搏，单车变摩托”的骚操作掐死在摇篮里，拿地金额的限制把想弯道超车的开发商直接从车上拍了下来。
过去很多房企的发展路径就是规模论，赔钱不重要、负债高不重要，不管不顾先干到千亿再说。现在这条路彻底被堵死了，只能老老实实发展，只能向管理向销售要结果。
咔咔咔，指标一叠加，负债高的中小房企当场被噎死了。
据人民法院公告网，截至8月24日，共有244家房企发布了相关破产文书，平均每天就约有一家房企破产。

                               
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TOP房企也并不好受，比如最典型的恒大，核心还是企业的流动性问题。
说恒大破产的铁定是个锤子，因为恒大最根本的问题不是资不抵债，而是债务-融资-销售的连锁反应，造成了巨大的流动性困难。
房企怎么办？那就嗷嗷叫的打折啊！

3

第一波降价潮已经来了。
比如三四线城市的代表湖南岳阳，7月70城房价跌幅领先。你问有多惨？政府都不得不出来救市。

                               
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岳阳是全国首个发布楼市“ 限跌令 ”的城市，吃瓜群众都看呆了。

岳阳住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》明确要求商品住房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%。

                               
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比如文旅、养老地产为代表的昆明、桂林等，昆明恒大文旅城，原价7800元/㎡，腰斩到3700元/㎡，昆明融创文旅城，最高卖到14000元/㎡，腰斩到7000元/㎡，阳光城滇池半山从原本1.6万元/㎡的价格降到1万元/㎡，老业主纷纷要求退房！
昆明房协组织为此特别召开了落实“稳房价、稳低价、稳预期”工作要求座谈会，昆明TOP30房企及大型经纪公司参加。加强市场监管，扰乱市场现象，禁止恶意降价！
你品，你细品。

                               
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再比如北方城市为代表的沈阳，因为调控、经济人口、供应过剩和开发商因素等综合影响，降价潮席卷整个沈阳楼市。
沈阳降价清单统计涵盖苏家屯、沈北新区、铁西区、于洪区、大东区、和平区等等，降价幅度从500元/㎡-5000元/㎡不等。
据中国房地产报消息，沈北新区万达盛京ONE因为开盘降价27%，引发了连夜排队抢购。面对市场集体出现的降价促销行为，沈北新区房管局牵头，联合城建局、教育局、市场局、公安局、执法局对多家房地产企业同样进行了约谈。
反向思考一下，当各地房管局开始约谈房企，出台“限跌令”的时候，市场到底有多惨烈，可以想象！

4

当然，这还不够，摆在房价信仰面前还有两座大山，一是学区房，二是一二线核心城市的房价。
关于学区房几个月时间已经被锤的抠都抠不下来。
从“双减”政策带来的意识、教育体系的巨大变革，到北京东西城教改、上海分配生政策、深圳大学区政策、北京的教师轮岗、上海的取消英语考试、合肥的热点学区指导价机制等等等等，高价学区房堪比P2P爆雷前夜。

                               
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深圳[深高学区房]20万+单价，法拍16.8万/㎡，总价便宜500多万依然流拍，纯靠学区的高溢价老破大、老破小目前都有重大风险。
万亿教培市场都可以轻松覆灭，学区房的信仰不崩都不行。
关于一二线核心城市的房价，事实证明再倔强的头颅都要低下来。

                               
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首先，今年上半年全国楼市调控达300余次，住建部巡查几十城，市场一片风声鹤唳。
对于核心一二线城市，过去常规调控的耐药性让大部分人忽视了调控的威力，而深圳发起的[二手房指导价]直接把市场打懵了。

                               
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深圳的二手房交易量正在锐减，2021年6月深圳的二手房成交2575套，7月成交2557套，而2020年6月深圳二手房成交13492套，二手成交量13407套。预计8月深圳二手房将再次低位到2000套出头。

炒房客断供、被迫法拍，法拍房暴降500万无人接盘、住宅价格连跌3个月、二手房成交10年最低。

深圳市场已经冷入骨髓，二手房指导价锚定信贷，带来的是市场购买力的直接消减，以及市场信心的快速瓦解。
不仅如此，二手-一手之间是此消彼消的关系，即便新房有倒挂红利，但预期的悲观导致亢奋情绪正在锐减。

                               
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深圳从全国楼市最火爆的城市到全国楼市最寒冷的城市只用了半年时间，更重要的是深圳正在成为全国调控样板、降价样板。

大湾区第一二梯队正在沦陷，深圳、东莞、广州都在降价；
长三角第一二梯队即将沦陷，上海、杭州、宁波降价正在传导；
北京缓涨的行情突然被掐住了喉咙；
典型二线城市成都、西安、合肥正在高位回落；
北方城市如郑州、天津、石家庄、太原、哈尔滨等等都还没开始正式苏醒；
……

中国房地产正在进入强政策打压和强调控监管的隧道时刻，一片昏暗且前方迟迟看不到光亮。
又到了做时间朋友的时候。

浅贝

恒大的锅盖不够用了



起点财经  今天
以下文章来源于吴晓波频道 ，作者巴九灵


在这些个体投资者前面的，是同样等恒大还钱的银行、信托、供应商，谁更弱势，一目了然。


火烧眉毛，且顾眼下。

恒大的资金链断裂风波，到底还是烧到了最窘迫的位置。

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9月12日夜晚，数百名来自各地的恒大财富投资者集结于深圳卓越后海中心——恒大集团总部所在地。

他们手里的恒大理财产品逾期未付，还有不少人的产品即将到期，因害怕多年积蓄血本无归，他们连夜来到这里堵门。

“我妈一个月3000左右的退休金，一辈子就存了82万，全搭进去了！”

“轮流接力，一定不能让他走人！”

令人惊奇的是，其中有不少维权者，是恒大自己的员工。

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这也是本次事件中，最令人难堪的部分——受伤的大部分是恒大自己人。

一位在2018年任职恒大的前员工告诉小巴，为了部门的考核任务，他前后共计购买了40万理财产品。

原来，每年恒大集团都会下发恒大理财产品的认购任务到各地区公司，各地区公司在收到指标任务后，根据人数分配到各部门，并设立考核任务，各部门完成率应达到多少，没有达到考核任务的部门经理和个人均分别收到通报批评、降薪、扣奖金等考核，甚至会被逼离职。

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更有甚者，针对家庭条件拮据的，恒大会统一安排银行到公司宣传贷款政策，变相提供资金渠道，使得家境不好的员工贷款去完成这项任务。

网上也有不少人表示，之所以购买恒大的理财，也正是“为了帮助恒大的朋友完成业绩”。

就这样，如病毒传播一样，理财产品从恒大的密接传到次接，这一链条帮助恒大理财顺利完成了KPI，也就此埋下了火烧连营的隐患。

那么恒大这边是什么态度呢？

9月10日，恒大就召开过“恒大财富专题会”，给出了一版兑付方案，在未来4—5年内分期完成兑付。

这一方案显然无法让投资者满意。

随着9月12日晚维权发展到线下，网络舆情汹涌，昨天（9月13日），恒大给出了第二版兑付方案，在方案中提出了三种兑付形式：

1. 现金分期兑付：合同约定期限到期的投资产品，在到期当月的最后一个工作日支付上述“现金分期兑付金额”10%，之后每三个月分期兑付10%。

2. 实物资产兑付：合同约定期限到期的投资产品，以及虽然合同未到期，但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品，均能兑付恒大的实物资产，比如住宅、公寓、写字楼等。

3. 冲抵购房尾款兑付：不管投资产品是否到期的投资人，均可以此冲抵9月12日24点前已经认购恒大楼盘未付清的尾款。

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简单来说，就是要么分期慢慢还钱，要么直接拿恒大的房子抵。

9月10日，许家印就曾豪言：“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有。”

按这个方案，恒大财富的投资者确实没有一无所有，但从买理财变成买房子，这样的变化，有几人能接受？

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信誉崩塌

确实有，但非常少。

在恒大理财产品持有者的QQ群里，被议论最多的就是那个“恒大三大兑付方案”。

实际上，有少量群友表达了能接受兑付方案的意愿，但他们的“妥协”引起了其他群友的反感。

有人呼吁他们退群，有人则站出来提醒大家：“群内有恒大品牌部的同事在带节奏”“大家别信兑付方案，到手的真金白银才是踏踏实实的”。

其实不难理解，大部分群友的诉求是按时拿回本金，甚至可以接受失去利息，而“恒大方案”给人的感受，本质依然是拖延兑付，尤其是“实物资产兑付”这一项：

我就投了10万、20万，让我再拿几十万、上百万去买一个可能烂尾的房子，谁买？

是啊，还钱的方式居然是让债权人给债务人更多的钱，实属荒唐。

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对于这三大兑付方案，群友一一“怼付”：

◎ 方案一，恒大的经营寿命得不到保障，2.5年兑付完毕周期太久，风险不可控；

◎ 方案二，恒大优质资产并未拿出来抵扣，其给出的实物均是非优质资产，投资人如果同意该方案，变相为恒大处理资产且收益不一定能等值于投资金额；

◎ 方案三，抵扣余款不切实际，恒大分期的房子大部分为期房，现如今恒大现状，期房会不会烂尾，期房是不是已经抵押，风险均不可控。

一位群友告诉小巴，此前，他所在的泰州靖江市，有恒大的楼盘搞活动优惠10万，他与在恒大工作的朋友一起合资买了一套房。原定于今年12月交房的楼盘，如今早已经停工，不知哪年才能收房，而且至今未能网签，令他十分痛苦。

与此同时，他手头还握有10万恒大理财产品，9月29日到期，已经吃过一次苦头的他表示：

我现在完全不相信恒大的房子和车位抵现的政策，我的诉求就是等兑付，不会接受其他的方案。
  
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十锅九盖

恒大这两个月来频频上头条，众所周知，都是因为资金链问题。

本来，中国的房地产企业，大多拼的是资金链的周转效率，都是借钱拿地盖楼，然后卖房收预售款还钱，玩的是十锅九盖的游戏。可随着政府对房地产行业的强力管控，这个游戏越来越难以玩下去了，房地产企业们不得不思考转型。

对于恒大来说，它之前步子迈得太大，导致现在的处境要比其他同行艰难得多：锅盖没有9个了，要盖的锅却远超10个。

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现在，恒大财富这口锅没被盖住，问题便冒出来了。

为什么是这口锅最先冒出问题来呢？这得从恒大的债主构成说起。

据其财报披露，恒大目前的有息负债高达5700亿元，除此以外，业界普遍认为，还有一些不在报表内的负债。我们可以对所有负债做个简单的预估分类：

1. 银行贷款、国内债、海外债

恒大欠银行的贷款在它全部债务中的比重最高，是一定要还的。一是因为国有资产容不得侵害；二是但凡还想继续做生意，银行都是不能得罪的。

国内债和海外债在恒大全部债务中的占比虽然不高，但是关乎金融市场的稳定，更关系到中国企业在海外的信誉，甚至有可能关系到中国的国际形象，所以也是要尽力去还的。

2. 信托公司的借款

信托一直是恒大重要的资金来源，高峰时期占到其借款总额的近40%。据用益信托研究的数据显示，恒大约有460亿元人民币的此类借款在本年度到期。

不过，这一类款项在借出时就已经言明风险了，信托公司能不能把钱要回来，能要回来多少，就得“八仙过海，各显神通”了。

3. 供应商的商票、表外负债

商票，要比银行贷款和信托借款隐形许多，是供应商在发货之后，收到恒大所开出的无担保短期票据——重点是，无担保。今年年中，建筑涂料龙头企业三棵树就直接对所持有的5000多万元恒大商票，做了“坏账准备计提”。换句话说，三棵树已经做好了恒大不还钱的准备。

表外负债则比商票更隐形。根据会计准则，只有恒大控股子公司所欠的钱，才会计入上市公司的财务报表，称为表内负债。但在经营的过程中，恒大完全可以跟债权方或合作伙伴商量一下，将自己的股权缩减一点。这样做，子公司借的钱其实还是恒大借的，但却因恒大不再控股而免于计入上市公司财务报表。这种债其实跟商票是一个性质，能否还上，也得打个问号。

4. 恒大财富

最后，就是刚刚传出爆雷风声的恒大财富了。

据21世纪经济报道，恒大财富销售的产品其实是定向融资产品。恒大财富不仅是销售方，也是担保方，而融资方全部是恒大地产的供应商。如此结构，对成熟投资者而言，风险不言自明。

所以，无论从商业角度还是从法律角度看，如果恒大还钱有优先级的话，恒大财富一定是比较靠后的。而且，从恒大财富的App来看，它的目标客群不是员工，便是业主——全都是个人。

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他们跟前面排着队等恒大还钱的银行、信托、供应商相比，谁更弱势，一目了然。

9月12日晚间，在维权者的围堵下，恒大财富总经理杜亮向投资者承认，自己的确已经在5月31日就赎回了其持有的全部恒大财富理财产品。

理由是“5月31日，我们公司还没有遭遇任何舆情，所有经营情况非常好”。

但这样的表态如今已经很难令人信服。

这种“让领导先走”的情况，无疑让消费者心中的狐疑得到了无限加强：个人债权人在恒大的还款优先级排序中确实非常靠后，个体在恒大面前弱势到无以复加。

这是一个非常糟糕的信号和行为。

以强凌弱，将会失信于自己的员工，失信于投资者，未来给恒大造成的伤害只会更大。明智之人，都不应该采取如此短视的办法。

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待价而沽

往好的方面看，目前恒大还是想努力还钱的。

近半年来，恒大已经出售了嘉凯城、恒腾网络、恒大冰泉、盛京银行等公司的部分股权，回笼了160多亿元的资金。8月初，还宣布了旗下的恒大汽车和恒大物业的股权也在待售列表。

而且，恒大能够摆上货架的优质资产还是有一些的。比如上述几家公司的股权，恒大还握有不少。

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而作为地产企业，恒大握有的待开发土地、在建地产项目、已建成的商业地产也价值不菲。

据今年年中的恒大财报披露，其所拥有的土地储备货值就达4568亿元，还有146个旧改项目，总货值近2万亿元。此外，恒大位于香港湾仔的总部大楼也已不再是非卖品。

所以，理论上，恒大还没到资不抵债的程度。

但问题是，此刻出售资产，寻找买家很难，谈上一个好价格更难。一边是迫在眉睫的流动性危机，一边是贱卖资产的心有不甘，恒大的矛盾与挣扎可想而知。

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一班飞机

就在小巴写稿时，谣言依然满天飞，从一个群飞到另一个群，群友们开始总结一天的“战况”：

江西群友表示“没有进展”，安徽群友也表示“不行”，但西安群友算是运气比较好的那一类，他发出的截图上显示：

“西安已经告捷，政府、恒大和业主三方会谈，到期全额兑付，未到期，付50%，剩下三个月付齐”等内容。

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今天同样在天上飞的，据传还有一班飞往北京的飞机。经网友指认，那是许家印的私人飞机。

我们希望他能带来好消息，毕竟一无所有，是所有人最不愿意看到的结局。