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房价观察

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 楼主| 发表于 2021-1-6 18:17 | 只看该作者
央妈修改了房地产的逻辑


作者:花猫哥哥


1  房地产调控政策
1990年3月27日,这是日本经济史上标志性时刻,在这一天为了抑制疯涨的日本房价,日本大藏省对日本楼市出台了最严厉调控措施——对金融机构下达了限制对房地产行业进行过度融资的行政指导。
大藏省要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率——简单的说就是拧紧了房地产融资来源的水龙头,设置了金融机构为房地产融资的天花板。
这个严厉的调控政策让日本数十年积累的房地产泡沫轰然破灭,东京房价跌去70%,直到今天日本的平均房价仍然没有回到当初最高点的一半!
图片
2020年12月31日,人民银行与银保监会出台了同样的政策。
(来源:新华网)
根据央行与银保监会规定,为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。
具体来看,中资大型银行房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%;中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%;中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%,县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%,村镇银行分别为12.5%、7.5%。
(来源:中国人民银行官网)
那么,这个政策会导致中国房地产如同30年前的日本房市一样崩盘吗?
不会。
因为我们大概只有30%的商业银行的房地产贷款存量超过了这个红线,大型银行即使超出红线,超出比例也不高(一般在2%以内),超出比例较高的主要集中在中小银行,即使超过了红线管理层也给了2—4年的过渡期。
很显然,管理层吸取了日本楼市因为监管一刀切导致房地产硬着陆的惨痛教训,希望采取相对较为缓和的手段让房地产软着陆。
但是软着陆也会着陆啊,唯一的区别只是时间问题。
下面讲一讲这个政策对房地产的具体影响。
2  三线以下城市
首先对于三线以下城市房地产是重大利空。

中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市,其融资渠道主要来源就是中小型银行,而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小,地产贷款额度也越小。
按照当前这个融资红线的标准,我们有大量的中小型银行已经超过这个红线——也就是说,从2021年开始,大量中小型银行就不得不想尽一切办法在2—4年之内将自己房地产贷款额度降低到满足红线要求。
怎么降低房地产融资占比?
中小型银行或者迅速扩大自己的存款数额,但这是非常困难的。一方面三线以下城市长期处于人口净流出趋势,城市存款总蛋糕是逐渐下降的,另一方面就是中小型银行要与大型银行竞争拉存款处于全面劣势。
所以,从未来趋势来看,中小型银行未来存款大概率是一个逐年下降的趋势。
不能扩大存款数额就只能逐步降低房地产贷款的存量。
所以,从今年开始,三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难,不但增量贷款额度几乎没有,存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。
3  贷款鄙视链
其次,央行这个房地产融资额度红线对于二手房交易也属于较大的利空。
2019年中国商品房交易金额是17万亿,这个数字大概率成为中国房地产的一个峰值,因为银行融资额度的红线控制,未来中国商品房销售金额只会逐年下降。


更为关键的是,有了这个贷款额度红线,中国房地产正式进入存量搏杀的阶段。
任何一个商业银行如果给房地产企业放贷增加了,那么必然会挤压个人住房贷款额度,同样,一手房按揭放贷多了,那么也会挤压二手房按揭贷款额度。
站在银行立场,在额度有限的情况下,未来大概率按照一系列鄙视链来分配贷款额度。
新房与二手房的鄙视链——大型开发商新房>中小型开发商新房>二手房,毕竟做批发怎么也比做零售效率更高。
二手房的鄙视链——大城市二手房>中型城市二手房>小城市二手房,毕竟城市越大,住房保值能力越高;
同一个城市二手房鄙视链——中心地段二手房>偏远地段二手房;
不同类型商品房鄙视链——住房>商铺(写字楼)>旅游地产;
大家看了上述鄙视链是啥感觉?
不要觉得自己的房子在上述鄙视链靠前的位置就沾沾自喜,说一句有点残酷的话,光是第一层鄙视链,大型房地产开发商>中小型开发商>二手房就会瓜分绝大部分住房贷款额度!
即使是大城市同一地段同一个项目,未来二手房贷款难度与一手房相比可能就是两个世界!
也就说即使同一个项目,你看到新开组团新房售价是3万——你也别高兴,等你的二手房挂出来最后成交价能达到2.7万就该庆幸自己的好运气了。
4  流动性陷阱
为什么同一个项目产品会出现这么大的价差?
这就叫流动性陷阱。
市场经济有一个流动性溢价的概念,意思是某个资产如果流动性极好,投资者可以很轻松地变现,那么市场给这个资产的定价要超过同类资产,这个超出部分就叫流动性溢价。


与此对应的就是流动性陷阱,也就是一个资产变现比同类资产更为困难,那么其资产价格就要相比同类资产打折,具体打折幅度由其变现难度决定。
流动性溢价比较典型的例子就是股市中每日交易金额都很大的股票——机构投资者也能轻易变现的,就能获得流动性溢价,比如茅台。
流动性陷阱比较典型的例子就是创投公司。很多创投公司看起来经过几轮融资市场给出很高的估值,创始人持有的股份市值号称XX亿,其实这些所谓的市值在没有上市的情况下变现极难,创始人在急需资金的时候即使把股权抵押给机构,实际打折幅度可能超越很多人想象。
回到房市的案例。
同一个项目如果是新盘,因为开发商努力在银行争取到足够的住房贷款额度,所以销售并不困难。
而一旦变成二手房,因为很难获得银行二手房贷款额度所以变现相对新房十分困难,在这样情况下,新房相对二手房就获得一个流动性溢价,而二手房就将面临流动性陷阱而不得不降价出售。
按:今年全国大部分地区房价总体处于下降的趋势,只有少数一线城市房价有一定程度上涨。
根据统计局数据,最近一年时间上海房价上涨9.6%,北京上涨2.76%,广州上涨5.1%,深圳上涨22.23%。
其中深圳上涨幅度比较大,这是因为一些特殊原因(深圳成为社会主义先行示范区),但是后面也遇到最严厉的行政调控。
其余城市房价上涨都在10%以内,这点涨幅对于投资者是没有任何意义的。不谈投资买房要承担的各种税费,光是一个流动性陷阱未来就要吃掉10%以上的涨幅。
5 两个突出问题
从上述分析我们可以看出,本次央行给商业银行设置房地产贷款红线是非常精准地针对我国房地产两个比较突出的问题。
其一,房地产开发区域不平衡的问题。
过去即使是房地产黄金时代,我国三线以下城市都存在房地产开发严重过剩,商品房挤压库存严重的问题。现在通过大幅度调低中小型银行房地产贷款额度自然就能防止中小城市房地产的无序扩张。
其二,房住不炒的问题。
虽然管理层房住不炒提了好几年,但还是有很多人当做耳边风,稍微有点闲钱就心心念念要去投资买房。
过去我在历史文章多次说过——现在投资买房就是把管理层当做对手盘,而普通人将管理层作为对手盘绝对是最愚蠢的事情!
现在管理层给商业银行设置房地产贷款红线就是落实“房住不炒”的长效机制!

随着二手房贷款额度逐步收紧,所有投资型住房都面临着一个巨大的流动性陷阱,不能变现(或者难以变现),所谓靠住房跑赢通胀就是一幅画而已!
这里多啰嗦几句。
按照现代市场经济学理论,温和通胀(CPI指数在1%—3%)是最有利于经济增长的模式。
因为温和通胀不但导致工厂出厂价格上升,企业主利润增长——刺激大家进一步扩张生产,扩大用工;而且温和的通胀可以刺激工薪族更勤奋的工作,通过收入增长来跑赢通胀。
说句诛心一点的话——假如放任房价飞涨,普通人随便买一套房子就能轻松跑赢通胀甚至获得可观的收益,那么谁还会去努力工作?大家都想歪门邪道的办法去炒房岂不是更为简单?
整个东亚国家人均资源占有率普遍低于全球平均水平,不努力工作东亚国家大概率会比全球其他地区更早陷入内卷化的危机之中。
6  支持实体经济发展
当然,管理层出台商业银行房地产贷款红线不仅仅是为了解决房地产的问题,更是为了解决让金融机构支持实体经济发展的问题。
2020年3月有一则新闻非常耐人寻味,中信银行原行长因为严重违纪被开除党籍。

中纪委、国家监察委员会通告
(来源:中央纪委国家监委网站)
公示的罪行第一条就是“严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署,限制、压降制造业贷款”。
也就是说,对于金融机构而言,限制、压降制造业贷款就是“严重违背党中央关于金融服务于实体经济的决策部署”,就是排位在其它违纪行为之前的最大的过错!
然后现在央行与银保监会又出台了金融机构房地产贷款的红线,那么金融机构的贷款资源应该向什么领域投放,不是一目了然了吗?
7 切换财富风口
现在问题来了,老百姓的资金不能炒房,管理层最近又准备打破金融机构刚性兑付(这是很大的主题,我会单独撰文来阐述),那么老百姓客观存在的投资需求怎么解决?
有句话怎么说的?
那啥给你关上一扇门,一定会给你再开启一扇窗。
2020年1月,银保监会发布了一个重磅文件《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。
(来源:中国政府网)
这个文件内容其实也很简单,用一句话描述就是——“大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务,多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。”
用大白话描述就是,让居民存款搬家进入股市。
但是股市在普通老百姓眼里风险比较大,怎么让金融知识比较匮乏的老百姓将存款放心投入股市呢?
在文件发布之后的媒体通气会上,银保监会办公厅主任肖远企明确提出“可以借助机构投资者,让居民储蓄进入资本市场”。
2020年中国股票型基金销售火爆,全年基金销售额突破3万亿,创历史新高——这一切背后的推手就是管理层指挥棒引导的结果。
总而言之一句话,目前管理层的导向非常清楚。
投资房子是不行的,必将面临各种“长效机制”的打压与遏制;
投资资本市场是管理层大力鼓励与支持的,也将获得各种政策的扶持;
这就是未来财富风口切换的趋势。
我们普通人最正确的姿势就是顺应趋势、拥抱趋势。
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 楼主| 发表于 2021-1-8 20:29 | 只看该作者
房贷“五类分档”楼市大起大落或成历史

  每经特约评论员 李宇嘉

  2020年的最后一天,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》,启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

  从过去一年的政策来看,高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”,再到年末对银行房贷设置“五类分档”,可以看出,房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。

  不过,房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行,两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%,中型股份行分别为27.5%和20%,城商行和县域银行占比限制更低。

  可以说,“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任,启动约谈和问责外,房地产长效机制建设的另一个重要布局,即加强房地产金融宏观审慎监管。

  2020年1月5日,央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”,宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡,核心是“防风险”,而不是一味地“收杠杆”,即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件,控制资金流入房地产,控制违规加杠杆;当房地产市场明显回调时,政策也会适当优化。

  过去,地产融资监管往往以窗口指导方式展开,融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后,基本不分融资对象资质和类型,只不过大开发商融资成本低一些,小开发商融资成本高一些;首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些,投资性购房或炒房贷款利率高一些。

  由于窗口指导不是长效机制,随时可能关闭,下一次什么时候打开并无明确的规则。于是,一旦融资窗口打开,开发商就会拼命融资,甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似,拼命放贷。因为在银行的眼里,房价存在上涨预期,地价有隐性担保,房地产贷款就是优质资产,有土地或房产抵押的贷款,就是最优质的资产。

  所以,当融资窗口打开时,开发商拼命融资,银行拼命放贷。甚至为躲避监管,部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道,披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是,形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企,想要融资就得调整方案,或者做大分母(增加资产或现金流),或者缩减分子(偿还负债或债转股等),等杠杆降下来,腾挪出融资的空间,再去申请融资。对银行来说,如果房贷占比触顶了,要想继续发放房贷,就要做大贷款总数这个分母,增加对实体经济的贷款。 在市场化、规则化、透明化的融资环境下,开发商就能形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,以做强资产和现金流来创造融资空间,增强自身抗风险能力,而非一味地等待融资窗口打开,然后去集体抢融资、抢土地,最终带动房价上涨、风险累积,倒逼融资被迫“一刀切”地收紧,导致楼市周期性波动。

  此外,银行也将形成稳定的信贷投放预期,以做大实体经济贷款规模,支持中小微企业融资,以此来释放房地产贷款新增规模。

  当然,最大的好处之一就是,市场化、规则化、透明化的融资环境,可以防范化解房地产金融风险,促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了,开发商也不用再担心融不到资金,以“手中有粮,心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样,地价就有望告别高总价、高单价、高溢价,房价也就不会出现单边疯涨。

  而且,对房地产融资因企施策、因行施策,不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况,房地产融资整体将趋于平稳,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。

  更值得注意的是,新规则以激励相容的机制设计,引导资金流向实体经济。比如,某国有大行要想新增40亿房地产贷款,首先必须增加60亿元其他类别的贷款,这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内;无法增加实体经济贷款,就得压降存量房地产贷款的规模,将新增贷款空间释放出来。

  这样做,从融资端和资金端“双管齐下”,控制资金违规、过度流入房地产市场,如此一来,地价、房价快速上涨,楼市大起大落或将成为历史。
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 楼主| 发表于 2021-1-27 20:48 | 只看该作者
 炒房盛宴终结,7天5地出手调控!房价这样走

  中新经纬客户端1月27日电 (董湘依)从2020年底开始,以深圳、上海为代表的一线城市楼市异常火爆,中新经纬客户端注意到,7天之内,上海、深圳、广州、杭州、合肥5地出台调控政策,以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。住建部迅速反应,赴沪深等地调研督导。2021年开年这一轮调控会席卷其他地区吗?春节前市场能否迎来降温?房价有没有可能跌一波?

  多位业内人士在接受中新经纬记者采访时称,多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火,避免市场短期失控,但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束,否则调控力度可能会被稀释。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势,涨幅或将有所放缓。

资料图 中新经纬摄资料图 中新经纬摄
  上海打头阵

  7天5地调控

  1月21日,上海打响了2021楼市调控“第一枪”,上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,涉及土地、限购、信贷、税费等内容。分析认为,上海购房新政的出台主要对二手房交易市场起到一定的降温作用。

  上海最狠的一招是堵死了假离婚这条路——夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,过去通过假离婚可以骗取购房资格,而现在即便是离婚了,对最近3年的购房仍然有影响。

  实际上,在2020年下半年以来,深圳、成都等多城已明确离婚年限,不同的是,部分城市规定年限为2年,而上海升级为3年。相对来说,上海政策更严,直接阻断了通过假离婚买房的“上车”机会。

  深圳则胜在了调控频次。1月19日至1月23日,深圳5天内进行了3次“打假”。

  1月23日,深圳市住建局发布通知,专门启用“购房意向登记系统”,房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的,将被依法移送公安机关处理。

  上海、深圳的调控只是一道“开胃菜”,杭州将本轮调控推向了高潮。

  今日(27日),杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,明确落户本市未满5年的,在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的,赠与人须满3年方可购买限购范围内住房;受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

  “杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。”严跃进解释称,过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法,而现在进行了管控。其中赠与人若是赠送房屋,那么也不能立即去购置其他房产,而受赠人要获得此类赠与房屋,也得符合购房资格。

  此外,广州、合肥对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。1月22日,合肥发布通告称,对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈;房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续,并采取限制其买卖住房等措施。对未经法定程序在民政部门登记,擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的,依法予以取缔。对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息,恶意哄抬房价的将被依法查处。

  另据媒体报道,1月19日,广州市天河区住房建设和园林局发布提醒信,严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。

  上述城市中,上海、杭州等均对二手房转让的增值税政策予以明确,即限购范围内,个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策,包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。在严跃进看来,“这是一个非常强的信号,即后续二手房交易方面,增值税政策升级是大概率事件。”

  广州“被逼”收紧房贷

  京、广迂回压住楼市虚火

  除了主动出击,北京、广州通过收紧贷款迂回调控楼市。

  据《广州日报》报道,广州银行业接到窗口指导,个人按揭贷款也被实行“双管控”;北京2021年伊始对土拍的溢价率作出了严格的限制。

  根据报道,工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率,其中,首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点;二套房从原来LPR+6个基点改为LPR+79个基点。调整后,变更后首套房贷的利率为5.2%,而二套房则为5.44%。有媒体算了一笔账,如果首套房贷款300万元,期限为30年,月供将从15830.75元涨至16473.33元,每月多还642.58元。

  广州为何突然出手调控?事实上,也并非突然,属于被动而为。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,2020年,广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关,二手房交易也在连续3年下降后反弹,增长22%。如今沪深都已经调控,深圳连续打补丁,广州如果再不做一些表态,实在是说不过去。

  李宇嘉称,近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。如果这次真的控制住了贷款投放,热点城市快节奏的楼市交易,自然也就慢下来了。这次房贷额度管控,最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降,给楼市降温。

  他预计,2021年上半年,特别是第一季度,“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。

  炒房凉凉?

  一季度房价或放缓

  近日,住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调,要坚持问题导向,发现问题及时出手,采取有针对性的措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房。

住建部网站截图 住建部网站截图
  住建部出手,多城调控,传递出怎样的信号?后续调控有什么趋势?房价上涨势头能不能被“按住”?

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中新经纬记者采访时表示,近期,上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策,大部分都是针对前期政策“打补丁”,但也指明了2021年的政策风向,传递出房住不炒的政策决心,同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动,楼市调控必然会升级加码。

  张大伟分析认为,“本轮调控政策是从上而下的调控,对于短期市场有降温的作用,但并未影响这一轮上涨的根本原因,所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。”张大伟指出,后续还要针对资金无序进入房地产进行约束,否则调控政策的力度可能会被稀释。

  陈霄认为,整体来看,大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击假离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上,短期内交易热度或将有所下滑,但是政策力度整体表现一般。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势,涨幅或将有所放缓。

  “只要调控,肯定是稍微能‘按’一下的。政策收紧对房源管控、销售秩序管控,肯定是有影响的。” 严跃进告诉中新经纬记者,“某种程度上来讲,市场已经明显偏离调控的预期了,这个时候控制房价、防范金融风险的压力明显增大。除了上海、合肥、杭州等城市,不排除其他地方也会收紧。”

  严跃进强调,目前政策接连出台,可能会加剧市场恐慌性交易,引发房价炒作和房源炒作,这点尤为要注意。但只要银行信贷收紧,今年一季度市场稍微降温都是有可能的。
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 楼主| 发表于 2021-8-29 20:03 | 只看该作者
下半年即将迎来降价潮

[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]以下文章来源于米宅 ,作者宋词




2021下半年楼市将迎来一个艰难的低谷。
1

全国已经没有不缺钱的开发商了。
2020年从[三道红线]融资监管开始,整个中国楼市全体开始浩浩荡荡的去杠杆,降负债。在高周转、高负债、拼规模的楼市上半场,头部上市房企中80%踩中红线。

                               
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三道红线直接限制了房企的融资举债,为了降指标,房企们只能疯狂销售回款。说白了轰轰烈烈干了一年,都是为了头顶那道绿。

                               
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随后是房地产贷款集中度管理要求(两道红线)的出台,贷款的限制导致房企融资进一步困难的同时,回款速度同样大幅度下滑。
三道红线是需求端的融资限制两道红线是供应端的融资限制
金融政策原本就勒的开发商喘不上气,现在直接吊住了脖子。
一个直接后果就是房企违约债务大规模增加,2020年房企违约债务达222只,约是2019年的4倍,其中重点房企债券违约涉及金额接近170亿元。

                               
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根据贝壳研究院数据,2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%。预计2021年违约债务将在2020年的基础上继续大规模增加。
留给房企的路要么打折卖房,要么让出股权去融资。

                               
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比如蓝光已经到了股份被拍卖的地步。

2

现实是只有更惨,没有最惨。
房企忙着去杠杆,但望川跑死马,指标降的还没有增的块。继三道红线、两道红线之后,2021年融资监管继续升级,继续打补丁。
1、央行将商票纳入房企债务监管

                               
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近年来房企应付票据的增速明显大于有息负债,商票作为融资渠道不断被开发。但是由于供应链、采集规模等限制,超九成商票集中于TOP30房企。
特别值得一提的是,2020年中国恒大的应付票据高达2057亿,华润、绿地、融创在200-300亿元之间,碧桂园、中海、世茂、保利在100-200亿元之间。
罗马不是一天建成的,恒大也不是一天“困难重重的”。
2、拿地金额小于销售金额的40%;
3、近三年经营活动的现金流不能为负;
这两条直接把开发商“搏一搏,单车变摩托”的骚操作掐死在摇篮里,拿地金额的限制把想弯道超车的开发商直接从车上拍了下来。
过去很多房企的发展路径就是规模论,赔钱不重要、负债高不重要,不管不顾先干到千亿再说。现在这条路彻底被堵死了,只能老老实实发展,只能向管理向销售要结果。
咔咔咔,指标一叠加,负债高的中小房企当场被噎死了。
据人民法院公告网,截至8月24日,共有244家房企发布了相关破产文书,平均每天就约有一家房企破产。

                               
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TOP房企也并不好受,比如最典型的恒大,核心还是企业的流动性问题。
说恒大破产的铁定是个锤子,因为恒大最根本的问题不是资不抵债,而是债务-融资-销售的连锁反应,造成了巨大的流动性困难。
房企怎么办?那就嗷嗷叫的打折啊!

3

第一波降价潮已经来了。
比如三四线城市的代表湖南岳阳,7月70城房价跌幅领先。你问有多惨?政府都不得不出来救市。

                               
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岳阳是全国首个发布楼市“ 限跌令 ”的城市,吃瓜群众都看呆了。

岳阳住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》明确要求商品住房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%。


                               
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比如文旅、养老地产为代表的昆明、桂林等,昆明恒大文旅城,原价7800元/㎡,腰斩到3700元/㎡,昆明融创文旅城,最高卖到14000元/㎡,腰斩到7000元/㎡,阳光城滇池半山从原本1.6万元/㎡的价格降到1万元/㎡,老业主纷纷要求退房!
昆明房协组织为此特别召开了落实“稳房价、稳低价、稳预期”工作要求座谈会,昆明TOP30房企及大型经纪公司参加。加强市场监管,扰乱市场现象,禁止恶意降价!
你品,你细品。

                               
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再比如北方城市为代表的沈阳,因为调控、经济人口、供应过剩和开发商因素等综合影响,降价潮席卷整个沈阳楼市。
沈阳降价清单统计涵盖苏家屯、沈北新区、铁西区、于洪区、大东区、和平区等等,降价幅度从500元/㎡-5000元/㎡不等。
据中国房地产报消息,沈北新区万达盛京ONE因为开盘降价27%,引发了连夜排队抢购。面对市场集体出现的降价促销行为,沈北新区房管局牵头,联合城建局、教育局、市场局、公安局、执法局对多家房地产企业同样进行了约谈。
反向思考一下,当各地房管局开始约谈房企,出台“限跌令”的时候,市场到底有多惨烈,可以想象!
4

当然,这还不够,摆在房价信仰面前还有两座大山,一是学区房,二是一二线核心城市的房价。
关于学区房几个月时间已经被锤的抠都抠不下来。
从“双减”政策带来的意识、教育体系的巨大变革,到北京东西城教改、上海分配生政策、深圳大学区政策、北京的教师轮岗、上海的取消英语考试、合肥的热点学区指导价机制等等等等,高价学区房堪比P2P爆雷前夜。

                               
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深圳[深高学区房]20万+单价,法拍16.8万/㎡,总价便宜500多万依然流拍,纯靠学区的高溢价老破大、老破小目前都有重大风险。
万亿教培市场都可以轻松覆灭,学区房的信仰不崩都不行。
关于一二线核心城市的房价,事实证明再倔强的头颅都要低下来。

                               
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首先,今年上半年全国楼市调控达300余次,住建部巡查几十城,市场一片风声鹤唳。
对于核心一二线城市,过去常规调控的耐药性让大部分人忽视了调控的威力,而深圳发起的[二手房指导价]直接把市场打懵了。

                               
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深圳的二手房交易量正在锐减,2021年6月深圳的二手房成交2575套,7月成交2557套,而2020年6月深圳二手房成交13492套,二手成交量13407套。预计8月深圳二手房将再次低位到2000套出头。
炒房客断供、被迫法拍,法拍房暴降500万无人接盘、住宅价格连跌3个月、二手房成交10年最低。

深圳市场已经冷入骨髓,二手房指导价锚定信贷,带来的是市场购买力的直接消减,以及市场信心的快速瓦解。
不仅如此,二手-一手之间是此消彼消的关系,即便新房有倒挂红利,但预期的悲观导致亢奋情绪正在锐减。

                               
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深圳从全国楼市最火爆的城市到全国楼市最寒冷的城市只用了半年时间,更重要的是深圳正在成为全国调控样板、降价样板。
大湾区第一二梯队正在沦陷,深圳、东莞、广州都在降价;
长三角第一二梯队即将沦陷,上海、杭州、宁波降价正在传导;
北京缓涨的行情突然被掐住了喉咙;
典型二线城市成都、西安、合肥正在高位回落;
北方城市如郑州、天津、石家庄、太原、哈尔滨等等都还没开始正式苏醒;
……

中国房地产正在进入强政策打压和强调控监管的隧道时刻,一片昏暗且前方迟迟看不到光亮。
又到了做时间朋友的时候。


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 楼主| 发表于 2021-9-14 18:56 | 只看该作者
恒大的锅盖不够用了



起点财经  今天
以下文章来源于吴晓波频道 ,作者巴九灵


在这些个体投资者前面的,是同样等恒大还钱的银行、信托、供应商,谁更弱势,一目了然。


火烧眉毛,且顾眼下。

恒大的资金链断裂风波,到底还是烧到了最窘迫的位置。

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9月12日夜晚,数百名来自各地的恒大财富投资者集结于深圳卓越后海中心——恒大集团总部所在地。

他们手里的恒大理财产品逾期未付,还有不少人的产品即将到期,因害怕多年积蓄血本无归,他们连夜来到这里堵门。

“我妈一个月3000左右的退休金,一辈子就存了82万,全搭进去了!”

“轮流接力,一定不能让他走人!”

令人惊奇的是,其中有不少维权者,是恒大自己的员工。

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这也是本次事件中,最令人难堪的部分——受伤的大部分是恒大自己人。

一位在2018年任职恒大的前员工告诉小巴,为了部门的考核任务,他前后共计购买了40万理财产品。

原来,每年恒大集团都会下发恒大理财产品的认购任务到各地区公司,各地区公司在收到指标任务后,根据人数分配到各部门,并设立考核任务,各部门完成率应达到多少,没有达到考核任务的部门经理和个人均分别收到通报批评、降薪、扣奖金等考核,甚至会被逼离职。

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更有甚者,针对家庭条件拮据的,恒大会统一安排银行到公司宣传贷款政策,变相提供资金渠道,使得家境不好的员工贷款去完成这项任务。

网上也有不少人表示,之所以购买恒大的理财,也正是“为了帮助恒大的朋友完成业绩”。

就这样,如病毒传播一样,理财产品从恒大的密接传到次接,这一链条帮助恒大理财顺利完成了KPI,也就此埋下了火烧连营的隐患。

那么恒大这边是什么态度呢?

9月10日,恒大就召开过“恒大财富专题会”,给出了一版兑付方案,在未来4—5年内分期完成兑付。

这一方案显然无法让投资者满意。

随着9月12日晚维权发展到线下,网络舆情汹涌,昨天(9月13日),恒大给出了第二版兑付方案,在方案中提出了三种兑付形式:

1. 现金分期兑付:合同约定期限到期的投资产品,在到期当月的最后一个工作日支付上述“现金分期兑付金额”10%,之后每三个月分期兑付10%。

2. 实物资产兑付:合同约定期限到期的投资产品,以及虽然合同未到期,但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品,均能兑付恒大的实物资产,比如住宅、公寓、写字楼等。

3. 冲抵购房尾款兑付:不管投资产品是否到期的投资人,均可以此冲抵9月12日24点前已经认购恒大楼盘未付清的尾款。

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简单来说,就是要么分期慢慢还钱,要么直接拿恒大的房子抵。

9月10日,许家印就曾豪言:“我可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有。”

按这个方案,恒大财富的投资者确实没有一无所有,但从买理财变成买房子,这样的变化,有几人能接受?

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信誉崩塌

确实有,但非常少。

在恒大理财产品持有者的QQ群里,被议论最多的就是那个“恒大三大兑付方案”。

实际上,有少量群友表达了能接受兑付方案的意愿,但他们的“妥协”引起了其他群友的反感。

有人呼吁他们退群,有人则站出来提醒大家:“群内有恒大品牌部的同事在带节奏”“大家别信兑付方案,到手的真金白银才是踏踏实实的”。

其实不难理解,大部分群友的诉求是按时拿回本金,甚至可以接受失去利息,而“恒大方案”给人的感受,本质依然是拖延兑付,尤其是“实物资产兑付”这一项:

我就投了10万、20万,让我再拿几十万、上百万去买一个可能烂尾的房子,谁买?

是啊,还钱的方式居然是让债权人给债务人更多的钱,实属荒唐。

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对于这三大兑付方案,群友一一“怼付”:

◎ 方案一,恒大的经营寿命得不到保障,2.5年兑付完毕周期太久,风险不可控;

◎ 方案二,恒大优质资产并未拿出来抵扣,其给出的实物均是非优质资产,投资人如果同意该方案,变相为恒大处理资产且收益不一定能等值于投资金额;

◎ 方案三,抵扣余款不切实际,恒大分期的房子大部分为期房,现如今恒大现状,期房会不会烂尾,期房是不是已经抵押,风险均不可控。

一位群友告诉小巴,此前,他所在的泰州靖江市,有恒大的楼盘搞活动优惠10万,他与在恒大工作的朋友一起合资买了一套房。原定于今年12月交房的楼盘,如今早已经停工,不知哪年才能收房,而且至今未能网签,令他十分痛苦。

与此同时,他手头还握有10万恒大理财产品,9月29日到期,已经吃过一次苦头的他表示:

我现在完全不相信恒大的房子和车位抵现的政策,我的诉求就是等兑付,不会接受其他的方案。
  
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十锅九盖

恒大这两个月来频频上头条,众所周知,都是因为资金链问题。

本来,中国的房地产企业,大多拼的是资金链的周转效率,都是借钱拿地盖楼,然后卖房收预售款还钱,玩的是十锅九盖的游戏。可随着政府对房地产行业的强力管控,这个游戏越来越难以玩下去了,房地产企业们不得不思考转型。

对于恒大来说,它之前步子迈得太大,导致现在的处境要比其他同行艰难得多:锅盖没有9个了,要盖的锅却远超10个。

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现在,恒大财富这口锅没被盖住,问题便冒出来了。

为什么是这口锅最先冒出问题来呢?这得从恒大的债主构成说起。

据其财报披露,恒大目前的有息负债高达5700亿元,除此以外,业界普遍认为,还有一些不在报表内的负债。我们可以对所有负债做个简单的预估分类:

1. 银行贷款、国内债、海外债

恒大欠银行的贷款在它全部债务中的比重最高,是一定要还的。一是因为国有资产容不得侵害;二是但凡还想继续做生意,银行都是不能得罪的。

国内债和海外债在恒大全部债务中的占比虽然不高,但是关乎金融市场的稳定,更关系到中国企业在海外的信誉,甚至有可能关系到中国的国际形象,所以也是要尽力去还的。

2. 信托公司的借款

信托一直是恒大重要的资金来源,高峰时期占到其借款总额的近40%。据用益信托研究的数据显示,恒大约有460亿元人民币的此类借款在本年度到期。

不过,这一类款项在借出时就已经言明风险了,信托公司能不能把钱要回来,能要回来多少,就得“八仙过海,各显神通”了。

3. 供应商的商票、表外负债

商票,要比银行贷款和信托借款隐形许多,是供应商在发货之后,收到恒大所开出的无担保短期票据——重点是,无担保。今年年中,建筑涂料龙头企业三棵树就直接对所持有的5000多万元恒大商票,做了“坏账准备计提”。换句话说,三棵树已经做好了恒大不还钱的准备。

表外负债则比商票更隐形。根据会计准则,只有恒大控股子公司所欠的钱,才会计入上市公司的财务报表,称为表内负债。但在经营的过程中,恒大完全可以跟债权方或合作伙伴商量一下,将自己的股权缩减一点。这样做,子公司借的钱其实还是恒大借的,但却因恒大不再控股而免于计入上市公司财务报表。这种债其实跟商票是一个性质,能否还上,也得打个问号。

4. 恒大财富

最后,就是刚刚传出爆雷风声的恒大财富了。

据21世纪经济报道,恒大财富销售的产品其实是定向融资产品。恒大财富不仅是销售方,也是担保方,而融资方全部是恒大地产的供应商。如此结构,对成熟投资者而言,风险不言自明。

所以,无论从商业角度还是从法律角度看,如果恒大还钱有优先级的话,恒大财富一定是比较靠后的。而且,从恒大财富的App来看,它的目标客群不是员工,便是业主——全都是个人。

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他们跟前面排着队等恒大还钱的银行、信托、供应商相比,谁更弱势,一目了然。

9月12日晚间,在维权者的围堵下,恒大财富总经理杜亮向投资者承认,自己的确已经在5月31日就赎回了其持有的全部恒大财富理财产品。

理由是“5月31日,我们公司还没有遭遇任何舆情,所有经营情况非常好”。

但这样的表态如今已经很难令人信服。

这种“让领导先走”的情况,无疑让消费者心中的狐疑得到了无限加强:个人债权人在恒大的还款优先级排序中确实非常靠后,个体在恒大面前弱势到无以复加。

这是一个非常糟糕的信号和行为。

以强凌弱,将会失信于自己的员工,失信于投资者,未来给恒大造成的伤害只会更大。明智之人,都不应该采取如此短视的办法。

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待价而沽

往好的方面看,目前恒大还是想努力还钱的。

近半年来,恒大已经出售了嘉凯城、恒腾网络、恒大冰泉、盛京银行等公司的部分股权,回笼了160多亿元的资金。8月初,还宣布了旗下的恒大汽车和恒大物业的股权也在待售列表。

而且,恒大能够摆上货架的优质资产还是有一些的。比如上述几家公司的股权,恒大还握有不少。

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而作为地产企业,恒大握有的待开发土地、在建地产项目、已建成的商业地产也价值不菲。

据今年年中的恒大财报披露,其所拥有的土地储备货值就达4568亿元,还有146个旧改项目,总货值近2万亿元。此外,恒大位于香港湾仔的总部大楼也已不再是非卖品。

所以,理论上,恒大还没到资不抵债的程度。

但问题是,此刻出售资产,寻找买家很难,谈上一个好价格更难。一边是迫在眉睫的流动性危机,一边是贱卖资产的心有不甘,恒大的矛盾与挣扎可想而知。

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一班飞机

就在小巴写稿时,谣言依然满天飞,从一个群飞到另一个群,群友们开始总结一天的“战况”:

江西群友表示“没有进展”,安徽群友也表示“不行”,但西安群友算是运气比较好的那一类,他发出的截图上显示:

“西安已经告捷,政府、恒大和业主三方会谈,到期全额兑付,未到期,付50%,剩下三个月付齐”等内容。

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今天同样在天上飞的,据传还有一班飞往北京的飞机。经网友指认,那是许家印的私人飞机。

我们希望他能带来好消息,毕竟一无所有,是所有人最不愿意看到的结局。
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 楼主| 发表于 2021-9-16 20:28 | 只看该作者
恒大这次真炸了




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作者古原

当内部员工全部对恒大丧失信心时,号称还有上万亿资产的恒大,其实不过是一个可以被风轻轻吹倒的纸片人。
出现再大的问题,只要恒大的组织能正常运营,债主们还是希望看到一个正常在经营、持续有利润产生的企业存在的。根据公开资料,恒大地产集团正在面对高达400多起的法律诉讼纠纷,更多的供应商正在“路上”。这两天,恒大财富暴雷的消息在各个微信群里疯传。
各地投资人围堵高管,要求给说法。与一般P2P爆雷不一样的是,恒大员工是此次事件的爆雷主力。有大量的恒大员工内部聊天记录、甚至内部管理软件的截图都爆料出来,大量散发到网上。因为有大量的员工在公司的宣传下参与了恒大财富的相关理财项目,还将自己的亲朋好友拉了进来。恒大如果无法兑付,那员工不但自己要损失惨重,还面临着客户逼上门来的风险。一个恒大员工说“我这还算少的,其他同事上百万、几百万的很多。恒大集团4月份专门搞了一个员工福利,高收益理财,而且各部门各地区公司下任务、下考核、搞排名,表扬先进,批评落后,公司领导,中层甚至员工无一幸免。”一位恒大员工表示,8月份自己的50万到期兑付了,还有4月份买的30万,要2022年5月到期,“估计悬了”。当内部员工全部对恒大丧失信心时,号称还有上万亿资产的恒大,其实不过是一个可以被风轻轻吹倒的纸片人。
1
恒大面临着组织体系崩溃
恒大如果仅仅是贷款造成的还款压力,那还有办法。特大号的债主,其实反而是可以稳坐钓鱼台的。就如罗永浩的段子里说的,你欠银行一个亿,烦恼的是银行,而不是你。而恒大的有息欠款和供应商欠款相加的话,是将近万亿的欠债。许家印完全可以老神在在、居高临下地和债主们坐下来商量,咱们慢慢来,你要是把我逼死了,你可是损失更大的那一个。但组织体系崩溃就不是这么一回事了。员工离职、反水、甚至参与围堵,不停地爆料,这就让恒大现在的组织体系无法正常运转。员工不是在协助恒大运营,帮助恒大出货换现金流,而是个个打起来小算盘,开始了维权行动,那这样的恒大,还是一个企业组织吗?许家印能坐在办公室指挥千军万马,是因为组织体系的信任在,管理制度在,运营体系在,出现再大的问题,只要恒大的组织能正常运营,债主们还是希望看到一个正常在经营、持续有利润产生的企业存在的。如果这一切不存在了呢?如果组织体系完全崩溃了呢?如果树没倒,猢狲就已经开始散了呢?那许家印要组织复工复产、全力销售楼盘的基础就都不存在了。
2
组织体系崩溃将带来更大规模的信任危机
员工都开始维权了,比员工更着急的人还多着呢。大量的供应商还被恒大拖欠各类款项,据称总额是数千亿计。三棵树发布于9月6日的公告显示,截至2021年8月31日,在公司持有的中国恒大及旗下公司出具的商业承兑汇票中,共有3.36亿元发生逾期,其中尚未兑付的金额为1.01亿元,已兑付金额为2.35亿元。三棵树在2021年上半年的净利润为1.32亿元。恒大尚未兑付的逾期商票相当于三棵树上半年净利润的76%,真是一个大客户就能拖垮一家公司。此外,目前三棵树仍持有对恒大未到期应收款项5.6亿元,存在不确定性。根据公开资料,恒大地产集团正在面对高达400多起的法律诉讼纠纷,更多的供应商正在“路上”。
供应商发起法律行动也还是次要的,因为就算打官司打赢了,那又怎么样呢?没钱还,你能怎么着?打官司不过是确认债务,并等待排期解决的手段。恒大真正面临的危机是,当员工都崩溃了,供应商也崩溃了,他还怎么经营下去呢?市场上哪一个公司愿意与他进行合作呢?如果无人合作,他的楼要怎么建?要怎么卖?即使搞来钱建了,还有人敢买吗?这意味着,许家印和恒大的高管层面临着商业领域当中的“社会性死亡”。一个企业,走到这个地步,想要挽回,是很困难了。现在重建市场信心的唯一途径就是拿出大笔的钱出来。恒大出售资产这条路靠谱吗?仅从恒大疯狂地要求员工购买自家的理财产品就可以判断,恒大的资金来源已经断了。能抵押的估计都已经抵押了,真正还能用来换现金的资产应该没多少了。否则不会在恒大财富到期未兑付这点资金发愁。许家印不是王健林。王健林是经营商业地产的,手握大量物业追求长期稳定收益是万达的商业模式,他的资产是很重的。但住宅类房地产开发是购买土地,建好房子,出售回款,是一个土地加工业,唯一现在真正有点价值的产业,可能就是恒大物业了,因为他手握大量底商、并有稳定的现金流来源。所以,出售资产解决问题,可能只是大众的一个想象。大量的土地储备与在建工程,可能都是与信贷挂着钩呢,银行可不会让他转卖。又有谁,在这个紧急时候,能够拿出几千亿来救恒大呢?不怕打水漂吗?
3
许家印会破产吗?
许家印不会破产,恒大则有破产的风险。许家印有没有套现?当然有。在资本市场套现,这是上市公司老板赚钱的一种重要方法。自己将股权套现,但是烂摊子扔给别人,这个企业可能最后就是经营完全失败,但他们可能还是赚的盆满钵满。市场上有传言恒大将破产重组。不管传言是真是假,但企业走到资不抵债的地步,破产是迟早的事,但即使恒大破产,并不会影响许家印是个百亿富豪,也不会影响恒大高管们个个赚得盆满钵满。这就是资本市场的残酷之处,你看错了人,看错了企业,盲目相信对方,就有代价。利用银行大量的贷款、投资人的资金、供应商的资金来运营企业,相当于走钢丝,一个闪失,就能让企业万劫不复。而恒大是一家政治色彩浓厚的企业,无论是许家印本人行事风格,还是恒大内部管理都充满着浓郁的政治味儿。这样的企业,更多时候追求的是政策红利,追求通货膨胀中的货币套利,而不是追求如何服务于客户。
4
那投资人要怎么办?
此事恒大财富爆雷事件始于9月8日,恒大财富一款叫做绿野生物的理财产品到期未兑付。据悉,绿野生物是青岛的一家公司,在上述投资者的恒大财富APP上显示的理财产品名为“恒安科乐152100”,有投资者于2020年8月3日投资10万元,回款日原本应该是在2021年9月9日,预期收益7709元。这个事件其实挺吊诡的。这到底是一笔P2P业务爆雷呢?还是恒大以这个名义在自融。如果是恒大财富以欺诈手段实现自融,那就不是企业经营不善的问题了。许家印也无法全身而退。股份有限责任公司,债务是公司的,不涉及个人,哪怕企业垮了,也是全体股东自己承担,所有债权人风险自担。但如果是企业实际控制人在企业经营过程中实施过欺诈,这就是刑事问题,而不是企业经营问题,许家印的个人资产也是可以用于赔付被欺诈者的损失的,高管的个人资产,照样也不可以落袋为安。投资人收集好证据,判断清楚事件的性质,做好诉讼报案的准备,也许是一条可选之路,当然,顺利走完这条路,难度也是极大的。




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 楼主| 发表于 2021-9-20 21:45 | 只看该作者
深圳突发!炒房的彻底凉了!!



要参君  每日财经精读  昨天



这个中秋期间,不仅有影星们被依法查税的事,还有所谓的“退房”闹剧,也发生了!
说好的“金九银十”不再,少数火中取栗想大捞一笔的炒房客,这下不愿意了,开始闹腾了。
19日,深圳宇宙中心龙华区的一处豪宅,出了大事情!
根据新浪房产的报道,深圳龙华金茂府业主发布“集体退房请愿书”,要求龙华金茂府给与集体退房。
说起深圳龙华金茂府,很多人估计不会陌生,这是金茂集团在深圳的高端楼盘,均价在10-11万/平米,户型面积在155-240平米,总价都在1500万以上每套。
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是的,你没看错,这可是号称宇宙中心龙华的第一豪宅金茂府啊!
想当年,2019年楼盘开盘的时候,那可是全城瞩目,虽然房价卖得高,突发开盘当晚,仍然引来不少人排长队抢购。
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没想到,仅仅时隔两年,这些曾经彻夜排队的人,成了金茂府门口,站着一群拿着红纸的人:
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而且,还不是一个两个要求退房,居然是全体业主!
他们还发布什么“请愿书”:
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看了文字,感觉是金茂府业主还真是藏龙卧虎,文风凌厉、口诛笔伐,提出的要求也是非常决绝:
1、退房。
2、退钱。包括买房款、品质提升费及相应的利息;
3、退名额。包括占用的买房名额和贷款记录要消除掉。
只不过,相信大部分人看完上面这一幕幕后,不仅不会同情,还会感到哭笑不得:
买房卖房作为一种市场行为,本应盈亏自负。如果房价一下跌就哭着喊着要退房,房价上涨时,是不是也应该把钱分一些给开发商呢?

更何况,房子作为一种商品,买房房价跌了就要退房,那么炒股股票跌了,能不能要求退股?这不是荒唐嘛?!
而现在这些金茂府业主,目的不是要与开发商协商解决问题,而是想要彻底解除和金茂府的一切关系,统统清算,一切归零。
这是解决问题的方法吗?
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怪不得有些人说了,这些人看似业主,其实就是炒房客们,他们所谓的维权,好可笑!


其实,炒房客们并不傻,也并非不知道自己是在无理取闹。他们之所以明明知道荒唐还去闹腾,一定意义上讲,是他们发现,这次房价,短期内真是很难急剧反弹、快速上涨了。
换句话说,这些炒房客已经越来越清楚地发现,国家一直强调的“房住不炒”是玩真的了,房价快速上涨无望,他们再也沉不住气了!
以金茂府的价格走势为例。
金茂府业主搞出了退房的六个理由,其实明眼人一看就知道了,说到底,就是因为觉得买贵了。
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说带地,买金茂府本身就是一种赌博的行为,赌好学校,赌价格涨。
所以,两年前金茂府卖11万/平,硬生生比旁边高了近50%,很多炒房的,还是趋之若鹜,赌今后的升值空间。
然而,由于近期市场及政策,深圳的房价已经出现明显降温和回调,特别是深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后,二手住宅成交量一路狂降。
更何况,原本金茂府是主打未来学区房概念的,但现在深圳开始推行大学区招生,房子与对应学位脱钩了,同时了,建立义务教育学校教师交流制度,也就是让名校的老师全深圳到处跑。
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没有了名校,或者名校现象不突出,学区房现象也会自然而然消失。学区房彻底要凉,金茂府的房价暴涨,也没希望了。
此次金茂府提出退房请求,就和这种大背景下,觉得自己高位接盘吃亏,炒房炒成了亏钱,实在心有不甘。
归根结底,政策变了,市场也变了!
从政策上看,这一波楼市调控,中央已经明牌了,房住不炒,坚决不把房地产作为刺激经济的手段。
国家的确不是搞一阵风,而是下了铁的决心,8月31日,国新办正式在北京举行了“ 努力实现全体人民住有所居 ”新闻发布会,就明确宣布:
“十四五”期间,接下来将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障性住房的供给,努力实现全体人民住有所居。
这个重大消息,陈述了这样一个事实:现在,房子正在回归居住的本性,房价单边上涨的神话正在破灭。
那些疯狂的炒房者,的确应该受受教育了,不要以为闹一闹所谓退房、维权,就能够不承受市场的惩罚,没用的!
放平心态,不要再幻想炒房一夜暴富了!
对了,还要学会愿赌服输。

的确,当潮水退去时,谁在裸泳将昭然若揭!
曾经,在历史上,我们一直把房地产当成一本万利的最佳投资,似乎只要买了房,价格就会单边上涨。
但2021年,这个认识或要被改写了。未来一段时间,起码五年内。房价不可能会再上涨,甚至还可能稳中有降,几乎已经成为了一个定局!!
这五年内,原先那些哄抬房价、剪刚需羊毛的炒房客们,在这一波楼市调控中,肯定将要彻底傻眼!
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请不要低估国家的决心!
这一次,国家已经明确,未来中国经济要开启以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的国家大格局。
在这个经济节点的时间上,要拉动内需,要拉动消费,还要大家生娃,那就必须抑制住房价上涨。
更何况,房地产与金融业深度关联。已经成了现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,必须妥善解决!
毕竟,上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。无论是上世纪日本楼市的疯狂,还是本世纪美国楼市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。
目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业,因此,坚决实施“房住不炒”,坚决抑制房地产泡沫,这是维护我国金融安全的必要举措!
否则,如果听任这场战争打下去,最终,战场上将不会有任何一个胜利者!有人将一无所有,有人将遍体鳞伤,有人纵然买下多套住房,却仍要四处流浪!
颤抖吧,炒房客!房子是用来住的,不是用来炒的。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的!
传统房地产的时代,已经彻底结束了,
一个居者人人有其屋、以奋斗者为本的时代,
即将正式来临!!
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 楼主| 发表于 2021-9-22 14:11 | 只看该作者
司马南:可怕的窟窿帝国!



原创 北京司马南  


佩服许家印这个人的胆量和能力,由衷地佩服。




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他居然在社会主义初级阶段的中国,在市场经济条件下,在改革开放的旗号下,在“先富一带富一共富”的第一个环节里,在某些人不想折腾不敢折腾的心态下使劲地折腾,折腾出了一个空前绝后的“窟窿帝国”,他居然结构出了一个窟窿帝国政商生态,他居然把窟窿玩到国内生产总值的2%,他直到今天还在红口白牙忽悠大众。

许家印中秋节当日向全体恒大员工致“家书”,声称坚信恒大定能尽快走出至暗时刻,并再次提到实现“保交楼”目标……



图片



在信中他很顺溜地吐出一串句子,什么公司各级领导身先士卒,是保障公司大局稳定的中流砥柱,什么感谢员工的辛苦付出,并向员工家属致敬,事实上,连同许家印及夫人又及恒大高管层,在爆雷之前,纷纷先赎回自己的投资产品,他们揣起现金起高调,骗了我们的钱,还在侮辱我们的智商。


直到今天,还说要“向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。”真是莫大的讽刺,隔壁王奶奶斥煮熟的鸭子嘴硬。



图片



有人问我,对许家印这番笑眯眯的表态怎么看?


我建议两条:一是所有的标点符号一律收下,尽可以相信之。二是其言说的内容,听其言,观其行,要盯紧他的行动轨迹,绝不可再轻信之。


有没有一种可能性:有一天,许家印像上海的施建祥先生一样,突然消失了,逃之夭夭。纵然上了红通令,那又怎么样呢?被骗的老百姓哀哀求告无门。施建祥为400亿走上逃亡路,许家印岂非理由更充分?



现在有一帮人在忽悠政府救恒大,这是绑架政府的行为。


恒大总负债规模说出来吓死人,达到1.97万亿元人民币,胡同老刘说,匡算下来,这笔钱相当于我国内生产总值的2%,天啊,企业做到这么大规模,吹出那么多GDP,老板跟厉以宁先生一起讨论改革指点江山,谁能想到,他坐在一个窟窿山上,钱全是从银行里借来的。



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所有的银行被他借遍了,于是去掏老百姓的口袋。包括从普通老百姓那里忽悠来的钱,特别可悲的是恒大员工一天到晚帮着企业忽悠钱,亲戚朋友全忽悠遍了,现在叫天天不应,叫地地不灵。

爆雷事情酝酿这么久了,危险一天天加剧,多少警告,有关方面置若罔闻,谁给了他们通行证?谁给了他们这么大的胆子?谁为这种疯狂的P to P老鼠会模式鸣锣开道?


隔壁王奶奶听说恒大99.8%的钱都是借来的,亦即净负债率99.8%,老太太说她活了这么大岁数,没见过这么大骗人的胆子,旧社会地主老财高利贷绝玩不了这么大的规模。


自己屁股不干净,指望政府帮他擦?



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为许家印辩护的一些有头有脸的人,居然称政府为人民负责,应首先解救那些因P to P受害的群众,这话部分道理成立,但请许家印的先把吃了的吐出来,须提防许家印跑路推卸责任,更需深挖许家印身后的影子内阁、影子股东。


许家印结构出了一种特殊的政商生态,从甲城到乙城,从地方到都城,从下层到中层,从中层到上层。事已至此,是该揭开盖子的时候了。文章所插入的照片,不妨好好审视一番。



图片



很多人以为恒大的问题只是房地产加杠杆引发的债务链危机,殊不知“恒大财富”300亿至400亿元人民币规模,涉及投资人接近10万人,玩的是害人的P to P。


许多人以为恒大的问题是许家印两口子贪婪所致,哪有那么简单的事情,从所谓经济学家,到某些官家,再到某些名流,再到某些媒体平台,为许家印窟窿帝国站台,为许家印窟窿帝国提供便利,又搭乘许家印窟窿帝国便车,大有人在,大有人在。

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 楼主| 发表于 2021-10-7 18:59 | 只看该作者
这个国庆,香港有两个大动作!

  来源:牛弹琴

                               
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  (一)
  这个国庆,香港很不平静。
  至少两个大动作,让人感慨万千。
  一个是中联办领导们国庆不休息,集体下基层,很多细节,虽然不完整,但看了还是很感人。
  细节一。
  在九龙旺角的“笼屋”,中联办主任骆惠宁就很感慨,说:亲眼见到这么挤迫的居住条件,心情十分沉重。“安居”才能“乐业”,住房问题已成为香港最大的民生问题。
  在基层社区,他还大家坐下来交谈,说:“中联办不仅重视社会各界代表性人士意见,更重视直接听取基层市民呼声。”
  请注意,这个“更”。

                               
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  细节二。
  “真没想到会有人来看我,原来还是有人关心我的。”当中联办副主任陈冬来到九龙深水埗居民林女士家时,林女士感动到近乎哽咽。
  “中联办七领导走访香港住房困难市民,有市民哽咽:原来还有人关心我”,这句话也成为很多媒体的标题,看了真让人泪目。
  细节三。
  在深水埗南昌街另一住户,听到75岁的刘先生的困难后,中联办副主任尹宗华安慰:“虽然一次走访不能解决所有问题,但可以了解基层困难,听到真实声音,在举国欢度国庆的日子里,不能忘了香港基层市民。”
  “中央领导好啊,‘房子是用来住的,不是用来炒的’,这个提法太对了。”刘先生说,中央派你们来关心我们,替我们考虑,我们很高兴很踏实。
  细节四。
  尤其让我感动的,是中联办副主任卢新宁的一句话。作为媒体人出身的女领导,她这次探望的是九龙劏房住户苏女士。
  新闻介绍,苏女士一家租住的劏房,不到20平米,还是由一套房分隔出来的3间中的最大间,另外2户还住着3个人,面积更小。厕所是没有窗户的“黑厕”,可以闻见楼下餐厅排上来的油烟。
  卢新宁轻轻搂住小朋友感叹,“让孩子们在这样的环境下生活长大,实在太对不起他们了。希望在大家的共同努力下,香港能尽快彻底告别劏房。”
  实在太对不起他们了!
  发自内心,却又震人心魄。
  还有多位中联办领导,也有很让人感动的行动,就不一一叙述了。
  看到很多网友的第一反应,就是我们的优良作风去了香港。
  什么优良作风?
  密切联系群众。
  这有多么重要?
  这其实是写入党章的:“我们党的最大政治优势是密切联系群众,党执政后的最大危险是脱离群众。党风问题、党同人民群众联系问题是关系党生死存亡的问题。”
  这说的是党,但同样适用于任何政府。
  香港是一个高度发达的地方,但长期存在这样的民生难题,尤其是还有约20万人,租住在损害人的尊严的劏房和“笼屋”里。确实是很让人痛心的。这尤其需要高度重视,认真对待。
  所以,在“笼屋”探访时,骆惠宁就说,“香港同胞的烦心事,始终牵动着中央的心。”他说,“必须加大力度解决住房问题”既是中央的关切,也是广大市民的期盼。
  这次中联办领导国庆不休息,集体下基层,活动就命名为“落区聆听 同心同行”,我相信,还是产生了很大的反响,尤其是对最基层的民众。
  这个世界,人与人之间最大的距离,就是心与心的距离。
  深入群众,密切联系群众,真正替群众着想,有什么疙瘩还解不开呢?有什么问题还解决不了呢?
  所以,这次探访中,骆惠宁有一句话,很意味深长的。
  他说,香港解决住房问题,虽涉及土地、规划、投入等具体问题,但最根本的、起决定性作用的,还是发展为了谁的问题,只要牢固确立“以人民为中心”的发展理念,具体问题是可以逐步解决的。
  请注意,最根本的,发展是为了谁?
  “一国两制”的香港,确实要好好反思。
  冰冻三尺,非一日之寒啊!

                               
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  (二)
  痛定思痛,特区政府也在行动。
  10月6日,我们还在放假,林郑月娥发表了任期内最后一份施政报告。
  最大的新闻,就是香港将建设北部都会区。
  这个未来的宜居宜业宜游的北部都会区,将覆盖与深圳接壤的元朗区和北区,占地面积约300平方公里,以此帮助香港更好融入国家发展大局。
  未来人住在哪里?
  根据规划,北部都会区,最后总住宅数,将达905000至926000套,可容纳约250万人居住。都会区内的工作岗位,将由现在的11.6万大幅增加至约65万,包括15万个创科产业的相关职位。
  香港格局将为之一大变。
  当然,香港人最关心的,还是住房问题,也不仅仅是北部都会区的住房问题。
  按照《施政报告》,未来10年,通过盘活现有土地、填海造陆、收回土地等多种举措,特区政府将增加土地供给,兴建更多住房。
  确实,哪怕在香港,房子也是用来住的,不是用来炒的。
  但认识到这一点,也是不容易的,也意味着突破重重阻碍。
  很感人的一个细节。在《施政报告》结语时,林郑月娥说,在总结五年任期内最后一份施政报告的这一刻,她想说几句感性的话。
  4年多前就任特区行政长官,深感任重道远,既是我公务生涯内最大的荣耀,也迎来了人生中最大的挑战。上任不到两年,(我)就因“修例风波”、社会暴乱、外部势力不停粗暴地干预香港事务、新冠(肺炎)疫情冲击,而承受前所未有的巨大压力。支撑着我排除万难的动力,来自中央永远是特区坚强后盾的谆谆嘱咐、我在就职时承诺为香港市民一直护航的不变初心,和我的家人……[说到此处,林郑月娥语带哽咽。她停了一下,继续说](家人的)无限信任……及默默支持。
  确实很不容易,这中间,有一些香港人的不理解,甚至各种抹黑攻击,还有美国的制裁,不仅仅是对她本人的制裁,还有对她家人的制裁……
  但好在拨云见日,香港正在回归清朗。
  用她自己的话说,香港在国家安全和选举制度双重保障下,已回到“一国两制”的正确轨道,她比任何时候都对香港更有信心、更肯定香港可以融入国家发展大局,在国家迈向第二个百年奋斗目标的进程中,发挥不可替代的作用。
  她还期盼,香港可以培育有国家观念、香港情怀、对社会有承担的新一代,薪火相传。

                               
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  东方之珠,东方之珠。
  以前,我们似乎只知道香港的光鲜和繁华;
  过去几年,我们也看到了香港的种种不堪;
  好在,经历风波,香港正在翻开新的一页。
  但教训也是深刻的。
  归根到底,还是发展为了谁的问题。
  不管是香港,还是哪里,永远勿忘人民。
  永远不要忘记,民生是最大的政治。
  最后,有一个小小的建议,中联办领导们,国庆能在香港集体下基层,我们各级官员,是不是也可以多学习?
  真正的下基层,听百姓疾苦,为百姓办实事。
  可以预料的,这样做下去,香港的明天,肯定会更好,我们的群众基础,肯定会更牢。
  个人观点,不代表任何机构
  终于
  北京雨过天晴
  今天阳光格外灿烂
  秋天来了
  该上班了
  加油,香港
  加油,中国

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 楼主| 发表于 2021-10-17 20:14 | 只看该作者
倒计时!不要低估房产税



盈虚阁  今天
以下文章来源于国民经略 ,作者凯风


利剑出鞘。日前,《求是》杂志刊发重磅文章《扎实推动共同富裕》,在“加强对高收入的规范和调节”一章中,提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。



这意味着,倡议许久的房地产税,即将到了落地阶段。



过去几年来,推进房地产税立法的说法时常出现,但这一次有着实质性不同。



01
其一,房地产税立法不仅要“积极稳妥推进”,而且首提“做好试点工作”。



由于税收法定原则,房地产税必须经过人大立法程序, 不会立刻上马。但房地产税,完全可以试点先行,一些楼市高热不退的一二线城市可能首当其冲。



有人说,10年前,上海重庆就已率先试点房产税,这一次为何又要重新试点?



原因并不复杂,一方面,上海重庆版的房产税只涉及房产本身,而这一次的房地产税改革涉及房地产的方方面面,既有房产持有税,也有与土地相关的税收,是系统而全面的改革。



另一方面,上海重庆版房产税,覆盖范围太窄,税率极低,影响极小,既无助于补充地方财政,也不足以遏制房价上涨势头。



比如上海,只针对新购买的二套及以上住房征收,过去买房的存量房源不征收,第一套房也不征收,人均60平方以下的也免征;税率仅为0.6%,且可按70%价格征收。而在重庆,只对高档住房和别墅征收,普通住房也不征收。



图片
◆2011版上海、重庆房产税试点



而在国际上,房地产税率最高可达3%,除了对刚需有必要免征面积之外,无论是新房还是二手房,无论是首套还是二套,无论是住宅、公寓还是高档别墅,全部都在征收之列。



图片


每年即便只有1%的税率,1000万的房子每年10万的房产税,10年就是100万。



要知道,房产税是持有税,不是一次性缴纳了事,而是逐年征收,这正是其威力所在。



所以,这一轮房地产税试点,大概率会与国际接轨,不再是蜻蜓点水。真正的房地产税,必然是覆盖广泛且威力巨大。



02
其二,房地产税,首次被置于“共同富裕”的时代主题之下,且放在“加强对高收入的规范和调节”一章中,无论是定位还是重要性都有着明显不同。



以往提及房地产税时,多是放在 “建立现代税收制度”。房地产税立法,与个税、消费税、资源税等共同作为税收法定的改革方向,更多是技术层面的调整。



图片




长期以来,房地产税被寄托着取代土地财政的期待。房地产税是100%的地方税,税收全部归地方政府所有,当许多城市卖地收入开始枯竭之时,房地产税的必要性就体现出来。



然而,站在共同富裕的时代旗帜之下,房地产税就不只是税收法定或取代土地财政那么简单,它还被赋予调节收入差距、推进共同富裕的重任。



03
其三,哪些城市最有可能成为房地产税试点?



目前官方并未公布试点标准及入选城市,但基于各界讨论,这些城市最有可能首当其冲。



一是房价涨幅过高的城市。中国楼市已经呈现区域分化之势,一些南方城市房价持续暴涨,以深圳、广州、杭州、成都、东莞为代表的一二线城市,房价相比10年前翻了3-5倍,这些城市有可能首当其冲。



二是土地资源相对不足的城市。房地产税也是纯地方税,不与中央分成,这对地方政府来说,意味着多出一笔稳定的税源。当土地财政面临枯竭,房地产税上马的动力就会前所未有之高。



三是具有全国示范效应的城市。房地产税,作为楼市调控最重要的武器,不会轻易出手,一旦出鞘必然光芒逼人,所以试点城市应当是有全国示范效应的城市。



这些城市在全国具有广泛知名度和影响力,房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。



这方面,作为先行示范区的深圳、自由贸易港的海南、共同富裕示范区的浙江可谓首当其冲。



此外,房价最高的上海、北京,涨幅位居前列的广州、厦门,以及网红城市代表成都等,也不无推广的可能。



04
其四,房地产税能不能降房价?



如果房地产税是为了替代土地财政而来,降房价确实不是政策目标。但如果房地产税指向的是共同富裕,那么房价必然首当其冲。



就短期来看,房地产税的出台,将会进一步强化“房住不炒”的预期,不仅具有强烈的心理利空效应,还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应,抛盘会比较突出,对房价显然会构成利空。



就中长期而言,房地产税只是影响房价的一个因素,而房地产还受制于货币金融、土地供给、人口流入、经济增长等因素,房产税并非唯一决定因子。



但是有一点必须要明白:房产税一旦开征,则向社会传递了再强不过的调控信号,这是典型的“预期管理”,影响仍旧不容忽视。

所以,无论如何,不要低估房地产税。
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