房价观察

浅贝

我所亲历的房企裁员潮


原创 覃月  真实故事计划  2021-12-24 09:29


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今年是房企最难的一年，从年初开始，各大房企裁员传闻不断，甚至一些头部房企接连倒下。最终承受这些的，是每一位房产从业者。有人在公司干了十多年，突然被裁，在遇冷的行业环境下，再难有工作机会。有人为了保住工作，手段恶劣，无所不用其极。

本文作者是某知名房企的从业者，这一年，她亲历了公司的数次裁员，在无奈中告别一些友人。
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震动开始于2021年1月，在公司任职多年的叶姓总经理连正常交接都没做，突然宣布离任。近几年，“房住不炒”的政策影响深远，公司业务也受到较大波及，但这也只是少数核心决策层知道的消息。

我所在的房地产集团在专业房企排名机构测评中，一直位于全国top30以内。中部区域规模较大，业务集中于省会城市，辐射周边地级市。

一周后，审计大军从总部抵达长沙，开始给叶总做离任审查。有同事分析说，就是为了找点漏洞出来，这样公司就不用发年终奖给老大了。公司是叶总一手做起来的，培养了一批跟着他拼搏的人才，如今都是管理层的核心成员，是他的嫡系。他们在业绩上创造了许多突破，帮助公司在整个湖南站稳了脚跟。

然而，浩浩荡荡的审计人员回到总部后，并未有任何下文，公司充斥一种刻意的宁静。传闻即将空降长沙的新任总经理，也迟迟没有到岗。一片祥和之下，200多名员工安稳度过春节，节后又正常开工。

2月27号，元宵节后的第一天，公司OA系统内发布一则消息：原湖南区域公司降级为城市公司，原湖北区域公司与原湖南区域公司整合为华中区域公司，业务重心集中在武汉。

话少事大，短短几句话，开启了公司全年的裁员之旅。

有少数新员工主动提离职，之前提离职一个月后才能走流程，现在不到3天就能火速办理完所有手续。人资巴不得员工主动离职，好解放一部分手里强制优化的人员。更多的员工是不愿辞职的，但政策之下，谁去谁留，充满悬念。

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图 | 裁员后公司景象

区域间合并，意味着只能有一套管理班子留下，员工之间必将也开启一轮调整。光总监及副总监岗位，两边差不多有接近50人，一经合并就只能保留十几位。于是，两个城市同等岗位的人，立马变成了最直接的竞争对手，大家卯足了劲儿，每一项云淡风轻的工作中，都藏着不是你死就是我活的暗涌。

老钱是落下来的第一只靴子。作为叶总的嫡系，他用7年时间，从一个客服经理慢慢发展到客户关系部总监，是公司的核心人物之一。老钱常年奋斗在与业主们博弈的一线，面对业主的无理取闹，他总是站在最前面，能驾轻就熟地处理各种投诉、谩骂和扯皮，像一棵吹不倒的大树。

他是江西南昌人，身高不到一米七，留着万年不变的小平头，丹凤眼，大刀眉，有着北方汉子般的豪爽性格。在同事眼里，他正直大方，文艺又浪漫，对待属下一向很温柔，时不时请我们喝下午茶，节日给大家送礼物。还经常组局请小团队喝瓦罐汤，也常召集小伙伴们到他家吃饭。

与员工相处，他总能把分寸拿捏得当，并非刻意讨好，多数员工都很喜欢他的处事方式。

但是工作上，老钱喜欢单刀直入，与其他部门有工作牵扯的时候，他总会据理力争，因此得罪了几位其他板块的负责人，还不自知。工程投诉老钱为了平息维权，无止境地让步。设计埋怨老钱不该承认产品的小BUG，造成公司整改，提高了项目成本。可他对此并不放在心上，没有清晰地意识到即将到来的危机。

他的竞争对手周总，是武汉那边的客户关系总监。周总是一位很强势的女士，能力出众，八面玲珑，面对客户总是不卑不亢，以柔克刚，压得住大场子。论专业度和资源，周总是和老钱不相上下。

闲聊时，老钱暴露出轻敌的一面：“我感觉女生么，总是不如我能加班。”这话多少会引起女员工的不满，但也没人说什么。两人暗自较劲，加大力度处理已经暴露出来的项目维权和风险点排查，请相熟的领导吃饭，诉衷肠，表忠心。

两人到底谁走谁留，成了大家的讨论热点。没过多久，集团正式发文通知：即日起，老钱开始休年假，月底离职。毋庸置疑，周总打赢了这场战役。发文后第二天，周总抵达长沙，熟悉项目情况，在和大家聚餐时，她嘱咐道：“不要点生冷的东西，我怀孕3个月了，要忌口。”

那一刻大家面面相觑，恍然明白，老钱这场守卫战根本赢不了。像我们这种地产集团，最怕离职人员引发的负面舆情，所以绝对不会动有身孕的员工。也许老钱只是点背。

被公司优化，他并没有太多抵触情绪，不过是感慨一下这七年的时光。他不到三十岁进入公司，如今两个孩子都上了小学，为了工作，他一次家长会也没参加过。由于长期加班，他身体也出现各种毛病。去年年底项目交付时，他突犯急性胆囊炎，胆囊里面全是脓，肿胀得像根茄子，必须手术切除。在进手术室之前的五分钟，他还在打电话安排工作。

为公司卖命七年，如今到了不得不离开的时候。休假回来，老钱低调来到公司，和人力谈赔偿金。

正规房地产集团的赔付金都是N+1（N是公司的工作年限），但对部分特殊岗位、要签署竞业协议的涉密岗位或者孕妇来说，可以谈到2N+1，直接翻倍，而没有转正的员工一分钱赔付都没有。如果是接近年末时节裁员，有良心一点的房企，还会发放60%-70%的年终奖。

后来行政对我说，老钱获得二十万赔偿，这数额还算说得过去。

离开那天，老钱收拾几件私人物品，没和大家正式告别，很多人都没注意到。我因为下楼拿快递，恰巧在电梯间遇到他，他热情地邀约有空去他家吃饭。电梯很快抵达一层，我跟他告别，祝他前程似锦，但我真实想到的是另外四个字——前途未卜。

他笑着点头，然后转身离去，背影显得格外落寞。

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从2018年起，房地产裁员潮就在行业不断发酵，到了今年，可谓到达顶峰。2月，大约有10余家房企被曝出不同程度的裁员传闻。四川某知名房企，裁员持续半年，旗下各个区域公司几乎全部濒临破产。另一家上个世纪成立于重庆的房企，早已陷入资金链断裂的困局，几波“卖身自救”后，今年正式宣布破产。

地产行业下行，已无力回天，但在这棵大树还没有完全倒下之前，一些人仍在拼命站稳脚跟。

老钱走后，在朋友圈开启了晒娃、钓鱼、爬山的悠闲日常。他带着两个儿子回江西泡温泉，还在武功山夜宿，清晨看壮阔的日出。在某个不知名湖里，他钓到五斤重的大鱼。厨艺也进步不少，桌上经常有松鼠鱼、啤酒鸭、盐焗鸡等大菜。

大家以为他休息一阵子，就会去投奔叶总，他却迟迟没去。与此同时，不同条线的部门负责人，为了保住不菲的年薪和管理者岗位，正暗地里厮杀。

趣哥和阿阳有着相同的职业轨迹，作为一毕业就加入集团的管培生，他们一步步升职到工程部经理。无论是房企还是其他行业，对于从高校毕业直接加入集团的新鲜血液，总有更好的福利待遇和晋升通道。但此次合并，公司直接拿管培生开刀，丝毫不留情面。

工程总监直接和两人谈话，很直白地说：“你们两人我只能保一个。”总监定下规则，一个月期限，谁解决的重难点工作多谁就留下。在这种大环境之下，没人能保证下一份工作会更好，加之集团给管培生的薪酬水平在行业内已算最高上限，两人肯定都想维持现状。

趣哥和阿阳属于两种不同风格，趣哥性格自来熟，喜欢讲段子开玩笑，容易相处，经常教公司的小妹妹：“找男朋友要擦亮眼睛，现在很少有浪子彻底回头，都是海王短暂上岸。”阿阳则是相对寡言埋头苦干型的，加班再多，领导要求再高，他都不埋怨。

一个月的PK期开始，两人表面都在狠抓各自负责的项目，暂时看不出高低之分。可大家都在私下打赌，像趣哥这种八面玲珑的人，最终肯定能胜过阿阳，简直就是狼和羊的对决，胜负再明显不过。

时间很快过去，那时我出差一周，回来发现趣哥的办公桌空了。经询问，同事们无不惊讶于这个结果，但都不知道怎么回事。当晚，我们把趣哥约出来，为他送行。

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图 | 为趣哥送行

后来，我陪在另一家房企任职的闺蜜参加饭局，新认识一位总包单位的工程对接人天哥，他多喝了几杯，跟我透露一些信息：“你们公司可真的是卧虎藏龙，有位阿阳经理你认识不？真让我学到了新套路。”

天哥在微醺中讲话并没什么逻辑，偶尔还夹杂着其他话题，但我还是捕捉到关键信息，拼凑出一个完整的故事，并大开眼界。

阿阳某天下班，在项目附近的高级酒楼套间宴请天哥。席间他说出自己请求，想让天哥组织一场农民工讨薪，在项目部喊喊口号，无需打砸抢。天哥很意外，给房企做总包这么多年，大一点的公司拖欠部分工程款，已经是行业默认的行为。何况当下还没到年底，他不懂为什么阿阳要求他主动安排一次农民工讨薪的戏。

阿阳委婉地说出他和趣哥的pk赛，表明他想赢的决心。现在二人僵持不下，必须有个突发事件，由他来独当一面去平息，领导才能看到他。他答应不会让天哥白干，如果他在公司坐稳了，后续资源这块会向天哥倾斜。天哥在总包单位摸爬滚打多年，对虚无缥缈的承诺并不买账，但让几个农民工小小闹一场，对他来说也没什么损失，最终他点了点头。

饭局后没几天，天哥组织了20多个农民工，去工地门口堵了一个小时门，喊了几句口号：“拖欠工资，天理不容，请求政府，为民做主”。期间阿阳拍了照片，给领导汇报，没过多久，执法队的领导们来劝了几句，农民工们在午餐时间都不见了踪影。后来天哥听说，当天执法队的人也早收了阿阳的好处，出来走个场，顺便也增加了自己的业绩。

这事让我深深意识到什么叫职场如战场，为了保住工作，一些人可以无所不用其极。趣哥至今被蒙在鼓里，有时我挺为他难过。离职后他没像老钱一样去游山玩水，一直在积极找工作。他家里有个长期卧床的老母亲，常年需要护工照顾，医药费这块花销很大，他哪敢放松。

有人说，时代的一粒灰尘落在普通人身上就是一座大山，以前我不懂，现在懂了。

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随着趣哥、老钱等一众人被裁掉，华中大区新一套领导班子正式完成更替。业务能力不强的，不会搞人际关系的，未转正的，全部在此轮区域合并中被优化。同时，行业内其他几家房企也进行了同样的裁员。

叶总进入一家新公司后，情况也不如我们乐观，近一年没有获取新地块，手上的项目也都是商业居多，业绩冲刺难度很大。

被裁的人也许不幸，但留下来的人也好不到哪去，时刻体验着公司降级后带来的阵痛。下午茶降低了人均标准，冰箱里满当当的饮品也开始仅限二、四供应，部分节日福利取消，年度团建活动暂缓。从这些细节中，我们慢慢适应了原本意气风发的“湖南区域”，已经真的不复存在。

那段时间，我隔几天就会打开猎聘看看，在线房企岗位已经少得可怜。测评机构对于龙头房企半年报如此分析：楼市整体成交下行，一二线城市同环比均下降，地市整体供应量环比显增，宅地成交量降近一成，出让金总额回落。简单来说，房企们在土地获取方面也愈发保守，不会再轻易参拍。

专业机构对行业不乐观的预判，揭开了下半年凛冬更甚的序幕。3个月后，平日里最高调的top3某大房企暴了雷。与此同时，传闻纷至沓来，有人称，年前排名前50的房企会陆续倒下。公司上下始终萦绕着焦虑不安的情绪，有人开始为自己寻找后路。

老钱在秋天之前，还自驾去了内蒙、西藏，给关系好的几位同事邮寄当地的牦牛肉和酥油茶。微信里，总能看到他陪孩子滑雪、游泳的亲子时刻。入秋后，他突然发微信给我，请我帮忙推荐适合他的岗位，此时他的朋友圈已经不再分享日常生活。

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图 | 老钱自驾到内蒙

趣哥面试了几家公司，都以失败告终。他也尝试和朋友们跨界创业，做点微商产品代理之类的，大概是觉得拉不下颜面，最后不了了之。

考虑到生活成本，他干脆辞掉护工，自己亲自照料起卧床的母亲。

老钱和趣哥经历的事情，还在持续上演。10月，集团没有正式发文，但各个区域的人资再次忙碌起来，开启了第二轮的裁员优化。华中区域虽然经历了一轮合并，每个部门仍然分到了1-2个名额。OA上人员的数量，从年初的200+降至150+，又慢慢降到了不足100。

原本有着天南地北几十号成员的投资拓展群，群内人数一夜之间变成了个位数。集团对于销售额没有到40亿的城市，一律取消相关岗位。针对没有新拿地计划的几个城市，团队全体原地解散。

而此时排名前20的房企，已经完全停止任何岗位的招聘。除去在上半年倒闭的几家公司，裁员潮覆盖了大部分房地产私企，房地产人才市场上的待就业人员已经完全饱和，供大于求。老钱和趣哥大概未来的几个月也不会有新的进展。

行业的寒冬也影响着其他的合作方。我的猎头朋友Lisa说，21年是她做猎头以来佣金最少的一年，简直快要养活不了自己。很多房企取消高端岗位招聘，她手里积累的求职者也想转行逃离，而她这么多年只做房地产板块，毫无其他可用的资源。

11月初，在几大区域人员精简完毕后，总部也揭开了裁员的序幕。“强区域，精总部”成了行业内部好几家房企的口号，一批职位在8级以上的高管，默默消失在OA系统名单中。这标志着今年裁员任务的圆满结束。

曾经年薪百万甚至几百万的房产高管们，被裁后命运开始向各个行业流散。这一年，有排名前十房企的营销总监做起了茶叶、白酒代理商，有品牌总监单独开了家危机公关公司，也有设计大牛回家搭建自己的民宿，混得最差的同事正在开滴滴养家糊口。

几乎每个人都感受到，过去十几年的地产行业红利要结束了，而那时的高薪酬并不意味着高能力，也许只是赶上了好时候。如今，大家都得卷土重来。

年末，我在某个房产销售平台的答谢活动上遇到叶总，他站在酒店走廊边抽烟。之前我一直以为他会带很多手下去新公司，叶总解释说，总经理的岗位，薪酬高，随时被撤掉的可能性很大，怎么好让人跟着我一起承担失业的风险。

通过叶总，我才知道老钱的消息。他投资了一个小餐馆，自己做老板，赚钱不多，不过挺自由。最后叶总说：“嗐，聚是一团火，散是满天星，看淡点，都正常。”他掐灭了烟，跟我告别后，先行离开。我突然觉得他和老钱的背影很像，都带着点落寞和孤单。

昨天深夜有些失眠，翻了一下之前叶总分享过的一篇文章，他的朋友圈封面还是《出埃及记》的插画。摩西骑着马，英姿飒爽，带领希伯来人穿越红海，走向未知。签名是：致所有地产人，不要输给寒冬。

浅贝

许家印，又挨了一记闷棍！


来源：贩财局

人未走，茶已凉。

元旦刚过，功德碑上的流芳百世被人为的抹去了，许家印真的是虎落平阳，从鹤立鸡群，低个头还不如鸡了。

如今在许家印的老家河南周口太康县，原本是众人口中的天之骄子，还给他立了功德牌，如今在功德碑上的流芳百世四个字全部抹去了。

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谁会想到，曾经的华人首富，被家乡人给抛弃了。

就不怕许家印东山再起，到时候这块功德碑是不是要再加上去呢？

过去乡里人虽然淳朴，但是如今已经物是人非，不再单纯。


许家印在巅峰期还是给老家周口太康县捐了很多钱，才有了这块功德碑，上面写着流芳百世四个字。

有网友说，抹去后没有写臭名昭著已经是很仁慈了。

如今地产的春天已经过去了，“房住不炒”已经开始深入人心，看来许家印想要翻身，必须转型了，幸好还有一个恒大汽车，抗住了，还有希望。

哪天许家印翻身了，心可能都伤透了，你让人家怎么继续为家乡做贡献啊，真是墙倒众人推，得鱼忘荃，世态炎凉啊！

许家印看到以后肯定会很心痛，但是也没办法，他走到这地步了，也不能怨别人无情无义。

元旦节日，是中国房地产巨震的一天，也是历史中转折性事件。

2021年12月31日，一份海南省儋州市综合行政执法局发布的行政处罚决定书在网络流传，该行政处罚决定书称，儋州市海花岛39栋楼被确定为违法建筑，要求相关公司限期拆除。

如逾期不拆除，执法局将依法组织拆除。

前两年，恒大海花岛的广告几乎遍布整个网络，局长不少媒体朋友都接过海花岛的广告投放。

据说9成客户看了海花岛的宣传介绍，都会说：


卧槽，好牛逼啊！尼玛，好牛逼啊！我草，好牛逼啊，


总之就是一句话，好牛逼。

恒大的先斩后奏，注定躲不过被拆的命运。

2018年，该项目曾因为「未办理环评文件」就擅自在2017年提前开工建设，被处罚了5万元。

2019年恒大再次被处罚了约2.15亿元，并且勒令停工建设。同年撤销了「建筑工程施工许可证」的决定。

理由是：海花岛建设太粗暴，破坏了海南的海洋资源。


2020年海南省继续要求海花岛实施“双暂停”，因为项目造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏。

局长看到珊瑚礁和白蝶贝，突然想起去年1月份《中国纪检监察报》的报道。

很多人质问，当初是怎么审批的？

动工开建时，规划、建设部门、市长们干啥去了。

答案就在上面《中国纪检监察报》的报道里面：

在张琦的极力推动下，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。


2020年12月23日，儋州新市长直接点名2号岛这39栋建筑，要求全面停工，并且收回了预售证。

新官上任，肯定要烧几把火。肃清余毒和划清界限，是新领导必须要做的事情。

海花岛烂尾楼，在劫难逃。

海南是中国房地产发展最早的地方之一，在中国商品房还没有步入正轨之前，海南已经经过一轮房地产泡沫了。

后来随着海南的旅游业发展越来越好，开发商再次杀入海南，出现了越来越多的人工岛，海花岛、葫芦岛、日月湾、南海明珠人工岛……

按照过去的计划，这些岛都是要打造成海南新的旅游度假胜地。

「南海明珠生态岛」，被列入省重点项目投资计划，项目一二期的投资金额共达到87亿。


「海口葫芦岛」中汇宏基集团开发，董事长是宁波商人，2009年海南房价起飞，特意跑来海南掘金。中汇在葫芦岛投资了110亿。

「日月湾」融创开发，根据政府规划，将投入260亿元人民币，建造滨海旅游区和国际冲浪基地，以海上运动、山地养生为主题的山海型特色旅游度假区。

在刚开始，融创在海南还是赚到钱的，后来就加大投入。

然而，美好的憧憬被一场浩浩汤汤的环保风暴打破。

过度的房地产开发：填海造陆、度假村开发、占用海洋资源等等，让海南的环境已经遭受到严重的破坏。

2017年，“全面叫停填海造岛”政策袭来。

只是没想到恒大竟然如此大胆，全然不顾中央的「环保风暴」，海花岛更是在2017年擅自开工。

2017年也是恒大最风光的时候，荷包满满，许家印成为了中国首富，也许是站在巅峰后就觉得自己无所不能吧。

海花岛的一次次违规，恒大似乎毫不在意，房子照卖，广告照打。

一直到2020年，中央的「环保风暴」再度降落海南。

在2020年10月19日，海南举办了生态环境保护督察报告整改方案发布会。

会上公布的一份生态环境保护督察整改方案，长达4万余字，也预示了这些人工岛未来的命运。

葫芦岛全面拆除；
万宁日月湾的“月岛”填海项目拆除；
三亚凤凰岛二岛项目部分拆除；
南海明珠人工岛项目控规调整；
海花岛39栋住宅建筑全面停工。

今年4月份海南重新调整了规划，“南海明珠生态岛”有望起死回生。

其他的人工岛大多九死一生，恒大海花岛更是躲不过。

其实这些人工岛即便不被勒令拆除，开发商也无力开发了。

就说葫芦岛，2011年开工建设，但是不到2年，该项目就因资金问题停工，至今已经十余年。

恒大海花岛的命运大抵相同，还有融创海南公司的大量资产都摆上了货架，根本无力建设。

现在官方直接宣布项目拆除，虽然当年投入的钱打水漂了，但另一方面也是减轻了开发商的债务。

好事坏事还说不定呢。


海花岛距离三亚250公里，要不是恒大在这里开发，估计很多人都不知道这地方。

2015年海花岛第一次开售，推出的特价房低至5688元，二十多平的小公寓，首付低至一万就可以定房了，也确实非常具有吸引力。

吸引了大量的东北人买入，不少人十几套的买。

连许家印自己都没想到这座通过人工造岛而来的海景房会如此受到大众的欢迎，后来就开始了一路涨价的过程。

2017年海花岛就突破万元，今年更是涨到1.8万-2.3万左右。

看起来当年五千多买入的人是赚了，但大部分人是在后期涨价后买入的。

一直到今年，依旧有人以2万的单价购入海花岛。

但是海花岛的二手房市场根本无人买单，一些不看海的房子，单价已经跌至1.3万一个月，也卖不出去。

这里的房租最低一个月只需要600块，还包物业费。

根绝当地的一些媒体描述，这里晚上的亮灯率只有1/20，有的楼栋晚上只有三五盏灯亮着，生活只能靠社区商业。

在这里生活的大部分是在北方候鸟一族，冬季来这里过冬，到了天气转暖又飞走了。

别墅区就更冷清了，除了路旁的几盏路灯亮着，路上看不到一个行人和一辆车，就如同鬼城一般。

旅游景点的生活成本是很高的，东西都卖的很贵，根本不适宜长期居家生活。

看似涨价的海花岛，二手房根本就卖不出去，所谓的收益不过是停留在纸面上的。

最可怕的是房地产税的威胁，海南很有可能争先第一批成为房产税试点的省份。

现在最慌的，应该是那些早期一次性买下几十套海花岛的业主吧。

在这场战争中，客户、住户、开发商、政府、环境生态，好像都没有赢家。

只能说，一个时代结束了，房地产行业终究要正本清源，过去那种“五证不全”就提前开建的乱象行不通了。

房地产的黄金时代过去了。

火中取栗，已此路不通。

高收益伴生高风险，只看到高收益、看不到高风险，是给自己埋雷。

没什么企业能“恒大”，行稳者方才可流芳百世。

浅贝

又一千亿房企暴雷前兆？



燕财局  2022-01-05 22:25
以下文章来源于地产局座 ，作者局座



前几年，每到过年前夕，到工地上拉横幅讨薪，是很多领不到工钱的农民工最迫于无奈的选择。

最近几年，随着农民工工资发放方面监管力度越来越大，现在已经很少拖欠农民工工资的现象出现了。

然而，就在农民工工资拖欠问题基本解决之后，作为乙方的项目承包方，被甲方拖欠巨额工程款的现象又开始频繁出现。

和拖欠农民工工资几万几十万不同，这种公司之间的账款，少则几百万多则几个亿，形成新的巨大社会风险。

（一）


2021年12月30日，离2022年元旦只有一天时间，原本是开开心心迎接新年的日子，但是很多购买了武汉雅居乐花园项目的业主，估计是没心情跨年了。

因为他们发现，这一天，武汉雅居乐花园的总包公司突然贴出了一份公告，内容大概是：

由于雅居乐方面已经拖欠了他们8000余万元的工程款，同时年关将至，公司还要给工人发工资，以及前期采购物资款需要支付，已经没有钱再继续垫资施工以保证竣工备案及正常交付。

而雅居乐方面明确表示，无法保证年前工程款如数支付到位，公司迫于无奈，即日起将项目全部停工。

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晴天一霹雳，这些购买了武汉雅居乐花园项目，但是还没有接房的三四期的业主，估计整个人都不好了，莫不担心会不会成为“第二个悲催的恒大业主”。

武汉雅居乐花园是雅居乐在武汉独立开发建设的第一个项目，也是其在武汉的最大的一个楼盘，总建筑面积超过111万方，是妥妥的百万级别大盘，而且容积率只有1.97，对于向来容积率动不动就3.0起步的武汉，这属于难得的低密度小区，而且还是“湖景房”。

当然，价格也不便宜，联排别墅每平米29500元，双拼别墅每平米33750元每平米，高层带精装15000元每平米。

对于一个位于四环边，非核心的江夏区楼盘，雅居乐花园卖到这个价位，也算是妥妥的小豪宅项目了。

然而，就是这样一个定位中高端的楼盘，从2019年开盘销售以来，就一直问题不断。

项目一期销售的时候，就涉嫌虚假宣传，由于“货不对板”，宣传单、样板间和实际房屋结构存在很大出入，一直被业主维权，甚至被提起了诉讼。

2020年10月，武汉市江夏区市场监督管理局经过调查核实之后，给雅居乐集团开出了一张80万元的罚款。

不过，对于一套房动则三五百万的项目而言，80万的罚款，连九牛的一毛都算不上。

因此，虽然雅居乐领到了80万的罚单，但是武汉雅居乐花园一期的业主却说，他们的诉求，压根就没有解决。毕竟，罚款是罚款，整改是整改，一码归一码。

然而，除了涉嫌虚假营销被罚，更离谱的还在后面，早在2021年的11月4日，武汉雅居乐花园项目就已经停工过一次了。

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当时武汉雅居乐花园施工现场贴出的停工公告显示：

由于雅居乐未按期支付总包方一亿元工程款，如果继续施工，还将继续产生1亿元以上的进度款，导致总包方无法及时支付农民工工资和材料款，而雅居乐方面并没有行之有效的付款计划，总包方没法继续垫资，被迫停工。

后来，雅居乐通过安抚施工方，加上承诺到点付款等方式，将停工事件平复了下去，雅居乐也宣布恢复了施工。

然而，这种方式并未根本解决工程款拖欠的问题，雅居乐仅支付了一小部分之后就没了下文，于是导致了12月30日总包方再次贴出了停工公告。

施工总承包方迫于无奈，选择了及时止损，毕竟，如果再垫资下去，拖欠的款可能达到两个亿，会越陷越深，能不能赚到钱先不说，反而可能把公司拖入经营困境。

毕竟，因为恒大商票逾期，恒大好几家供应商都快走到破产的边缘了。

就在武汉雅居乐花园项目连续爆出停工事件之前，雅居乐在武汉还发生了另一件事，那就是和美的置业拜拜了。

2020年9月，雅居乐和美的联合开发的美的.雅居乐云筑项目开盘，后来由于某些原因，雅居乐和美的拜拜，最终雅居乐退出了这个项目的开发，项目名称也从美的.雅居乐云筑变成了美的.云筑。

（二）


旗下楼盘屡屡停工，和合作伙伴不欢而散，这一切的背后，说到底或许都是“缺钱”的事，这一点，资本市场最先给出了信号。近几个月来，国际评级机构给雅居乐的评级，一直在下降。

2021年11月初，穆迪将雅居乐的评级进行了下调，调到“负面”，标准普尔也把雅居乐下调到“BB-”，展望同样是“负面”。

雅居乐之所以不受评级机构待见，背后的原因，或许就在于雅居乐的债务问题很不乐观。

雅居乐最新公布的2021年前三季度报显示，公司账面上的现金及等价物为465亿元，而公司短期负债，包括短期借款，已经达到395亿元，这还不包括应付票据。

虽然应付票据没有出现在公报中，但从374亿的应付账和票据推测，这个规模小不了，毕竟这些年，很多开发商都这么玩，把债务通过应付票据的形式，“隐藏”了起来，转移到了第三方身上。

同时，在一年到期的非流动负债方面，雅居乐也压力山大，仅仅是2022年底前到期的美元债，就有83亿。

武汉雅居乐花园项目2021年11月4日拖欠工程款第一次停工，直接原因就是当时雅居乐为了兑付2021年11月22日到期的一笔境外美元债，公司几乎暂停了国内对外款项支出。

据此测算，雅居乐短期负债，是超过了手中的现金的，因此，雅居乐的债务压力，可想而知。而这，还没有算上雅居乐的“永续债”。

除了“华南五虎”的称号外，雅居乐在业内一直还有另一个称号，叫“永续债小王子”。

对于上市房企而言，永续债最大的好处就是计入股东权益，但是不计入负债，这有利于做亮财报数据，让负债好看，但是也有一个致命伤，就是利率很高，基本都高于普通融资，业内一般称之为“高利贷”，而且还会随着时间推移而上调。

比如，2019年雅居乐曾发行了一笔2亿美元的美元债，在2025年之前年利率为7.75%，看起来不算太高，但是如果2025年公司未及时赎回的话，利率就将暴涨到15%，接近民间“高利贷”了。

因此，在业内永续债也被称之为“吃毒药涨内力”的一种，玩得好，功力大增，玩脱了，就可能被高利率拖垮，自废武功。

而相关公开数据显示，近几年，雅居乐的永续债一直在大幅上升，2018年是83亿，到2020年达到136亿。最新数据显示，截止2021上半年，雅居乐的永续债规模仍然高达130亿，在整个地产行业也算永续债“债台高筑”了。

由此可见，雅居乐“永续债小王子”的称号，并非浪得虚名。

如果将永续债也计入负债的的话，雅居乐的财务报表将不那么好看，“三道红线”至少会有一档压线。

（三）


目前，雅居乐的财务状况，或许使得雅居乐已经无法布局太多市场，毕竟饼不能无限制往下摊，因此雅居乐不得不选择“收缩战线”。

在武汉，退出和美的联合开发的云筑项目，或许就是收缩的一种。而在武汉雅居乐花园项目开发完之后，雅居乐还可能彻底退出武汉市场，这似乎也有先兆。

2020年的时候，武汉雅居乐就已经撤区，被整体并入南京区域，而到了2021年，南京区域也被撤销，转入上海管理了。

都说员工是公司最大的财富，一个有良心，有作为的公司，一定会真心对待每一位员工。但雅居乐在这一点上，不能说做的没良心，至少显得不真心。

在“撤离”武汉的过程中，雅居乐的做法就显得多少有些不厚道，武汉雅居乐花园项目是雅居乐在武汉的第一个项目，按理说首炮必须打响，但却出现了项目被罚和连续停工的事件。

而在退出和美的合作项目云筑的过程中，也显得极为仓促。在退出之前，没有告诉负责项目的员工，而是在退出之后，才告诉他们已经不属于雅居乐的员工了，至于后续怎么安置处理，全部交个美的置业，和雅居乐无关。

如果说云筑项目的员工还有美的置业善后的话，到了武汉雅居乐花园项目的时候，就多少让员工寒心了。

武汉雅居乐现场管理人员称，从2021年12月中旬开始，他们是在以天为单位被约谈，然后办理辞职手续。

据悉，正是雅居乐这种“快刀斩”式的裁员，让很多员工彻底心凉，因此，当去年11月初武汉雅居乐花园项目第一次爆出停工的时候，还有员工到现场安抚施工方，稳住局面，而到了12月30日第二次爆发停工的时候，已经没有什么人站出来。

毕竟，公司都已经不把员工当自己人了，作为打工人，又有何必要为老板尽心尽力呢，而且说不准明天还就被裁了。

浅贝

万科，狠狠扎了失业地产人的心窝！


燕财局  2022-01-10 21:37
以下文章来源于地产局座 ，作者局座


在房地产行业，最近三四年无论是销售面积还是销售金额，万科都排不到第一，碧桂园和恒大毫无疑问才是当红辣子鸡。

但是要论行业江湖地位，几乎所有房企都得称万科一声“带头大哥”。作为带头大哥的万科，一举一动对于整个行业的影响都具有风向标的意义。

在2018年二三四线城市房地产市场烈火烹油、涨声不断的时候，万科却带头喊出了“活下去”的口号。

当时的房企，没有几家把万科这句话听进去了，大家都认为万科这是在博眼球。原因无他，市场太热了，热到房企都觉得赚钱像是在捡钱一般的容易。

然而，谁曾想万科真的一语成谶，如今，一大票房企要么已经暴雷了，要么正在暴雷的路上，能不能活过这个冬天，就看各自的造化了。

与此同时，无数房企为了自救，也纷纷祭出了裁员大刀，一次性砍掉20%甚至30%都是好的，有的房企区域公司甚至一锅端，全裁了。

如今的房地产从业者，尤其是一些高杠杆、高负债房企的员工，个个都是风声鹤唳，胆战心惊，谁也不清楚，自己会不会上明天的裁员大名单。

因此，网络上流传着一个段子：今年最惨家庭是，年中老婆在教育行业失业，年末老公在地产公司失业，而年初还刚刚买了恒大的房子……半年时间，中产彻底变“中惨”。

如今，在整个房地产行业失业人员一大片，到处哀鸿遍野之际，带头大哥万科，又说话了。

那就是从万科内部流传出来的招人标准“四不要”！

1.万科离职员工，不要。
2.近三年（2019-2021年）在恒大、碧桂园、新城控股任职的人，不要。
3、在泰禾、蓝光、宝能工作过的人，不要。
4、履历中如果有2段经历少于2年的，不要。

如果说上一次万科高喊“活下去”是针对房企的话，那么这次弄出来的“四不要”，就是针对其他房企的员工了。

可以想象，那些在这“四不要”标准中的，已经被裁的地产员工，看到万科这个“歧视性”的招人标准，估计就像大冬天只穿了一件单衣，突然又被泼了一盆冰水，整个人都不好了。

一家企业，招什么样的人，是企业的权力，只要不违背国家法律，原本无可厚非。

比如很多公司要求，应聘者必须是大学本科学历，有的还会要求是985或者211应届毕业生，一些跨国公司对应聘者的英语也会有要求，托福雅思达到多少分。

但是对于万科这个“四不要”标准，我想说三点：

第一，有其合理之处；

第二，有宁可错杀一百也不放过一个的武断；

第三，开了一个不好的头。

(一)

在万科“四不要”中排在第一的，是万科离职员工，不要。

这一点，应该说没什么大大问题。因为这里面涉及到一个职业忠诚度的问题。

无论是国内企业还是国际公司，很多对于离职的员工，都选择不再聘用，除非这名员工重要到没有他公司就没法运转或者要遭受巨大损失。

而万科选择不招离职员工，或许和万科公司发展历史，以及郁亮本人的经历有关。

当初王石刚刚创办万科的时候，缺少专业的地产人才，于是狡猾的王石就搞了一个“海盗计划”，通过高薪，去定向挖中海地产公司的墙角。

王石的“海盗计划”，把自己是整爽了，一大批中海地产的中层管理人员和业务骨干加入了万科，让万科迅速做大做强。

但被挖墙角的中海，突然间流失大批成熟人才，还是跑到行业竞争对手那里，当然是异常痛苦。

因此，应该说早期的万科是“挖墙脚”的受益者。

但是后来，万科也同样被被人“挖了墙脚”。万科成为行业老大之后，一批新的房企也学起了万科，纷纷到万科这里来高薪挖人。

所以，目前在不少地产公司，都有“万科帮”一说，之所以称为“万科帮”，是因为他们都是从万科主动跳槽或者被挖过去的。

因此，作为享受过挖别人墙脚快乐，同时也感受过被挖墙脚痛苦的万科，对于挖墙脚这事应该是又爱又恨，而对跳槽离职的员工，选择不再招聘也就可以理解了。

另一方面，都说一个公司文化很多时候就是一把手文化。

万科这次之所以不招聘离职员工，和万科现在的董事长郁亮本人的经历应该有很大关系。

郁亮是1990年加入万科的，之后就一直在万科工作，从基层做起，最后接棒王石成为万科的一把手。

从1990算起，郁亮在万科已经工作了31年，而且，从目前的形势看，郁亮的职业生涯，应该都会在万科度过，他不会再到其他企业任职。

从郁亮的经历来看，他本人应该算是对万科“从一而终”之人，这种在一个公司干三十年都没有跳槽的人，在民营企业实属少见。

因此，鉴于郁亮本人的经历，他对于离职万科的人，不能说这些人“背叛”万科，但或许郁亮认为，这些因为各种原因，尤其是因为更高薪酬被“挖墙脚”而走掉的员工，至少和郁亮本人相比，对万科没那么“忠诚”。

因此，对于不那么“忠诚”公司的人，离开后，公司选择不再招聘，也是可以理解。

万科“四不要”中的第4的条是，履历中如果有2段经历少于2年的，不要。

对于在国企工作的人而言，一辈子可能就在一个单位工作，频繁的跳槽是不可想象也不能理解的。

但是对于地产行业而言，民营企业人员的流动很频繁，尤其是前几年地产行业大跃进的那几年，人员流动之快，让很多老板都感觉措手不及。

当时的地产行业人员升职流动的经典线路是：在十强房企干一两年主管，跳槽到三十强房企做城市公司副总，在三十强房企城市副总干两年，跳槽到五十强房企做区域总，在五十强房企区域总干两年，再跳槽到黑马房企干副总裁甚至总裁。

这种快速的跳槽、升迁、加薪，即使是在互联网行业，也是比较少见的。

那一波地产从业人员的频繁流动，有些人确实是因为能力突出，但大多数人是因为赶上了行业大周期，踩在了风口上而起飞。

因此，向来以舍得花钱、生猛无比的泰禾集团老板黄其森一度都不得不感慨：地产行业最大的泡沫，是人才泡沫。

无论什么行业，员工的频繁流失，对于公司而言都不是什么好事，因为工作连续性被中断，新人接替总需要时间，隐形成本巨大。

同时，员工频繁离职，对于自身能力锻炼提升也多少有影响，尤其是在打基础的职业生涯初期。

因此，万科提出对于履历中如果有2段经历少于2年的，不要。是可以理解的，毕竟，万科还没有一刀切说只要有过1段经历少于2年的都不要。

一个人选错一次公司，发现公司不合适而离职，可能是公司的问题，但是如果两次以上，或许就不单单是公司的问题了。

换位思考，作为企业，自然是更愿意选择稳定性更好，忠诚度更高的员工。

（二）

万科“四不要”标准的第二条和第三条：

2.近三年（2019-2021年）在恒大、碧桂园、新城控股任职的人，不要。
3.在泰禾、蓝光、宝能工作过的人，不要。

万科直接点名了上述6家公司的员工不要，应该说万科这么做，是有所指向的。

在房地产行业，万科的整体风格是中性偏保守的，比如郁亮曾经提出的住宅白银时代，就是典型的代表。

而恒大、碧桂园、新城控股这三家公司，恰恰相反，都是高周转、高杠杆房企的代表，最近几年，碧桂园和恒大轮番霸占行业榜一大哥的位置，把曾经的老大哥万科按在地上摩擦好多年。

从某种程度上来说，恒大、碧桂园是万科的竞争“死对头了”，如果不是恒大、碧桂园不要命一样地玩高周转、高杠杆，如今的万科，或许还是稳稳的行业一哥。

因此，万科明确提出近三年在恒大、碧桂园、新城任职的人不要，一方面，客观上或许是觉得这些在高周转房企任职过的人，风格与万科不符。

另一方面，或许也多少有些主观上的情绪在里面，毕竟这些人都是在曾经的对手房企那里任职，是击败万科的人。

不过，无论是客观上的企业风格不符的原因，还是主观情绪上的原因，万科这种一刀切的标准，都显得过于武断。

毕竟，在恒大、碧桂园、新城这些高周转公司里面，肯定有很多人浮于事、简单机械重复、视野不开阔的员工，但不可否认，里面也有不少确实有能力有实力的真人才，比如在执行力这一块，就是高周转房企员工的优势。

万科这种一刀切的标准，多少有些宁可错杀一百不可放过一个的感觉。

如果说对在恒大、碧桂园、新城三家企业任职过的员工不招聘还有理由，但是对在泰禾、蓝光、宝能工作的人员不招聘，就显得有些不近人情了。

泰禾、蓝光、宝能这三家都是已经暴了雷的房企，对于暴雷房企的员工一律不招聘，一时半会真想不出什么理由。

难道觉得房企暴雷是错，进而牵连到员工也有错？这一点说不过去。毕竟公司爆不爆雷，负首要责任的是老板，而不是员工。

因为做决策，定方向的都是老板，普通员工不可能左右老板的决定。即使说能够影响老板决策的人，也就是离老板最近的几个副总裁和亲信。

如果把老板的错也归咎到普通员工身上，公司暴雷员工“连坐”受罚，那多少就有点古代那种“株连九族”的味道了。

（三）

可以遇见，在接下来的一段时间，紧随泰禾、恒大、蓝光、宝能、花样年之后，一大票前期激进扩张的房企正在排队等着暴雷的路上，行业的大裁员也远未结束。

对于已经失业和即将失业的地产员工而言，带头大哥万科，给行业招聘开了一个不太好的头，接下来，不知道会不会有其他房企，也跟着万科一起出个招聘“四不要”，“五不要”，“六不要”，甚至“十不要”。

这个冬天，倒下的不仅有房企，还将有无数房企的员工……

浅贝

房地产泡沫根本扭转，之后呢？


原创 顾子明  政事堂2019  2022-03-02 21:31

“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转"。
今天下午，在国新办举行新闻发布会上，银保监会主席郭树清做出了如上的表述。
加上近期一大批城市出台了降低首付门槛以及取消认房认贷的政策，很多银行也大幅提升了信贷投放，很多朋友都在问，这一轮房地产的底部是否出现。
虽然我们在国际上经常是“赢麻了”，但是在对自己负责的投资问题上，还是要清醒认识到，为了在这一轮收水周期“再赢一次”，央行的一揽子货币政策就必须要紧盯着美国。
我们的很多政策以及表态，很多都是被动式的应对，并非主动式的刺激，我们之前的主动挤压泡沫，也是抢在美元撤离前，先主动调整价格和控制泡沫。
要想明白接下来会怎么走，最好还是要回顾历史。
中国地产在2014-2015年迎来了一轮至暗时刻，这背后是美国对08年次贷危机时放的水进行收水，美联储13年12月减债，14年10月退出QE，15年12月加息。
在美联储的指挥棒下，14-15年全球的热钱开始大规模的撤往美国，自08年享受了放水泡沫最丰富的房地产，自然是首当其冲被冲击。
在这个“萧条“的”周期下，无论是14年三季度开始的取消限购，还是14年四季度开始的取消限贷和七折房贷利率，以及14-15年一次次的降息降准，都没有实现房地产的触底反弹，只是吹出了一个股市5000点的大泡沫。
没有中央针对房地产的系统性政策，单纯靠地方政府的刺激是不管用的。
如今，这一轮针对20年新冠冲击的收水比08年的那一轮快了很多，美联储在21年11月的减债，22年3月的加息，而且不排除接下来每个月的议息会议上都要加息，美元撤离的速度肯定比上一轮要快。
所以，最近很多朋友私下问我到底能不能买时，我很难给出明确的答案，因为在美元撤离的过程中，实现低点买入的难度实在是太大。
现阶段，中央给地方的政策是“八仙过海”，和14年比较相似，大家各显神通阻止房价下跌，并不是要让房地产市场反弹。
回暖真正的集结号，不是看这些地方政策，而是看全国的政策。
对照历史，上一轮的触底反弹，是2015年6月国务院颁布的《货币化棚改》，国家开发银行取代了央行成为了放水的龙头，把央行大水漫灌的货币，转向对房地产进行专项扶持。



货币流向的转向也带动了财富密码的转向。



伴随着15年下半年癌股的飞流直下三千点，同一时间，获得棚改资金源源不断注入的房地产迅速复活，开启了新一轮的野蛮生长。



就像15-16年推荐读者去买的杭州，随便一处房产都翻了好几番。



最终，美联储为08年吹的泡沫，经过了一圈复杂的流通和循环，一部分进入到了中国的房地产领域，把泡沫固化。



回顾历史，理解了资金流动的逻辑之后，就会明白，在美元撤离的大周期来看，纵观整个地产大盘很难买在低点。



最佳的策略，是紧盯全国性的房地产刺激政策什么时候出台，以应对美联储的暴力收水，并判断出这种全国性政策利好的区域在哪里。



由于政策并没有出台，而且还要看美联储的脸色，细节无法判断，只能进行一个大概的猜测。



相比于2015年轰轰烈烈的货币化棚改，未来新一波的触底反弹，大概率要靠“农村土地改革”+“保障性租赁住房”。



农村的土地有偿收回，决定了货币的投放，城市的保障房建设，决定人口的流向。



抛开之前针对极少数人有用的“含金量”，对于普通购房者来说，“土地开发银行”，成为新的房价引擎。



哪些省份和城市能够给进城的年轻人，提供工作与稳定下来的保障房，哪些城市就能够通过他们拖家带口的迁移和商品房购置，享受未来农村土地现金补偿的红利，带来新的增量。



从数据来看，今年计划大规模爆保障房的北上广以及福建浙北苏南，应该是未来能够从人口争夺战中获益的地区，同时，各省内部的建设倾向也决定了省内的人口结构转型（譬如辽宁集中建设在沈阳和大连）。



从投资的角度来看，今年不建少建保障房的城市尽量不碰。



至于今天的“地产泡沫扭转”之言，在美联储收水周期并不重要，真正值得关注的是，面对美联储收水带来的剧烈冲击，我们是否以及何时再一次针对地产主动去吹泡泡。

浅贝

警惕！宝马变摩托！十年后的住宅，就是今天的商铺

作者：垚圭城（六土）

一直在想这么一个问题，曾经无限辉煌的商铺急速溃败，住宅到底会不会重走商铺之路？

作为一个楼市投资人，一味喊“涨”是极其不理性的，找到价值中的隐患，从历史中吸取教训才能走得更远、更安全。

在文章的开头，我先给出结论，从全国范围来看住宅大概率要走商铺的价值毁灭之路。

现在的投资人都知道商铺已经不是当年的“一铺养三代”，而变成了“三代养一铺”，从投资品几乎变成了“诈骗物”，一手商铺、内铺更是妥妥的深坑，深层次的原因到底是什么呢？

深究起来，最重要的因素无非两个，一是商业模式和商业逻辑的改变，流通售卖性质的商业大量转到线上，导致商铺的需求极端萎缩；二是各地的“大干快上”的商铺太多，导致供应量大增。

需求端的萎缩、供应量的大增导致供需关系的改变，是所有投资一定要研究的问题，那么住宅会不会也存在巨大的供需关系改变的隐患呢？

在回答这个问题之前，我们先来看看商铺的价值毁灭之路。

01

电商冲击

关于电商的冲击，只要看看数据都明白。

2009年11月11日，某宝推出的第一个双11，那个时候还叫光棍节。当天交易额0.5亿元，共有27个品牌参与。

2010年改名“购物狂欢节”，交易额9.36亿元，共有711家店铺参与。

2011年交易额52亿，2200家店铺参与。

2012年交易额达到191亿元，某喵销售额超过某宝两倍有余，达到132亿元，某宝贡献了59亿元。

2013年交易额350亿，支付宝交易总额于凌晨5:49分突破了100亿。

2014年是阿里上市的第一个年头，双十一交易额571亿元，用时仅13个小时就超过2013年350亿元的销售总额。

2015年交易额达到912.17亿元，一分钟成交额高达十亿元，创造包括手机销量在内的9项吉尼斯世界纪录，优衣库成最快销售破亿店。

2016年交易额达到1207.48亿元。

                               
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2017年交易额达到1682亿，某喵销售突破一个亿用时11秒，突破2016年全天交易额1207亿用时13小时09分49秒。

2018年某喵全天交易额2135亿。

2019年交易额达到2684亿，“双十一”全天某宝直播带动成交近200亿元。

2020年某喵双11总成交额4982亿元。

2021年，在电商低调处理的情况下，总交易额仍然创历史新高，某喵揽入5403亿元。当天京东收入也到达3491亿元。

和十年前比，某喵的销售额提升了40.9倍，和2009年“双11”的前身、某宝“光棍节”相比更是达到了惊人的10806倍。

可以对比线下实体店之王---商业综合体的营业额。

2020年全国第一的商业综合体北京SKP全年营业额只有175亿，某喵双11一天就可以销售其30.87年的，合计11269天的营业额（假设SKP销售额为恒定量）。

再看另外一个数据，2021全国各大城市商业体40强中，上海入榜7个，总销售额643亿，北京484亿，武汉360亿力压杭州327亿稳居第三。

某喵一天的销售额是上海前7位商业体全年销售额的8.4倍，也就是一天卖了这7个商场8年的营业额。

                               
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对比社会消费的增长幅度。2021年全国社会消费品零售总额44.13万亿元，2012年20.55万亿元，2009年为12.83万亿元。

2021年仅仅是2012年的2.15倍，2009年的3.43倍，远远低于“双11”电商营业额增长。

而2021年“双11”当天，天猫和京东两家的营业额就占了全年消费品零售总额的2.01%。

可见，在需求端，大量的营业额开始向线上转移，除了非要到现场不可的体验式服务类和社交类消费，理论上绝大多数消费都可以线上完成。

原理是什么呢？

关于电商对于实体店的冲击各种分析文章很多，核心点无非一个，商铺的本质是一种空间优势，因为占据了某一个空间而形成的局部人流垄断，但是电商将这种垄断搬到线上了，将“人流垄断”转化为“流量垄断”，使得线下的空间即使“远在深山”，一样会有“人流优势”。

这样一来，对于空间优势的需求会大大减少。

02

天量供应

商铺最好的十年是2000-2010年，被称为商铺的“黄金十年”。由于民间对于以商铺为代表的商业地产的认同，加上地方政府对于土地开发的偏好，大量商业用地被启用，商业地产迅猛发展，潘石屹的SOHO就是这一时期的代表。彼时大量资金涌入商铺，导致了接下来的悲剧。

回望21世纪前10年，城市的发展日新月异，创富的机会犹如过江之鲫接踵而至，从大都会到小乡镇，各有各的发展机遇，尤其是县域经济发展迅猛。

经济发展带来的利好，是人均收入的提高、消费观念的升级，人们开始有钱去消费、愿意去消费。

但是一个机会一旦到了人尽皆知的时候，就是这个机会的尾声了，就开始埋人了。在网上搜“商铺黄金十年”，相关文章大多是2011以后的，而2011年恰恰是商业地产转折之时，从那时开始走下神坛、走向没落。

一个重要原因是2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的土地审批和建设也十分支持。

                               
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这也侧面论证了，一个机会人尽皆知就尽显疲态，商业地产喊出来黄金十年之时，黄金十年已经远去。但可怜的是[url=]老百姓[/url]的后知后觉，2011-2013年商业地产看上去依旧极其活跃，但那时已经很难赚钱了，一手开发商和二手房东已经吃尽了所有利润。

看一组数据，2008-2014年间，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于同期住宅开发投资的187%。

与之对应的是，从2012年到2015年，全国有百货店138家关闭，262家超市关闭，体育品牌店6209家关闭。至于服装专卖店，同期有9464家关闭。

到了2015年，全社会都开始意识到商业地产过剩的问题。

截至2015年第三季度，全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，超越过去任何历史时期。到了12月底，全国商业地产库存达2.66亿平方米，商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力，过剩现状明显。

商业地产库存主要集中在二三线城市。以写字楼为例，沈阳在2015年迎来商业地产的交付高峰。2015年末沈阳写字楼空置率同比上升10.9%至40.6%。苏州的甲级写字楼空置率也超过20%。

商业零售市场的库存分布大致相似。天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市。不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈“膨胀”之势。

至2016年年底，东莞整体商铺高库存压顶，消化周期长达40个月，库存面积高达193万平方米。

中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社曾经发布过《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2016-2017）》，指出未来5年内，中国的商品交易市场有1/3将被淘汰，有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。

不仅是强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型，商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位，明显过大。按照当时的平均去化速度，需超过100个月才能消化掉。

                               
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商业地产中，商铺的去化周期很长，主要受两大因素影响：一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈；二是受电商的冲击很大。电商抢夺了传统商业的空间，零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气，很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

就商铺而言，起初几年获得了较好的现金流，但时间长了就会发现，由于税收高，出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交了税，商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想。现在，即便是大城市，二手商铺交易量都非常小，多数商铺几乎没有人接盘。

商铺难租难卖原因复杂，有一些与地方政府“大上快干”商业地产综合体，以至于造成严重过剩有关。

比如北京的人民大学双榆树附近一公里左右的商圈，有超市发、沃尔玛、家乐福（3家）、乐天玛特、麦德龙、欧尚、双安商场、华宇购物中心等购物地点。而成都的在建购物中心面积为320万平方米，在中国仅次于上海，是购物之都巴黎在建购物中心面积的30多倍。

目前，中国有购物中心近4000家，是美国的3倍之多。另外，据中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年，还会有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过1万家。

怎么评判一个城市或者地区的商业是否过剩？国际以人均商业面积警戒线为标准，即人均占有商业面积1.2以内是均衡的。美英澳加这几个发达国家的人均商业面积基本都在1-1.3上下。以此标准衡量，我国80%以上的城市商业面积严重过剩。

                               
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商业地产需求端和供给端的同时恶化，会不会出现在住宅呢？不是会不会，而是已经出现了。

03

人口断崖下落

对于住宅，“长期看人口”已经达成共识，人口是房地产，尤其是住宅的根本性影响因素。所以我们先分析一下全国人口趋势，住宅的未来就一目了然了。

2022年1月17日，国家统计局公布了2021年全国人口数据。2021年出生人口1062万人，全国人口仅仅净增加48万人，人口出生率为7.52‰，出生人口创下1949年以来新低，出生率则创下有记录以来最低水平。我国出生人口从2017年开始持续下降，2021年出生人口已经是连续第五年下降。五年的下降幅度高达40%，比起九十年代2000多万的新生人口更是不到一半。用出生人口塌陷来形容现在的人口形势一点也不夸张。

按照1062万新生人口计算，2021年中国总和生育率仅为1.15，不仅低于世界上几乎所有国家，比严重少子老龄化的日本还低不少。

根据育窝人口统计，我国出生人口在1985年后大幅度下滑，近几年更是跌到解放后的低点，而且下跌势头丝毫没有被遏制住。

                               
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根据育娲人口发布的《中国人口预测报告2021版》，按照比较温和的预测，2年内我国人口净增长会出现负值，到2050年总人口减少到12.64亿，2100年降到6.85亿，占世界比例将从现在的18%降至6.5%，而新出生人口只有世界新出生人口的2.56%。

                               
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更为严峻的是人口结构。未来人口的增量将会主要集中在55岁以上人口，25-29岁人口将会大幅度减少。

根据未来智库预测，2025年相比较于2015年，人口的最大增量部分为55-59 岁人口，人口增量5123万；而人口减少最多的组为 25-29 岁人口，减少数量5330万；人口减少增量主要集中在55岁以下。

2035年相比较于2015年，人口增量最大部分是70-74岁人口，人口增量为5641万人，增量部分同样主要集中在55岁以 上，累计会增加 2.49亿人口，而人口减少最多的同样是25-29岁，减少了5053万 人。

从下图可以看出，届时人口主要集中在45-49岁，以及65-69岁。

                               
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住宅主流购买人群是25-45岁人群，联合国人口司预计未来十年中国主力购房群体（25-44岁）人数将减少约3200万，此前十年降幅为2400万。当这个群体急速萎缩的态势下，住宅的需求端将大幅度降低，“长期看人口”，住宅投资需求端存在极大隐患。

看完了需求看供给。

04

住宅供应难减

目前的人均住房面积数据停留在2018年，当时城市人均住房建筑面积是39平方米，农村人均住房建筑面积是47.3平方米。

从下图可以看出来，98年房地产市场改革以后，城市人均住宅面积就在持续攀升。

                               
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根据泽平研究院测算，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。

一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给已接近发达国家水平。

之所以人均住宅面积大幅度提升，主要是我们盖了足够多的房子。

                               
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2001年以来，我国的住宅商品房销售面积持续上涨，除了2008年下半年和2014年由于外部经济环境和宏观政策原因出现一定幅度下降，其余年份年年增长。

销售面积由2001年的不足2亿平方米增长到2020年的15.5亿平方米。20年共累计销售住宅商品房178亿平方米，相当于全国每个人购买了12.7平方米。

按城镇人口来算，截止2020年末，全国60%左右的城镇化率8.4亿人口来计算，则城镇人均购买面积达到20平方米以上。

                               
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如果按照套数来看，数据更加清晰，2006年以来，基本年销售500万套以上，尤其2013年突破1000万套后，年销售套数持续稳定在1000万套之上，并且呈逐渐增长的态势。

我国城镇人口规模由2001年的4.8亿上升到2019年8.48亿，增加了3.6亿，基本每年新增城镇人口近2000万左右。按目前每年1300万套的新住宅销售套数，基本能满足不断提高的城镇化和居住条件改善的需求。

过去20年全国累计销售住宅商品房面积178亿平方米，按套均110平方计算，大概1.6亿套以上。过去20年新增3.8亿城镇人口，按3口之家每户一套需求计算，大约需要1.25亿套左右的房子。

可以看出，新建商品房是可以满足城镇化水平的需求，还略有盈余。

但是考虑到城镇化进入后期，人口增长进入瓶颈，未来需要的房子将会不断减少。

然而从新开工情况看远非如此。

2017年至2021年，住宅每年成交面积总体增长了约8%，年均增长约为2%的水平。2021年住宅销售面积为15.65亿平方米，相比2020年仅仅微增了1%。

2021年成交的住宅约为1304万套，大约可以容纳3912万新增人口，而2021年城镇人口比上年实际增加了1205万人，相当于402万套住宅即可容纳，两者相差900多万套住宅，这还没有计算未来将要完工的增量。

                               
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如果对比每年施工面积和竣工面积，问题更大。

2021年全国住宅市场的总施工面积为69.3亿平方米，竣工面积为7.3亿平方米。总施工面积为总竣工面积的9.45倍。可以看出，按照2021年的竣工面积数据来进行测算，在不增加新开工量的情况下，全部施工的工程也需要9年多。

                               
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再看一组数据，2021年，新开工住宅面积为14.6亿平方米，相比已竣工的7.31亿平方米多一倍。虽然两者差额在减少，但实际上依旧是在增加供应量。

在供应量基本满足城市化新增需求的情况下，在2021年房地产行业全面萎缩仍然开工大增的情况下，在2022年政府由于种种原因不断放松楼市调控的情况下，可以想象住宅供应量很难真正减下来，住宅的供应最终也会出现商铺那种远超需求的天量供应。

住宅，面临着需求端的持续萎缩与供应端的不断扩张，2022年的住宅会不会就是2011年的商铺？这是我们每个购房者都应该不断进行的灵魂拷问。

浅贝

万科内部讲话这一次最彻底：黑铁时代、背水一战，要么死，要么活


李说旧改  2022-02-13 20:02

万科的内部讲话总是用来“泄密”的。昨晚，行业龙头万科一份内部讲话流出，想必大家已经知晓大概内容，老大哥的一举一动，风向标仍在。

据媒体报道，这份内部讲话系万科集团董事局主席郁亮1月9日在大梅沙总部万科国际会议中心召开的2022年年会做的总结发言。不过截至发稿万科还没有对内容进行回应。

大年初六，恒大也开了年会。许老板在会上也发表了激情四射的讲话。核心一句话是：“任何时候都不能贱卖公司资产，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”


不过外界更关心的是恒大如何更快地还债。

2022年的市场环境，决定了大多数房企将采取“防守型”战略。万科就是其中一员。

反观万科一直是房地产行业稳健经营的领头羊，在应对行业变化向来反应前置，危机意识极强。

2021年1-12月，万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米，合同销售金额6277.8亿元，较2020年减少10.8%。这也是万科首次出现销售额负增长。

面对严峻形势，2022年一开年，一向清醒的郁总在集团年会上做了比以前更冷静的讲话，中心思想是：今年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，要么活，要么死，没有中间状态。

这比2018年的“活下去”讲得更彻底、更灵魂出窍。

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去年11月，万科发出“节衣缩食”筹备过冬和打造“战时氛围”的倡议，同年12月，万科宣布重磅人事变动，改变黄金时代万科按区域分兵作战的模式。

能“打仗”，这是万科对自己的要求，郁总的讲话，不亚于一条条内部“军规”。

这份内部讲话，全文讲的最多的是”黑铁时代“。这也是万科给房地产行业周期做出黄金时代、白银时代、青铜时代之后的最新判断。

“黑铁时代”四个字，当然不是万科的原创，取自已故作家王小波作品《黄金时代》《白银时代》《青铜时代》《黑铁时代》。



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用”黑铁时代“比喻当下的房地产行业，反映了万科一贯的危机意识， 其“悲观主义”的成分也一直被业内同行调侃为“哭惨”。不过这一次万科的呐喊，应该第一次让同行感同身受，万科作为头部房企之一，其先知先觉的敏感神经，仍然值得业内深思。



讲话全文有5000多字，我们从讲话中梳理了几段最有含金量的干货，其他内容可以看文末全文实录。



1、在战略方面，外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。



2、对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。



3、去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。



4、外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。



5、房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足，总量也在不断变小。



6、二是租购并举。租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。且即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。同时，中国很多中小城市房子便宜，供应又多，它们不需要发展租赁。



7、三是人、地、房之间的匹配关系可能改变。以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配。比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。



8、两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，我们需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。面对激烈竞争，没有那么多资源和精力分散发力。



9、行业到了黑铁时代，我们怎么找到新的锚定点？我们薪酬体系建立什么新的锚定点，我们还是锚定在黄金时代的体系吗？今年大家的收入肯定是大幅下调，包括我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。

10、面对10%左右微利的行业，我们在流程方面要不要再造？房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，今天还能做到吗？所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以我们要流程再造。我们今天黑铁时代了，我们自己不干谁干？我们过去大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。

郁亮还特别举了一个例子：


我参观比亚迪，王传福说他除了轮胎跟玻璃不生产，别的都自己生产，我说汽车部件都很成熟，可以拿来用。但后来发现这还是黄金时代思维，找各个零配件厂家，就能把车拼起来。他说郁总每个部品都有厂家，每个厂家都要赚10%的利润，拼起来我们怎么赚钱？


11、我们现在处在“黑铁时代”的环境中还能给那么多钱吗？社会上有很多热门行业，比如元宇宙、游戏、能源等，这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而我们的行业发展到今天已经没有这个出价能力了，我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。



12、我们是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。



郁亮还呼吁要营造节衣缩食、省吃俭用、减少浪费的战时氛围。他还披露：


“我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。”



13、三个要求，做专业高手、全能冠军、长跑胜将。一是做专业高手，我们不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业标杆比较。如果你已经成为行业标杆，应该与更卓越目标比较；二是做全能冠军，靠一招鲜吃天下的时代已经结束了；三是做长跑胜将，长期坚持、长期坚守做正确的事。



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图：21世纪商业评论



2016年，还是万科总裁的郁亮接受了人民日报的专访，人民日报随后发表了《楼市不存在崩盘风险》一文。



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从访谈内容来看，人民日报用了“楼市不存在崩盘风险”作为标题，表明这篇文章主要是为促进房地产市场平稳健康发展而写。

个人猜测，人民日报采访的应该是当时的万科董事局主席王石，但又怕王说话收不住，于是让王委托郁亮接受官媒的专访。

在人民日报这么高的官媒庙堂，让一家开发商站出来说话，还给了这个高的专访级别，比较罕见。

此篇专访中，郁亮道出了2016年中国楼市过山车的前因后果，有兴趣的同学可以去找来看看。

而行业寒冬下，唯有苦练内功。宝万之争前，郁亮在万科2014春季例会上，曾向与会的万科高管推荐了两本书——《门口的野蛮人》和《资本之王》。

不知道今年郁亮有没有给高管推荐了新年书单？


郁亮讲话原文如下：

浅贝

出人意料！战争竟然使俄罗斯房价大涨


▣作者：钟灏

▣来源：米筐投资（ID:mikuangtouzi)

各位要做好一个心理准备：大变局不是开玩笑的。

在某些极端情况下，房价会怎么走？

俄罗斯在前面打了个样。

当俄罗斯的房价数据摆在面前的时候，可能会让很多人大吃一惊的。

1

今年二月以来，尽管俄乌之间爆发了战争，但令人意外的是，俄罗斯的房价仍然在涨，而且，涨幅还比以往扩大了。
比如第一季度，今年第一季度俄罗斯全国房价同比涨了多少？
涨了18.78%！
而去年是多少？去年是5.2%。
注意，这还是扣掉通货膨胀的因素之后的实际涨幅。
如果不扣除通胀的话，今年一季度房价的名义涨幅高达32.5%。
这是2007年以来的最高季度涨幅。（数据来自全球房地产指南Global property guide）
第二季度，俄罗斯全国房价实际价格（也就是扣除通胀之后）仍然大涨11.69%。
按名义价格的话则是29.45%。

下面这个柱状图是global property guide统计的俄国主要大城市的均价对比：


前两个城市是莫斯科和圣彼得堡。

蓝柱表示2020年8月份均价，黑柱表示2021年8月份均价，灰柱表示2022年8月份均价。它们之间的差别非常明显。

还有这个统计数据，俄罗斯房屋价格指数年化增长率：

这是全额范围内的房价涨幅。

这两个可能统计口径有所不同，具体的数字也不一样，但都指向——房价大涨。

2

俄国房价的这个表现，应该是让很多人吃惊的。
不太符合多数人的预期。
要知道，战争以来，有大量的人员出海的，而这些人恰恰又是一批中坚力量，是一批购买力比较强的人群。

尤其是9月底普丁发出动员令以来，大批俄罗斯人涌向周边国家。

具体数字难以统计，但从多方渠道对比验证，数十万人是有的。



这批人应该会带走不少购买力。土耳其的数据能佐证这一点，俄罗斯人涌向土耳其之后，使那里的房价大涨、租金也大涨，而且持续了很长时间。



今年1月至8月，外国人在土耳其一共购买了4.5万套房屋，比2021年同期暴增了45%——其中俄罗斯人位居外国买家榜首，买了近8100套房子。



作为对比，2021年是5400套、2020年是3000套。



过去，在土耳其买房最多的是伊朗人和伊拉克人，俄罗斯大都排在第三。



但从今年4月开始发生了变化。4月卖给俄罗斯人的房屋销量增长了将近190%，而且一直保持着强劲状态。



购买力外流这么严重，为什么俄罗斯房价还是涨出了天际？





3




首要原因当然是通货膨胀，以及对未来通货膨胀产生的强烈（担忧）预期。



虽说流出了数十万人，听起来很多，但是相对于这个1.4亿多人口的国家，数十万人口可谓是微不足道，连一个零头都不够。



现实情况是，绝绝大部分俄罗斯人是出不去的。



而他们的外汇又被冻结，他们的主要银行也被踢出了swift系统。这样一来，这些人不但自己出不去，就连资金也很难换成外汇。



完全被堵住了。



所以这导致什么呢？



导致卢布货币全憋在了境内。成了某种意义上的一个堰塞湖。



同时，战争就意味着扩充军备和军队，就意味着要花很多钱，支出大增。



那钱从哪里来？光靠税收肯定不够，印钞机一定是要出力的。



所以，高通胀就出现了。



下图是俄罗斯CPI指数增长率。



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看最后的八根柱子，这是今年开战以来，明显比之前高了很多，平均在15%左右。



对比一下，现在中国是多少？10月份中国CPI增长率是2.1%。



当然，俄罗斯那个15%我相信他也是经过“数据修饰”的，实际的物价涨幅只会比这个更高。



在这种货币的推动下，俄罗斯房价上涨，也属情理之中了。



超出预期的，实际上是房价的涨幅比CPI要高的多。我猜想这里有两个原因。



一个是CPI数据修饰严重，实际的CPI可能远远比这个高，然后房价的涨幅可能跟CPI涨幅是大概一致的。



另一个，是有更多的预期因素在里面，也就是说民众预期未来会有更大的水量，所以争相尽早买入，于是房价就涨得比一般物价更猛。当然，这样的话，这个价格可能透支了未来相当长一段时间的预期。





4




实际上，除了房产之外，另一个涨得更猛的品种是黄金。



在俄罗斯境内，以卢布计价，黄金价格比年初上涨了75%左右，大幅跑赢房产。



由于黄金的需求过于旺盛，导致实物金供不应求，然后在银行购买了投资金条之后是不能提取实物的。



为什么黄金比房产更受欢迎？



这个不难理解。因为黄金属于国际通货，是全球公认的价值载体。而房产是严重依赖于地区状况的——地区的经济和人口状况。



俄罗房价之所以还能涨，其中一个前提是这种战争没有发生在俄罗斯本土。



如果战火烧到了本土，房价可能就是另外一番景象了。



这里也有一个样板，那就是克里米亚半岛。



克里米亚的房价在今年七月份以后加速下跌，相比年初大概跌去了70%，可谓是膝斩了。其原因，就是克里米亚受到了乌克兰方面的攻击：炸毁了俄方的空军基地，炸毁了刻赤大桥。



然后半岛上的居民四散而逃。于是房产被抛售。



这就是战争对资产价格的影响。



不同规模的战争，不同方式的战争，以及战火是否烧到本土，都会有不同的后果。



这就是俄罗斯提供的当代较大国家之间发生的战争的一种样本。



值得我们好好体会这里面的逻辑。

浅贝

未来会进入多年的去杠杆周期


原创 荆棘阿甘 荆棘阿甘 2022-07-30 13:18 发表于湖北

美国经济很糟糕，国内经济现在也不是很好，目前国内经济究竟遇到了什么问题？

其实就是一个分配的问题。

改革开放之后争论很多，各种争论其实归根到一句话就是：财富怎么分配？

▶主张彻底西化的市场派认为全面自由，全面市场化就能激发人的潜力，这样大家就可以实现都富裕，只是谁多富谁少富的区别而已。

现在一说起改革开放的效果就会提起安徽的小岗村，意思是人一旦自由了，潜力就能得到释放，那粮食产能自然就能蹭蹭蹭的往上。

农业领域是如此，其他领域也是如此。

▶反对彻底西化的一派认为这么搞就是资产阶级，那不是要改变体制？

在80年代初期，苏联出现严重问题，欧美优势越发明显，这种世界环境让反对派找不到例子去阻止，最后就只能为了反对而反对。

我们现在很多电视剧把当时反对改革的人描绘的很呆板，感觉连单干能激发潜力这么简单的道理都不懂，那时候的干部是不是傻？

这其实不对，没有说出实质的问题。

实质问题有两个：

第一个问题：

财政，立法，结构问题都没有解决

在当时的背景下，市场派赢得胜利是必然的，毕竟经济发展在短时间内就让所有人得到了好处。

但是，这个好处没有维持多久，问题就接踵而至。

图一：1978年-1996年的进出口差额

国门打开，对外贸易开始增加，可是国内企业没有竞争力，再加上大量的重复建设导致进口增加，于是贸易逆差扩大，特别是85年以后。

经济结构从计划经济往市场经济转型，在各种收入分配上没有及时转型，于是财政收支的各种不平衡就出来了，财政收入是增加了，可是财政支出增加的更快。

图二：1978年-1992年的财政收支

一看赤字扩大了，于是又减少支出，但是这都是治标不治本的办法。

一周前说财富再分配的文章里面讲的那个例子：造导弹的不如卖茶叶蛋的。

为何，因为卖茶叶蛋的不用交税，他在享受经济繁荣的成果，但是没有付出维护市场的义务，那当然容易致富。就好比现在一个行业，忽然有个企业不用缴纳各种税费，那它的业绩能不好吗？

相反，改革开放以后，对外交流增多，各种支出也增加，可是税收等各种改革都没有跟上，财政捉襟见肘就可想而知。财政没钱，那吃财政饭的所有体制内的人员就必然没钱。



没钱怎么办呢？



其实只有一个办法：印钱。



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图三：1991年-2020年的M2增长率





1991年以前的数据查不到了，我们就从1991年看吧。



我们在1997年以前每年的M2保持20%以上的增长，人民币又没有国际化，只在国内流通，所有印的这些钱就都跑到了消费品市场。



于是乎，我们就能理解80年代末90年代初的高通胀怎么来的了。



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图四：1978年-2020年的通胀数据





1994年我们的通胀最高超过了20%，在80年代也是好几次超过10%。这都是因为货币印得太多导致的。



高通胀对经济的杀伤很大，肯定要想办法解决，可是如果不印钱，那钱从哪里来呢？



于是1994年进行的税制改革。



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图五：1978年-1995年的中央与地方财政分配



1994年进行的税制改革，中央收入大幅度提高，这样就可以减少印钱，所以我们回看图三会发现，M2增速最高峰就是1994年，后面就逐年减少。



改革开放是1978年，可是税制改革是1994年，在这16年时间，货币总数大量增加，但是税收，法制等都不健全，导致一批人完成了原始积累。



当年法律欠缺，对于各种灰色地带定义不清晰，什么是投机倒把？什么是扰乱市场？完全就是无法可依。



为什么大量富豪想着移民国外，因为当年他们发家的时候处在灰色地带，按照现在的法律是不行的，可是当年没有。


不少富豪移民国外就是为了逃避原罪。











第二个问题：

如何阻止财富聚集？





货币贬值，物价飞涨，信息闭塞，在这种环境下，会产生非常严重的投机行为，全社会都会被巨大的投机所引导。



这两年全球通胀高企，很多人炒大宗商品财富迅速积累，现在还是在信息年代。改革开放之后财富积累更是恐怖。



还记得80年代的首富牟其中吗？，他就专门是干投机倒把生意的，最著名的案子莫过于用日用品去苏联换飞机。



这种事情举不胜举，现在的房地产企业万科在当年也是搞进出口贸易的，倒卖一些进口的电子产品积累了原始资本。



▶改革开放以前，计划经济，有制度约束，就算人再聪明，也无法实现暴富。



▶改革开放之后，把聪明人和普通人放在一个池子里面竞争，厉害的人很快就开始对大众进行收割。同时，还印那么多货币，高通胀就好像化学反应中的“高温高压”条件，加速了这个收割的过程。



1994年牟其中的资产就达到了3亿，可见投机的利润有多丰厚。


不过，投机总是会过去，而且大部分投机者最后都会倾家荡产。



相比于投机者，更为严重的就是产业全国布局带来的财富增长。1994年的首富不是牟其中，而是有6亿资产的四川新希望集团俩兄弟刘永行和刘永好。



计划经济时代，全国960万平方公里的土地是按省，地级市，甚至是县域划分的经济，可是改革开放以后，各省之间的壁垒开始消除，企业可以全国经营，这就导致龙头企业逐渐变成了巨无霸。



新希望是如此，娃哈哈，美的这些都是如此。



相信每个人都做过一个梦：如果全国14亿人每人给我1块钱，那我不是有14亿？



企业家也做过类似的梦：如果全国没有壁垒，那不是可以赚全国人民的钱？如果世界都没有壁垒，那不是可以赚全世界的钱？



一个中西部的人买一瓶娃哈哈的矿泉水，就给浙江转移了2块钱，买一个格力空调，就给广东转移了几千块，买一个上汽大众的汽车，就给上海转移了几万几十万。



内地的财富被大量的转移到了沿海，然后再通过去沿海打工人回家的方式返回内地。



比如说：家里天气热，父母要买个空调，然后在广东的子女发了工资，寄回去几千块钱，父母在内地买了空调，这个钱又回到了广东，这个循环一直持续下去，内地和沿海的差距越来越大。



这就是财富的转移。



这种财富的转移是合法的，长期的，数额巨大的，慢慢形成了垄断性质的。现在还有哪个家电企业敢说挑战美的的地位？



现在沿海制造业的富豪很多都是80年代赶上了全国统一市场的红利发家致富的。





以上两个问题就是保守派最担心的问题。



保守派并不是看不到市场化的好处，但是在没有解决体制问题和想明白贫富差距拉大如何解决的情况下，贸然的进行市场化，必然会引发很严重的后果。



现在的影视作品并没有讲明白这一点，所以大家看当时的争论仿佛是站在上帝视角看待一群傻子吵架，这不是搞笑嘛。



其实说白了就是一句话：保守派认为走向市场化，私有化，如何避免回到1949年以前的上海？如何避免资产阶级的迅速扩张？



当时我们的做法是先行先试，搞试点，摸着石头过河。这种做法一开始看到的效果大多都是正面的，负面效果要在一段时间以后才会出现。



我小时候的历史课本只讲到了1984年，为什么之后不讲，大家应该清楚，因为在此之后，各种改革的副作用就显现出来了。



如果仅仅只是这样，那其实还好，因为大家都是有多少吃多少。



可是后面的寅吃卯粮就把问题扩大化了。









杠杆惹的祸





之前的社会贫富差距都是制造业造成的，其实不会太大，后面的几次变化逐步加大了这种差距。



2001年中国加入了WTO以后，大量的外商投资涌入，导致货币增速重新走高。大家可以看看下面两个表，货币增速最低的2000年也就是外商投资很低的年份，第二年开始，双双走高。



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图三：1991年-2020年的M2增长率



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图六：1991年-2020年的M2增长率



从1994年之后，M2增速连续6年下滑，可是在中国加入WTO以后，现实外商投资大幅增加，这导致了外汇占款也大量增加，也就是国内货币发行量走高。



从2001年开始涌入的外商投资在2005年开始发挥作用，如下图所示，贸易差额陡然增大，几乎直线上拉。



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图七：1995年-2020年的进出口差额



大量的外资进来导致货币发行增速重新走高，按道理应该会重新走上80年代末期的大规模通胀，可是当时并没有这样。



我们再看看图四这个四十年的通胀数据，在1998年以后通胀就变得很小了。



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图四：1978年-2020年的通胀数据



到了这里，很怪异的情况出现了：



在1994年以前，M2增速动辄20%的情况下，CPI高达8%以上，可是在2001-2008年M2增速17%左右的情况下，CPI居然只有2%。



在这里，我们要说另外一个数据了：基尼系数。



2003年的时候，统计局公布的基尼系数是0.479，这个数字已经不低了。



0.2以下过于平均，大家可以理解成我们改革开放以前，0.2-0.3之间时较为平均，0.3-0.4之间时比较合理，0.4-0.5时差距过大，大于0.5时差距悬殊。可想而知我们2003年的0.479说明当时的社会财富分配已经开始极度不公平。









高杠杆加剧了不均衡





产业一旦金融化之后，杠杆率就拉高，财富的聚集速度就会很快，其中的典型就是房地产。



相比于实体制造业，房地产有两个以前没有的特性：规模大，杠杆高。以前的首富还经常出自制造业，但是后来的首富就经常是房地产和互联网两个行业。



▶张三的工资1000块，你给他涨薪10%，一年也就是多了1200块。



如果张三有1万块的存款，此时房价是1000块，他用1万的首付款，买了个100平米总价10万的房子。一旦房价上涨10%，他的资产就增加了1万。



工资和房价相等的情况下，工资增长10%一年才多1200，可是房价增长10%，一年就是1万。



8年的涨薪1年就被房子收割干净了，也就是说在资产价格上涨的情况下，买房人相比于无房人，资产增加速度是上十倍。



社会贫富差距开始急速拉大就成了正常行为。


▶我们再做个比较。



张三和李四是同学，张三在体制内，李四在私营企业。他们工资都是1000，存款都是1万。



国家要进行房地产改革，张三明白这个改革的意义，李四不明白。张三用1万当首付买了个10万的房子。



过了一年，房子价格涨到11万，此时李四想买房子了，于是把自己的1万存款给张三，另外从银行贷款了10万。



张三在还完贷款之后，手上有现金2万，李四有一套房子，另外欠银行10万。



这个过程走完，李四的钱到了张三手里，如果房子不升值，那李四就被张三收割了。



这两年卖房的人是不是就收割了这两年买房的人？





以前房地产景气度很高，房地产行业杠杆恨不得加到宇宙去，从可以查询到的2000年开始，这个数字就已经到了70%以上了。经济危机以后更是一路高到80%以上，这还是明面上的负债，表外负债都还没算。



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图八：2000年-2020年的房地产企业负债率





我们可以看看最早上市的房地产企业万科：



房改的1998年资产负债表是47.95%；

房地产起飞的2003年到了55%；

放水之后的2010年已经到了75%；

到了降杠杆的2018年，资产负债表到了85%。



几百万的房子，资金量很大了，以前还只需要一两成首付就可以随便买，只要房子上涨，把杠杆加上去，几年之后资产就是几千万过亿。



经济飞速发展的年代，真是人有多大胆，房就有多高的杠杆。



有些人在早期发现了这个漏洞，把杠杆拉满，发财了。有些人发现的晚，成了接盘侠。



房地产如此，那些在股市和期货市场发财的人是不是也是如此？





其实体制内的人发财机会更多，就在于他们对信息的敏感程度更高。他们经常接触到各种政策，只要把握一次，就容易财富翻倍。



你以为巨贪是怎么来的？每天和人拿着几百万现金交易？那你就想多了。



现在很多体制内人员的收入都是合法的，比如说我之前说的那个例子，煤炭产量要放开，他们把所有家当全部梭哈煤炭股票，一年就翻倍。



这种收入难道不合法？



他们很多人级别就是科级以下，这种级别不算是内幕交易，期货大佬葛卫东以前不就是贵州一个粮站的工作人员嘛。



和房地产有异曲同工作用的就是金融和互联网这种吸金特别高，杠杆特别高的行业，不过并不是每个人都能进这些行业。



房地产的高杠杆和大资金的特性让财富迅速的完成了转移，同时，也带来了一个非常大的后果就是









严重的透支未来





财富开始迅速的从大众手中转移到少数人的口袋里。



财富的这种聚拢效应就会导致通胀低迷，古代王朝到了末期，大地主出现的年代，如果用白银为货币计量，一般就会导致通缩。



这种现象很好理解，因为市场上流通的钱变少了。



比如张三，李四和王五都有100块钱，他们每个月花光，那就是300块的消费能力。



当张三和李四的财富转移一半给了王五，张三50，李四50，王五200，此时张三李四虽然省吃俭用，但还是花光，王五消费保持不变，那他们的花费总额就是50+50+100=200。



也就是说此时消费能力弱了1/3。



越是杠杆高的地方，人均的社会零售消费就越是不足，所以深圳的人均零售消费大大低于武汉和成都等内地城市。



2019年武汉的人均社会零售消费品总额是6.93万，深圳是5.35万，深圳只有武汉的77%。



很明显，深圳的富人财富比武汉高一个甚至二个等级，但是深圳的人均消费只有武汉的7成。



换一个说法，深圳的富人已经把穷人未来透支干净了，武汉的富人还给穷人留了一点。



所以说目前的经济问题就不是货币的问题，而是分配的问题。货币是足够的，但是分配出现严重的不均衡。



今年经济不好，有些专家学者说要放水，但是还有一些说要货币紧缩，我看长江证券的首席经济学家伍戈就是这种观点，还有上海财经大学的校长刘元春也是如此，他俩都是国家货币政策的智囊。



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在同一个平台，主张未来放水的翟东升有74万粉丝，主张现在大放水的任泽平有112万粉丝，而主张紧缩货币的伍戈只有区区4.6万粉丝。



读者不喜欢听太严肃的新闻，资本也不喜欢推送主张货币紧缩的经济学家。



可见在经济学领域，正经的人都是少数，哗众取宠的才有市场。









去杠杆任重道远



最近房地产持续下行，按照以往的政策应该是要放水，可是这次不同，监管的重点是保交楼。



其实从这点就能看出未来的政策走向：不要再期待未来的放水了！



从改革开放之后的这40多年的经历看来，在早期制造业创富的阶段，虽然拉大了贫富分化，但是并没有透支未来，这一点很重要。



制造业的兴起，在2001年以后还成了中国收割世界的工具，所以它的正面作用其实大于反面作用。



就是后来金融化之后高杠杆作用导致了现在的问题。也就是说制造业民营没错，房地产也没错，但是，加了高杠杆就有问题。



所以未来很长时间经济的一个重点都是去杠杆，这个过程可能会持续很多年，不会是一两年的短期政策。



去杠杆就会让拥有资产的人财富缩水，拥有的资产越多，杠杆越高，财富缩水的幅度就会越大。



这个过程是非常痛苦的，但是时间久了可能就习惯了。当未来再也没人相信房子永远只涨不跌的时候，房地产的投机就会消散。



没有金融化的助力，想要拉大贫富差距，太难了。



只有当去杠杆进行到一定时期，经济泡沫变小很多以后，经济的就会迎来二次迅猛的发展。



人病倒了，贸然用虎狼之药，最后结果只会越来越差。一定要先把身体调理好才行。



去杠杆就必然会导致经济下滑，这是不可避免的，用财政政策和行政政策来对冲货币政策，是一个可选的办法。



财政政策就好比现在的地方债加大发行力度，用发债的形式对冲以前房地产带来的资金。



行政政策就比如增加国企的作用，用国企的力量完成财富在一级企业端的分配。



还有的政治工具就是加大区域发展均衡，把蓄水池放大，水位就不会高低落差大。



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图九：1991年-2021年的M2增速



从2016年开始去杠杆，一直到现在有6年多时间了，未来还会持续进行下去。



在去杠杆的大背景之下，固定资产的价格会持续进入熊市，很多人问什么时候是房地产投资的时候，我的预测是未来可能很多年都不会有房地产投资的机会了。



或者说房地产再也不会回到以前的那种全民信仰的年代。



至于去杠杆速度的快慢，这要取决于国际形势的走向。欧美放水的快，我们去杠杆速度就会快，欧美停止放水，我们就会减缓去杠杆的速度。



昨天的文章说人民币升值，房地产的泡沫就会破，很多人说这个逻辑是怎么形成的。其实很简单，就是人民币升值过程必然伴随外资进入，外资来了，必然就是去杠杆的好契机。



也就是说人民币越升值，那货币政策就会越紧缩，在紧缩的货币政策之下，房地产会持续下滑。



未来一夜暴富的机会越来越小，为了我们自己生活幸福，要调低预期的目标值。



没有欲，就不会有嗔。

浅贝

聊聊深圳共有产权房这件事


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2023-01-20 20:05 发表于广东

作为一个前地产从业者，最近这几天朋友圈里为了深圳新出炉的共有产权房整得分外热闹，大家都那里揣摩政策这是何用意。

当然了，大部分人还是相当不以为然的，世上事，从来屁股决定脑袋，靠着地产行业吃饭的，又怎么可能会欢迎真的危及到自己饭碗的行当呢？

昨天下午跟一个还在坚持做地产的老同志聊了差不多三小时，她其实对三道红线意见很大，她把如今从恒大起，全行业遇到的困难归结于三道红线太过凶残，一下子把地产商们集体打进了ICU，现在再怎么挽救，都为时晚矣。

其实我对这个观点极其的不以为然，因为我从地产行业里出走以后，就去做金融了，之前大部分项目做的还是跟地产融资相关的。

2019年，在恒大还没有暴雷之前，我就已经说过，中国的地产企业八成都会扛不住的，不是老板们能力不够，而是杠杆用得太猛了，中间环节成本太高了，这就必然导致总价一级级增压，最后压得老百姓根本无力接盘。

这就跟杠杆牛一样，当股价因为杠杆加持，变得比市梦率还离谱，即便没有去杠杆的动作，等把最后一批接盘侠接盘资金消耗干净了，它一样还会崩的。

这就是老鼠效应，第一批聪明的老鼠嗅到了危险的信号，率先跳船，于是老鼠们争先跟风，本来就破破烂烂的船又多了许多老鼠跑路留下的窟窿，这不就沉得更快吗？

缺少接盘侠这件事从2017年环京房地产泡沫破裂就能看出来，要知道那可是北京啊！

至于地产商们资金链快断了，第一个传出暴雷声音的，也不是恒大，富力、碧桂园在2018年春节的时候都已经被业内人士各种传过。

大家都是做同一个行业的，就像同一条船上的老鼠，你危险了，难道别人就因此安全了？

现在还有人称赞王公子家的万达，说歪打正着，但我建议各位，还是要拉长了周期作出评判，在行业大格局下，个人的一点选择，屁都不是！

还记得2012年评论过煤炭行业，那些第一波冲击里能活下来的大佬，终究还是会为自己没有及时收手而买单的，结果到了2015年，终于煤炭赢来了一个行业普亏的真正低点，第一波熬过去沾沾自喜的人，最后都倒在了黎明前的黑暗里。

笑到了最后的只有神华们！

地产开发商的原罪就是杠杆！但重资产行业恰恰是个最需要控制杠杆率的行业，出事是迟早的，如果没有三道红线早早的挤破了地产泡沫，等到2022年全球性的紧缩周期一起来冲击，那才叫要了亲命呢！

债务周期一波动，让很多企业债务结构问题提前暴露，有了问题就要解决问题，就好像你蹦迪过HIGH了，引发了心肌炎，救命是让你去ICU里好好治疗，躺着休息，各种药物一起用，而不是说再给你注射兴奋剂，送回KTV里直接蹦，那才是要命的手段呢！

我们现在是惩前毖后，治病救人，各种手段虽然不停的用，看起来好像政策给 了不少，但还是在急救里。

债务周期最终都是由时间来熨平的，就好像身体康复期要多休息，不能看到自己好了一点就像夜夜笙歌，这么玩，很快就会连命都没有了。

如果没有三道红线近乎于致命的打击，你觉得被不轻不重口头教训了一通的房地产商们，等到硬着头皮挺过所谓政策的寒冬，他会如何呢？

当然觉得自己牛逼无比，就好像2021年之前的许老板，即便有过08年的打击，一样觉得自己英明神武，怕什么调整，脸皮厚点，咬咬牙拉更多的人下水，自己不就还是安全的吗？

2万亿的债务窟窿不足以把自己压倒，你信不信他还能给你造10万亿出来？

人性从来如此，只有真的受过伤，被打得灰头土脸，才会懂得“房住不炒”其实是在保护所有的人。

我的读者们几乎都是股民，我们股民在仓位控制的好的情况下，可以从容应对一只股票10倍的涨跌幅，但如果去配资了孤注一掷，一个跌停就能要了老命。

地产三成首付到底是多大的杠杆？掏空六个口袋来供养一套房子，这何尝不是孤注一掷的去赌呢？

深圳的房子，十几年来，有十倍涨幅并不稀奇，但涨到现在这个价格，你去看动辄千万+的小户型，有钱人看不上这个格局，住不下，你们口中所谓的刚需人群根本买不起。

当房价贵到连华为、腾讯这样在全国范围内都算是高薪的企业员工都无力负担深圳房价的时候，你就别怪华为把基地往东莞甚至更远的地方搬了。

当深圳从年轻人眼中的创业天堂变成了一个根本无法留住年轻人的食利城市，那么它还有什么未来？

当城市的房价高得令大部分都觉得离谱的时候，就得考虑一下跌的问题了。

大家不妨去看看最近法拍房市场里，真正刚需户型的成交价格，豪宅当然是不在此列的，那是全国富豪竞标的场所，但普通住宅恰恰是保障民生的基本要素。

所谓为什么前段时间深圳推出的安居房项目为啥销售情况不理想？

因为在销售上有许多限制，因为在10年期的持有时间里，购房者是没有办法处置那么大一笔资产的，如果这个时间周期里工作或者生活发生了点变故，你的钱基本就沉淀在里面了。

大家心里都清楚，房地产暴涨带来的暴富机会已经一去不复返了，在考虑买房之前，第一是考虑安全性，市场价打六折，听起来是不错，但你一算总价，想想月供，其实对于符合条件的人来说，压力还是很大的。

以前是指望着房价还能涨，金融属性高于住宅属性，那大家当然踊跃购买，但现在，事情已经变了！

但共有产权房有个好处，那就是随时可以反悔，随时可以退出来，政府可以作为代持人，同条件下优先回购，这就等于是有资金在里面托底，如果房地产市场价格上涨了，可以卖给市场里符合条件的人，实在是房价大跌，跌破你买入的成本，没关系，你还能要求回购，最大的损失无非就是个利息差。

深圳这样一个城市里，本来土地面积有限，以前天天想着提笼换鸟要搞高级产业进来，最终他们发现，一个空心化的城市是最没有竞争力的，华为现在重新在深圳拿到了很便宜的工业工地，比亚迪的厂区在扩张，一些工改写字楼的项目终于明白自己走了一条邪路，最终还是工改工，向更高端的制造业发展。

有健康的产业布局，还得有相对低成本的生活空间，不能只看着富豪们一掷千金的去抢动辄几千万甚至几个小目标的豪宅，顶层人群从来都是少数，万千个普通人才是撑起一个城市发展的基石。

所以我看到很多有产者对于共有产权房非常不屑一顾，因为面积不够大，因为没有完整的产权，因为……

总之各种看不起，但唯独没有想过，对于那些渴望得到共有产权的无产者来说，他们想要的不过是一个能够为自己生活托底的保障！

有了点能力，就可以买房安家，安了家以后，倘若有发展，并不妨碍自己再搏一把有豪宅的未来。实在是发生了变故，没能力留在这个城市里，这笔买房的钱还能当成长期的储蓄，随时变现，用于应付未来的生活。

这才是安居的真实意义。

其实产权并没有你们从业者炒作的那么大过天，因为房产的底层是土地，土地的所有权归国家，满打满算，大家只拥有那块地70年的使用权，又谈什么房子完整的产权呢？

共有产权房代替安居房并不像有些人说的那样，为了避免侨香村之类的事情再发生，当年买侨香村的那批人，赚了十倍，但这么多年来，多少福利性房产又何止涨了十倍呢？大家无非是站在深圳房价暴涨的肩膀上，一下子被炒作成了热点，格外引人注目罢了。

我记得以前有那种懂得钻政策空子的售楼员，自己通过零首付，各种套来套去，在深圳攒了几十套房子的人，那获利又何止百倍？

时代在前进，带着一些胆子大敢加杠杆的人暴富了，但时代前进的意义并不是让胆子大的人永远靠着这一招，站在山巅，反复割普通人的韭菜。

让一个国家的人都陷入到对投机无限崇拜中，恰恰是社会的悲哀，所以政策开始转向，告诉你房住不炒，大部分普通人并不是一开始就抱着搞金融的目标置业的。

这几天我看网上都在炫自己家乡的别墅，那些动辄造价过千万的房子，根本没有流动性，我们那里的行情，自建房想卖出去，造价最少打个三折再开口，大家亏定了，为什么年年还有人赚了钱回家就要起大屋？

因为营造一个住所，是人的本能，安居不是用赚了赔了，金钱来衡量的，只不过是玩地产金融玩太猛了，最后玩得大家忘了本心罢了。

一个时代过去了，永远不会再回来了。

这是兼顾公平和发展的选择。