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这十年，买商铺的人亏惨了，未来十年的住宅呢？
以下文章来源于远方青木 ，作者一棵青木
在十年前，商业地产届有个说法，叫一铺养三代，或者说一铺富三代。
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2012年羊城晚报
只要你买了一套商铺，未来三代都不用愁了，买房绝对不如买商铺。
在十年后，商业地产届的新说法，叫三代养一铺。
只要你买了一套商铺，直接抽干你三代人的血，买房才是王道。
从一铺养三代到三代养一铺，短短十年里对商业地产的风评为什么会出现如此剧烈的转向？
商业地产被政策打压了么？就像打压住宅地产那样。
令人诧异的是，过去20年里，给商业地产的政策基本稳定，没有什么大的政策波动，政府从来都没有出台专门打压商业地产的政策，甚至都没这么提过。
倒是天天喊着调控的住宅领域，房价一再蠢蠢欲动，一涨再涨，提前买房的人赚的满嘴流油。
而从来没人管的商业地产领域，房价却是死水一潭，甚至常年阴跌，真正做到了铺租不炒。
这里面的差别到底在哪里？
铺租不炒
购买一手房时，投资商业地产和住宅地产的区别不算大，但进行二手房交易的时候，区别可就太大了。
当你购买了一套住宅，进行二手房交易的时候，按照法律需要缴纳很多很多税费。
主要有三个大头税种：
个人所得税、增值税、契税。
其他杂七杂八的小零头不计，没多少钱。
但同样按照法律，这些高额的税种都给免了，仅留契税。
当你持有住宅满2年时，免征增值税，当你持有住宅满5唯一时，免征个人所得税。
也就是说，只剩契税了。
按面积大小不同，契税的税率为交易总价的1~3%，其实和中介费差不多。
哇，买卖一次二手住宅，居然要缴纳房屋总款的1~3%，再加上中介费和各种杂费还要1~2%，这么贵的么？国家怎么还不减税？
能说这话，说明你不了解真正的房地产税负。
来，让你看一看商业地产的交易税费，开开眼界。
当你购买了一套商业地产，不管是商铺还是写字楼，进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。
为了防止你直接心脏爆炸，我们从小的差距开始谈。
首先就是契税的差距。
住宅地产的契税，对于小户型有优惠，可以从3%优惠到1%。
但商业地产的契税，是3%整，一分都不少，任何面积都是3%的契税。
印花税，万分之五，对买卖双方收取，合计总房款的千分之一。不多，但住宅交易的印花税全免，为零。
小的说完了，下面开始说大的。
如果你投资商业地产没有收益，甚至亏损了，那还好说。
但如果你投资商业地产有了收益，赚到了钱，那下面这些税种就是为你准备的。
你卖出商业地产时的卖出价，扣掉买入商业地产时发票单据上显示的买入价，就是你的盈利，也就是增值部分。
既然你增值了，那自然要缴纳增值税。
增值税的计算办法，是你盈利/1.05*0.05。
先除1.05，你可以认为是给你打了个折扣，但实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，合计是5.6%的税率。
增值部分的5.6%，还算好嘛，不多。
别着急，因为还没完，第二项是个人所得税。
你赚钱了，自然要缴纳个人所得税，天经地义没毛病。
你盈利部分的20%，缴纳个人所得税，没问题吧。
现在税率到了25.6%了。
第三项，是土地增值税。
没错，增值税是增值税，土地增值税是土地增值税，这两个不冲突，都得缴。
土地增值税就恐怖了。
其税率，在30~60%之间，你赚的越多税率越高。
假设你买了一套100万的商铺，当你出售的时候，一旦售价高于100万，就要缴税，因为你赚钱了。
如果你没赚到50万，那么税率是30%。
如果你赚的钱位于50~100万之间，那么税率是40%。
如果你赚的钱位于100~200万之间，那么税率是50%。
如果你赚的钱位于200万以上，那么税率是60%。
这里还有个速算扣除，也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了，这会导致税费少一点，但少的不多。
天天梦想房价翻倍暴涨？
翻倍可以，怕你交不起税。
我们按最低的算，增值额度低于50%，那么税率也有30%。
以上三项合在一起，增值部分的税率就高达55.6%。
如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。
然后，你还要缴纳按总房价计算的契税。。。
如果你说发票丢了，无法计算最初的买入价。
没事，国家无视你的成本，直接按你的卖出价计算，累计大概会收取你卖出价的34%左右。
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这意味着哪怕房价翻倍，你都赚不到什么钱。
如此高的二手交易税费，导致商业地产的投机买卖成了一个典型的风险归自己，收益归别人的投资标的。
这就导致商业地产毫无炒作的可能性，没有任何投机价值。
你可以炒房，也可以炒绿豆炒藏獒，但你绝不可能炒商铺。
因此，十年来，商铺的价格纹丝不动，一毛钱都没涨，疫情后还跌了。
有人说，卖家可以转移税负，不管国家怎么加税都是买家出。
实际上，税负的买卖双方共同承担。
当少量加税的时候，比如加个1%，3%，因为数额太小，确实看不出来是谁在承担税负。
但当税率加到一个很夸张的地步时，你就可以看出来究竟是谁在承担税负了。
转移税负？
你转移一个给我看看，看看哪个买家愿意出好几倍的价格来承接你的税负。
除此之外，购买商业地产还有巨大的持有成本。
其成本之大，让租不出去的商业地产被称之为有毒资产。
首先就是房产税。
针对住宅的房产税喊了很多年了，一直没实行。
但对商业地产的房产税早就开始了。
如果你以个人名义购买商业地产，那么没有房产税，但如果你以公司的名义购买商业地产，那么就会有房产税。
而且很高。
房产税的计算，是你买入价*0.8*1.2%，也就是你买入价的8折，每年缴纳1.2%的税率，注意是每年缴纳。
如果你不缴纳，国家也不催你。
但是等你打算交易的时候，需要把你历年未缴纳的房产税及高额的滞纳金一并缴纳。
除此之外，还有物业费。
住宅的物业费是很低的，一平米2块3块，还有1块的，但商业地产的物业费是很高的。
你见过租金60元/平米/月，但物业费高达15元/平米/月的写字楼么？
我见过，而且这样的写字楼很多。
如果你租出去了，物业费由租户承担。
但如果你租不出去，这个物业费是不可能免的，你需要自己承担，物业公司旱涝保收。
高昂到可怕的房产税和物业费，让租不出去的写字楼和商铺被称之为有毒资产，因为不仅不产生任何收益，还在给你源源不断的放血。
有很多人买了住宅后十年不住，甚至就一直毛坯放着，专等房价暴涨后发财。
在商业地产领域，这是不可能的，购买商业地产的唯一目的就是出租，极其重视出租回报率，恨不能收房第二天就租出去。
因此，商业地产领域做到了铺租不炒。
决定商业地产价格的三大因素
上面一段说了这么多，不还是在说政策的重要性么。
之所以铺住不炒，完全是因为税费高到了商业地产近乎于无法交易的地步，所以才没办法炒，这其实还是在强调政策的重要性。
但其实并不是这样的，因为商业地产的政策一直没改。
无论是一铺养三代的那几年，还是三代养一铺的这几年，交易商业地产的税费都是这么贵。
所谓一铺养三代，恰恰说明了当年的商铺也需要长期持有，是靠租金来养三代，而不是短炒让自己瞬间暴富。
那为什么十年前的商铺那么火？
2010~2012年，是商业地产的巅峰，那时拥有一个商铺能让周围的人羡慕到绿眼。
如今年龄达到50+的人，一提到商铺写字楼，都会迷之向往，眼神里充满羡慕。
2010年，佛山繁华路段的商铺售价达到了4~5万元平米。
贵吗？
很贵，那可是2010年，武汉二环的房子我记得那个时候才几千一平米。
但也不贵。
因为隔壁的广州，商铺普遍是十几万元/平米，2011年12月，最贵的铺王甚至达到了118万/平米的天价。
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那可是2011年的118万元/平米！
今天的深圳湾一号，人称深圳最强豪宅，历经多番暴涨，现在的房价高达20~30万/平米。
但2011年的时候，深圳湾商铺的售价，就达到了48万/平米，那个时候深圳湾的房价才几万元/平米。
现在嘛，呵呵。
交房后，深圳湾商铺大量空置，有商铺六年都没租出去，幸运能租出去的，租金才200元/平，回报率1%。
2017年，深圳湾商铺的售价普遍腰斩，最低报价甚至有10万/平米的。
这十年，在深圳投资住宅的人赚肿了，而投资商铺和写字楼的人亏惨了。
为什么商业地产交易一直有高昂的税费，2012年之前能涨到如此离谱的天价？
为什么商业地产的交易税费一直没有变化，2012年之后价格如此萎靡不振？
商铺价格的起飞，源自于2001年，中国加入了WTO，中国的工商业经济得到了爆发式的增长。
尤其是民间经济，增速堪称恐怖，远远超过GDP增速。
2001~2011年的这十年，民间有很多1分、2分，甚至3分4分5分的高利贷，但民间一直维持的下去。
这就说明，在当时投资做生意，回报率是比这个利息高的。
1分利，合年息12%还多，5分利合年息60%以上。
你可以想一想，当时做生意究竟有多赚钱。
做生意，自然离不开商铺，谁能租到铺子，谁才有做生意的资格。
深圳华强北一个普普通通、破破烂烂的小铺子，里面的店主人可能身家就好几千万。
那么为了占住这个铺子，店主人自然需要支付高昂的租金。
2010年，广州的商铺每平米售价动辄十几万，几十万，甚至一百多万。
但这并没有泡沫，因为当时商铺的租金贵的离谱。
十几万，几十万一平买下的好铺子，年租金回报率可达到10%以上。
而且租金还在连年上涨。
写字楼那边的情况，也差不多，大量的公司都在抢租写字楼。
这肯定不能叫泡沫，售价再高都不是泡沫。
一铺养三代，这是真的，没骗你。
2012年，是商业地产辉煌的巅峰，那个年代最好的地一定给商业地产，开发商最先盖的房子，一定也是商业地产。
不管是商铺还是写字楼，只要开盘，一瞬间就会被人抢光。
不像现在，同一片小区里住宅都交房了，写字楼还得卖好几年才能清盘。
那为什么2012年之后就变成了三代养一铺？
其中最主要的因素，是商业地产的大量供应。
2012年，广州一个商铺居然能卖到上百万一平，同期的房子也就一万块一平。
这说明啥?
这只能说明商铺的供给不足。
于是中国开始加大力度供应商业地产，商铺和写字楼的供应量节节增长，开发商们也兴高采烈的拿下了很多商业地块大力开发。
当然，今天这些拿商业地块的开发商都傻眼了，但不管怎样这大量的商业地产都已经建成落地了。
于是，在已经配置了很多商业地产的基础上，各大城市里的人均商业面积以一个很高的增速，远超过GDP的增速在增长，目前人均商业地产面积达到了2.5平米左右。
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而按照国际通用标准，人均商业面积的警戒线为1.2平米，人均2.5平米的数据明显过于饱和。
目前，各大城市写字楼的空置率，那可是相当的高。
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很多人说，这十年商铺的生意不行，是因为互联网购物的兴起。
互联网购物确实会影响商铺的销售量，但这只是原因之一，且不是主要原因。
城市里人均商业面积的节节增高，才是主要原因。
商铺的增速，远远高于人口的增速。
同样多的人，商铺面积多一倍，生意自然要下滑一半，这帐并不难算。
以前老铺王门口人山人海的沸腾景象，现在已经看不到了。
电商是一个原因，但更大的原因是因为很多新区家门口修了很多不错的商业体，大家没必要大老远的跑去老城区的铺王那里消费了。
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这十年，商铺的租金基本没跌，甚至依然每年依然可以微弱上涨，这已经是受益于中国GDP连年增长的福了，不然就凭这个供应量，租金早崩盘了。
但想像以前那样年年租金大涨，这是不太可能的事情了。
这十年，一直到疫情前，商铺写字楼的租金大概增长了50%左右，但写字楼商铺的售价却是纹丝不动。
这并不是疫情的影响，因为2019年的商铺写字楼售价和2011年相比就没涨。
疫情后，那自然跌的很多，现在我们分析疫情前。
疫情前，租金虽然涨的不多，但50%左右还是有的，为何售价原地踏步？
因为社会上的投资回报率整体在降低。
2010~2012年的时候，商铺写字楼的租金回报率是10%左右。
挺高的，但真的很高么？
那个时候全社会的资金成本就是这么高，到处都是赚钱的生意，资金在哪都轻松有10%以上的的收益率，别说中国史，就算整个人类史上都罕有这么黄金的时代。
就算你存个余额宝，那个时候都有6%以上的收益率。
所以，那个年代10%的租金收益率，真的不算高。
这几年有很多人打着8~10%收益率包租的旗号，把售价拉上天，先售后租，然后过几年玩消失。
这种卖房骗局里他们喊出的8~10%这种收益率，也不完全是无的放矢，因为以前确实有这么高。
但2015年之后，中国屡次降息，资金成本大幅下降，基础的建设和基础的工商体系也基本完成，原始资本也积累完毕。
钱，不再那么值钱了，中国的平均投资回报率开始不断回归正常。
今天的中国，资金的平均成本依然远高于欧美，投资收益率也远高于欧美，但和2010年及之前相比，差远了。
目前，你想找到年收益12%以上的投资回报，很难，非常的难。
2018年的时候，银保监会的郭树清主席说，理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。
这就是官方认定的正常收益率。
而商铺的租金回报率，也从10%下降到了5~6%左右，成为了一个典型的长期理财产品。
大量的，充沛供应的商业地产，让商铺和写字楼的售价，不断的向社会资金能接受的最低收益率靠拢。
如果你持有不卖，只吃租金，那你的感受还没那么深刻，毕竟疫情前租金一直在涨。
但如果体现在售价上，那可真的是太坑爹了，售价十年不涨，甚至还在跌，而且越来越难卖。
虽然你不打算卖，也没办法卖，但看到售价节节下跌，心里也不好受。
很多人当年是贷款买商铺写字楼的，商业地产的贷款利率远高于住宅。
这么多年的租金，基本都给银行当利息了，账面上也没赚到钱，图个啥呢。
所以这十年，是三代养一铺。
疫情后，那就不谈了，这是个意外，不过投资商铺写字楼的就惨了，租金和售价双双大跌。
如果把疫情后也算上，估计得五代养一铺了。
从这十年商铺的投资实际情况我们可以看出，商铺的售价主要取决于租金和社会平均资本成本，这两项直接决定的商铺的售价。
社会平均资金成本，是由国运及央行政策所决定的。
而商铺的租金，则是由国运和政府供应的商业用地数量来决定的。
简单的说，商铺的售价，由国运、央行资金利率、新增商业用地数量来综合决定。
正常来说，资产的价格，就应该由这三项来决定，不管是商业地产还是住宅地产。
商业地产的价格是正常的，但住宅地产的价格却非常的不正常。
被疯狂炒作的住宅
刚才说了，商业地产的售价之所以牢牢的盯死租金，最大的原因是那高到可怕的二手房交易税费，导致购买商业地产只能通过租金来回本。
但为啥住宅没有这个政策？
实际上，个人所得税、增值税等，早在90年代就有了，最开始的时候是面对所有土地交易都生效。
通过超高的累进增值税来遏制那些利用土地谋取暴利的行为，这一招40年前立法时就提前想到了。
但后来，针对商业地产的增值税政策还留着，但针对住宅地产的各种税费都取消了。
1994年，财政部发布《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字[1994]020号)，其中明文规定个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房，免征个人所得税。
高达增值部分20%的个人所得税，就这么没了。
这条规矩，一直延续至今，中间多次确认，从未取消过，只不过前提条件进行调整而已，目前的政策是满5唯一免征个人所得税。
1997年，《关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知》（京财税[1997]198号）第五条规定，住宅只需居住满5年的，就可免征土地增值税。
2008年，中国颁布《土地增值税暂行条例》，其中明确规定自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，无任何限制。
目前，最新的政策，是居住满2年，免征土地增值税，这个会收取增值部分30~60%的超高增值税种。
买卖双方合计税率为千分之的住宅印花税，一开始也是有的，但自2009年开始，国家暂免征收。
换句话说，商业地产身上的那些税收政策，住宅地产曾经全都有，最开始的时候土地税收政策并不区分商业地产和住宅地产，众生平等。
但后来，住宅身上的税种都取消了。
为何在1994年取消住宅地产身上的个人所得税？
为何在1997年取消了住宅地产身上的土地增值税？
制定这些政策，当然是有原因和目的的。
1981年，中国开始推行房改，鼓励住宅商品化，鼓励职工购买住宅。
但推进速度极为缓慢，大家都还是在等单位分房子，掏钱买房的人，被视为傻冒。
1994年7月，国务院正式下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要深化住房改革，全力推进。
同年，住宅的个人所得税被取消。
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布同年下半年全面停止住房实物分配，全面实行住房货币化。
在全面中止住房实物分配的前一年，国家取消了住宅身上的土地增值税。
可以很明显的看出，1994~1998年中国在酝酿全面住宅改革，试图终结福利分房，彻底开启住宅市场化时代。
那么对住宅另眼相待，在1994年取消个人所得税和1997年取消土地增值税，就是理所当然的一件事。
都没人愿意买房，还收这些税干嘛呢，先让别人愿意买再说。
而降低税负，也能刺激住房市场的火爆，刺激住宅建设量的增加。
最开始推进住房改革，是为了扩大中国的人均居住面积，实现居者有其屋的目的。
要达到这个目的，也不适合过量征税，让居民换房有困难。
后来中国房价过热时，一系列的调控都是以限购限贷为主，其实都体现了这个房改的初始思想，尤其是最常用且第一时间用的限购，可谓是把这个思想体现到了极致。
真想收税，犯不着限购，规避银行风险也犯不着限购。
按理说，税收的最好对象就是有钱人，有钱人买的越多越好，所以限购政策的出炉和长期使用，可以很好的体现房改的思想核心。
房改的最大目的，是解决中国的住房问题，其他的好处都是附带的。
要是以收税为目的，按商业地产那么收就可以了，卖土地的时候不少卖钱，收税的时候收的更重。
所以收税和卖地并不是中央推进房改的初衷。
中国的住房改革，一直在持续，到今天都没停止。
2009年，为维护住宅市场，政府还暂免征收了了对住宅的印花税，税率千分之一的小税种。
2010年，根据(财税[2010]94号)文，90平米以下的住宅，契税被优惠到了1%，90到144平的为2%，144平以上为3%。
个人所得税和土地增值税的取消，让住宅交易的成本被降低到了仅剩契税，而契税也被优惠到了1%。
这些税种的取消和优惠，让二手住宅的交易成本，被降低到了最低1%左右，还没有中介费高，这简直令人发指。
也正因为如此，住宅成了一个极好的投资炒作品种，交易非常便捷。
买的进来，卖的出去。
因此，银行降息给商业地产和住宅地产的刺激程度完全不同。
银行一降息，住宅地产的价格就疯了，因为市面上的钱多，投机品的价格就高。
但银行降息的时候，商业地产的价格近乎纹丝不动，市面上的投机资金对其毫不感兴趣，因为买了之后卖不掉，拿不到投机收益。
住宅地产的价格走势，可以完全脱离房租，但商业地产不行。
至于说靠商业租金把价格托起来。
经济好了，租金是高了点，但政府同时供应了大量的新商业地产，导致商铺写字楼的价格被死死压制在市场可接受的最低回报率上，导致商铺写字楼的售价原地踏步。
甚至，还更低，更难卖了点，因为新楼太特么多了。
过去十年，商业地产的价格在降息面前的走势，就是这样的。
而住宅的价格，则一飞冲天，只涨不跌，远远脱离了房租的基本面。
这种情况能容忍，也不能容忍。
房改的历史使命
刚才说了，房改的初始目的是居者有其屋。
什么叫居者有其屋？
不是给每个中国人都发一套北京五环内的房子，没人可以做到这么发，因为五环内的房子总归是有限的，至于那些都跑到了河北的“北京房”，还不如回老家呢。
从国家的层面看，居者有其屋就是在全国范围内，住宅的数量达到一定的标准，人均住宅面积达到了一定面积。
只要你想住房子，就一定有地方住，无非就是住大城市还是小县城而已。
在这个基础上，大城市的房子，能达到够用的水平，让人能生存。
所以国家其实更在意的是住宅的开工量和销售量，这会直接影响整个国家政策的顶层设计。
因为只有大量的新住宅落地，才谈得上分配。
谁应该住北京五环内，谁应该住老家小县城，谁应该没房子住，这是一个分配问题。
但无论怎么分，你首先得有那么多房子拿出来分。
中国住宅市场的根本性矛盾，是中国疯狂进行城镇化和城市住房总数量不足的矛盾。
住宅的数量不是太多，而是太少。
目前中国的城镇化率，已经达到60%，而欧美发达国家的数据普遍是80~90%。
换句话说，如果住宅的建设就此停工，那么中国目前的房子，是远不够用的，除非自己终止城镇化，暂停经济发展。
而高昂的房价和只涨不跌的历史，能刺激房地产商不断的拿地进行建设，能刺激居民疯狂的购买。
因此，高房价是暂时可以容忍的。
但高房价又是不可容忍的。
那种一个人独占几百、上千、上万套住宅，靠收租牟利的新地主阶级，目前在中国是不存在的，再有钱都不敢这么买。
一套地级市小住宅100万，1000亿能买10万套，马云全款能买20万套，贷款能买60万套，靠这个收租就能千秋万代。
但是他绝对不敢买。
目前房价的主要矛盾，本质上还是人民群众内部的矛盾，没有房和只有一两套房的人之间的矛盾。
所以无产阶级专政的手段没办法用，压根找不到良田万亩的地主。
高房价会直接制造人民群众内部的矛盾，城镇化率摆在那里，甭管谁买了房，肯定有人没买到房。
而没买到过房的人，对于那些提前买房上车，享受这巨额暴涨的人，会非常的痛恨。
面对那高到离谱，高到让自己绝望的房价，会产生大量的不满。
但这种不满，我们没有办法通过消灭新地主阶级来解决，因为找不到这样的地主，少量的炒房客也都伪装成了普通人民，混在了群众之中，而且单个的持有量并没有夸张到能被轻易发现的地步。
这种提前上车的人利用高房价来剥削后上车之人的情况，造成了新的矛盾和不公。
因此，是不可容忍的。
可容忍和不可容忍交织在一起，高房价产生矛盾的两方又都是人民群众，这就让国家非常的难以处理。
目前这种冻结房价的解决方式，是没有办法的办法，也是唯一的办法。
涨是不能涨的，跌也不能跌，涨跌都有人民群众不满意，只能横着。
唉，要是能抓几个万房地主祭旗就好了，借汝头以平民愤。
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但住房改革的推进，总有结束的时候。
90年代之前，中国人的住房太少了，祖孙三代挤一个小平房的案例比比皆是。
2000年之后，中国的城镇化率以平均每年1%的速度推进，住宅的开工建设量一年比一年高，至2020年总城镇化率已经达到了60%。
按欧美的标准，80%以上，城镇化率将接近极限，按此估算，最多20年，中国的房子将彻底溢出，数量远远超过需求。
当然，这里面还要考虑到中国的住宅建设是先慢后快，如今一年比一年快，2020年的开工建设量是2005年的好几倍，而中国需要新房子的年轻人口，是一年比一年少。
综合考虑，我觉得10年左右，可能拐点就会出现，人民群众的房子够住了。
一旦住房改革的初始需求消失了，人民群众总体的住房已经够用了，那再利用超低税率来激活房地产市场就没有意义了。
换句话说，当年取消住宅个人所得税，取消住宅土地增值税这个政策的历史使命，届时就已经完成了。
此外，还有一个蓄势待发的房产税。
这些税种只要恢复一小部分，对住宅的投机氛围就是致命的打击，尤其是那个可怕的土地增值税，对投机客简直是绝杀。
如果商业地产的所有税负，全部直接套用在住宅地产身上。
那么根据目前商铺和写字楼的市场行情，可以直接判断出住宅的租金回报率应该为5~6%。
按目前北京住宅的租金回报率1~1.5%来估算，北京房价会腰斩再腰斩，下跌至目前房价的20~25%左右。
换句话说，北京五环的房价，将从目前的4~5万/平米，下跌至1~1.25万/平米。
没房的人沸腾了，这是好事啊，赶紧把商业地产的税收加在住宅地产头上吧。
我要房价崩盘，我要低价买房，强烈要求政府赶紧加税。
别闹了，真跌的那份上，第一个拒绝买房的就是这种人，他们绝对会选择租房。
如今的商业地产，租金回报率在这么一个合理的区间，有人愿意买么？
当然没有，全是跑去租房的，宁可租商铺租写字楼，也不买。
那为啥有人愿意这么高的价格买住宅？
这还用问，当然是冲着投机收益去的，你还真以为他们有购买北京房子的刚需啊。
真没了投机收益，这群人绝对会选择租房，和现在那群宁可租商铺也不买的人一样。
如今，同一地段，写字楼的单价远低于住宅，但就是没人愿意买。
所以，住宅价格在今天跌下来，没有人会真正获益，有房没房的人都不会获益，换句话说就是没有支持者。
但房价一旦下跌，利益受损的群众就会大量出现，这群人的反对力量会大的惊人。
见过在教育局门口下跪的学区房业主么？没见过你也看过新闻吧。
如果你是教育局长，你怎么处理这个棘手的问题？
那可是跪下的人民群众，而中国是人民民主专政。
你想想万一上千人乃至于上万人在市政府门口下跪，市长怎么办。
换你当市长碰到这种事，脚都软了，脑袋一片空白。
所以这种事不能出现。
因此，现阶段商业地产的税负政策，绝不可能直接在住宅地产领域恢复，时机不成熟，贸然这么干会引出太大的乱子。
但住宅地产的这些税负优惠，因住房改革开始而起，也会因住房改革结束而消。
土地增值了，凭什么不能收土地增值税呢？你在中国磨个面粉都得交增值税。
所以这些税收优惠的取消，是早晚的事，而且快则10年，慢则20年，只等房地产市场失去其历史意义和历史使命。
如果你打算持有房产超过20年，那你就应该好好的思考一下，住房市场在中国改革浪潮中的历史使命究竟是什么，住房改革的历史使命又是什么。
这段历史使命开始的时候，你可以糊里糊涂的，但结束的时候，你不能糊里糊涂，这段历史你必须要了解。
因为对于很多家庭而言，那代表了几代人的积蓄。 |
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发表于 2021-2-9 21:06
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