房价观察 （二）

浅贝

全国不动产统一登记，意味着什么？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]原创 [color=var(--weui-FG-2)]牲产队长 [color=var(--weui-LINK)][url=]牲产队[/url] [color=var(--weui-FG-2)]2023-04-26 10:51 [color=var(--weui-FG-2)]发表于广东
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我国全面实现不动产统一登记。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人说，这是为征收房产税提供技术支持。一旦征收房产税，对持有多套房的人而言，就是一个大雷。持有的房产越多，税负就越重，它能让更多的二手房流入市场，压低二手房的价格。
我们说，稀缺房产价格会持续坚挺。但是，房产税挤出的主要就是多余的二手刚需房。它会进一步压制二手刚需房价格的上涨。对还没买房的人而言，是渴望房产税尽快出台的。而那些已经持有很多套房的人而言，只希望再拖一拖，拖到自己手里的房子卖掉。
房产税是一种资产税，它对抑制贫富差距有显著效应。在以前，我们评估一个人有没有钱，往往会看他有多少套房。可以后，可能大家都不热衷于买房了。全面实现不动产统一登记，是出台房产税的充分条件，却不是必要条件。
房产税迟迟不能出台，是有着其复杂性的。队长简单给大家说几个原因：
一，房产类型复杂。有商品房，有公寓房，有小产权房，有共有产权房，有集体租赁房，还有农村自建房。在北上广深这些地方，很多人买不起房子，就买了价格较低的小产权房。因外来人口多，租赁住房需求大，也有很多村集体共同集资，自建集体租赁房。这些房子的产权都是不清晰的。这些房子要不要征房产税？
二，农村自建房是基于集体宅基地建起来的，它在流转上有着巨大的限制，无法流入商品房市场。农村自建房的价值评估也很难统一标准，该如何征税？很多农村自建房里就住着留守老人，留守老人不仅没有收入，还得领国家的养老金，这样的自建房要不要缴税？农民收入也存在巨大的差异，因粮食限价，种地是赚不到多少钱的。有些农民一年收入也就2-3万块钱，除了省吃俭用，还得出去打零工，才能养家糊口。
农民对房产税的承受税率如何标定？
三，不同地区商品房的征税标准如何统一？这也是一个难题。在北上广深，很多人的资产都押在房子上，自身的收入并不高。队长就认识一些广州本地人，房子价值七八百万，但工资收入不超过1万。很多年轻人房子是从爸妈那继承来的，自己跑滴滴，送外卖，月收入也就几千块。
如果按房价征税，那无疑对一部分老百姓造成了不小的生活压力。如果按面积征税，同样很难标定。在很多的四五线城市，因价格较低，一般商品房面积都在110平以上，甚至130平以上。看似面积很大，实则价值不高。如果因面积大，就要缴纳更多的税，持有成本就会很大，可当地收入水平又很低。
这种区域收入差距，不同城市，不同地段的价格差异，都很难实施一套统一的征税标准。
最好的方式是把房产税的征税权下发到地方，因地制宜地征收房产税。要把这套措施平稳地落实下去，最好的方式是先试点，再局部推广，最后全面推广。目前，全国房产税试点省市一共有6个，分别是重庆、上海、宁夏、陕西、厦门和北京，试点范围较小，还没到局部推广的阶段。
因此，在队长看来，房产税短期内依然难以推行。它还存在许多的技术性问题尚未解决。全国不动产统一登记，为房产税的征收提供了信息保障，但这不意味着，房产税马上就会出台。
当下，全国不动产统一登记，主要还是盘点全国资产。它会带来三大好处：
一是，明确产权，保护私人或者集体财产，尤其是集体财产，国有自然资源财产。在广阔的农村地区，很多农业用地，森林资源，渔业用地，被私人非法占有。在不动产登记中，不仅有私人不动产，还包括国有不动产。有了明确的产权，就有了法律保护的依据。私人财产不可侵犯，国有财产不可侵吞。
二是，限制一部分人及其家属的财产隐匿性。这主要有两种人，一种是公务人员。许多公务人员自己名下没有房，但亲属名下很多房。有了不动产统一登记，就能提高公务人员及其亲属财产的透明度。另一种是老赖。很多老赖把个人财产转移到亲属名下，自己欠一屁股债，但小日子过得风生水起。
这时，法院就可以更加清楚地查明老赖的真实资产，对其真实资产进行查封，偿债，限制老赖通过转移和隐匿资产而逍遥法外。
三是，为资产证券化做准备。资产证券化的基础条件就是明确的产权和估值。在农村，有着大量的森林资源，却无法成为抵押物，也不能拍卖，农村的自建别墅同样难以获得银行的抵押贷款。这极大地限制了农村的资本流动性，让农民的融资渠道非常闭塞，限制了农村产业的规模化发展。
总体来说，房产税是势在必行，也是讨论了很多年了，它的难点在于执行和落地。清点和登记全国不动产，更多的是对私人产权、集体财产和国有财产的保护，明晰各方产权，划定界限，提供法律依据。

qq6553156

当银行开始卖房子了......


你没看错，银行真的开始卖房子了。在阿里、京东等不动产平台上，出现了很多银行直供房源，主打一个“超低价”，“一口价”。可银行为什么会卖房子呢？就一个原因：法拍房拍卖，都拍不出去了。而原房主呢？却也断供了，供不起房了。

那这些法拍房怎么办？总不能砸自己手里。美国次贷危机就是因为大量房产，砸在银行手里，导致银行爆发资产负债表急速恶化，最终引爆了一场全球性经济危机。

法拍房都有哪些坑？购买法拍房需要注意什么？__凤凰网

因此，保交楼，保续供，就是保银行，保银行，就是保经济。那银行怎么保自己呢？这些因断供而落入银行手里的法拍房，其实就已经变成不良资产了。而银行不良资产，有一条重要的红线：不良资产率不能超过5%。在实际风险控制中，这个红线还要低一些，甚至不能超过4%。可法拍房越来越多，拍又拍不出去，银行怎么控制不良率呢？这里面，就有很多很多的门道了。

第一招，拖字诀。怎么拖？有很多办法。比如，在法院起诉业主，然后呢，业主配合法院，也跟着一起拖。只要这个案子不结案，这套房产就暂时不用纳入不良资产范畴。所以，很多这种案子，能拖多久，就拖多久。直到拖不下去了，怎么办？

第二招，申请法拍。这时呢，房子产权要么在法院手里，要么在原房主手里。但是，银行为了尽早收回债权，就选择低价法拍。凡是能拍出去的，就都给拍出去。毕竟，砸在银行手里，就变成不良资产了。但拍出去以后呢？银行还能收回来不少钱。

那法拍失败怎么办？这时，房子就真的归银行手里了，产权证之类的，也都会转移到银行这边。可银行不要房子，它要钱啊。还有啥办法呢？还真有，银行自己来卖房子。它的价格会比法拍房更便宜。一般的法拍房，大约是市场价格的9折，8折。如果位置比较好，配套也比较齐全，甚至还能拍到与市场价平齐。

但银行自己卖的直供房源，就是一口价了，直接按市场评估价，打7折，6折，甚至5折！它不需要经过多轮竞价，非常的简单粗暴，一手交钱，一手交货，不议价，直接给你一个最低一口价。

这卖房，就跟卖车差不多了。你看上了，就直接卖。你觉得还是贵了，也可以跟银行直接谈。银行知道，这房子卖出去100%不赚钱，因为它是银行的一个止损操作。最终能否成交？取决于银行愿意亏多少。

法拍屋怎麼買？底價怎麼算？金拍屋、銀拍屋差別？法拍屋查詢！ -

这就相当于市场上的大量垃圾股，砸到银行手里了。银行就得想办法，尽量把钱收回来了。而且，这种银行直供房，有很多优势：一是，产权清晰。你交易的对家不是普通业主了，而是银行了。银行这边，是没法弄虚作假的。

二是，价格便宜。它比法拍房还要便宜，基本都是击穿底价来卖了。但缺点也很明显，就是法拍都拍不出去的房产，大部分确实地段也不够好了，楼龄一般也比较大，小区环境大多比较简陋。当然，也存在捡大漏的可能。

那卖也卖不出去怎么办？银行还有一招：出租。实在卖不出去了，银行就只能打包出去了。但银行自己不做包租公，它做一手房东，把这个房子的租赁权，打包起来，卖给二手房东。这个二房东呢，就负责日常维护，租赁经营等。这些方法，都可以盘活法拍房，也能让银行最大限度地减少亏损。

租也租不出去怎么办呢？就还可以跟原业主协商。比如，调低利率，贷款展期，主动减少月供负担。比如你现在失业，收入情况也不太好，银行可以给你展期半年，或者一年，等你收入恢复了，再继续月供。

当房产变成负资产的时候，它就成了一个烫手的山芋。业主不想要，银行也不想砸自己手里。以后，这种银行直供房源，也会变成一种新常态。

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警惕，贷款卖房开始出现了！


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今年下半年，看到一个痛心疾首的现象，贷款卖房出现了。

这样的事情发生在全国多个城市，从一线的深圳、广州，到二线的天津、郑州、西安、合肥，三四线城市也有，但是一二线城市遇到的案例更多。

这样的案例，不用说新闻上看到的，光我身边就有不少。

一个广州黄埔的朋友房子挂在贝壳挂了一年多，房子挂价253万，贷款还有278万，卖完房要还银行25万。

一个郑州的朋友正在考虑要不要卖掉他二七区的一套89m²的小三房，现在成交价79万，他的贷款还有83万，卖掉要还银行4万。

还有一个在合肥的亲戚，现在在卖与不卖之间难以抉择，他当初225万买的房子，贷款还有133万，小区同户型最新成交价107万。卖掉要还银行26万。

针对上面卖完房要倒欠银行的现象，出现了一个名词叫“房贷倒挂”。顾名思义，它的意思是随着房价的下行，出现房子市场价比剩余贷款金额还要低的情况。

前几天，第一财经针对房贷倒挂做了一场全面的采访。采访的覆盖面很广，既有银行的工作人员，又有房贷倒挂的业主。

根据他们采访的结果，大致得出了两个结论。

房贷倒挂不影响继续还月供的意愿。多数人买房是为了住，即使是房贷倒挂，只要月供还的上，还是愿意继续扛。

收入下降，才是对断供影响最大的因素。除了恶意断供的现象除外，高位站岗的买房人，当遇到收入下降难以背动月供时，要么卖房，要么被迫断供。

换句话说，贷款卖房是房贷倒挂情况之下，业主们能做的其中一个选择。现在贷款卖房的业主大致上分成了两类。

一类是手里房子较多的业主，想要卖掉投资性房产，割肉止损。

第二类是只有一套房子，但收入下降，月供难以承受，所以割肉卖房。

这两类业主，基本上承担了当下市场上二手房砸盘者的角色。由此又造成了二手房价的下降。

2

银行并不鼓励业主们贷款卖房。

贷款卖房这件事情在明面上是行不通的。银行的消费贷是严禁流入楼市。

也就是说，如果业主贷款是为了卖房，这一条原因在银行进行消费贷审批时就通不过。

另外，为了帮助房贷倒挂的业主尽快度过困难。针对月供的压力，全国多数银行都推出的有纾困政策。

业主们还不上月供时，可以和银行协商，可以延长贷款还款的期限，可以调降贷款利率，或者一段时间内只还利息。甚至可以和银行协商留出来一到两年的缓冲期。缓冲期内先不还本息。

总之，只要你是因为没有还款能力发生的月供逾期，都可以和银行协商出来解决方案。

当下银行尽量在避免断供。毕竟断供之后，相关的抵押和房产会变成不良资产，影响到银行的不良资产率。虽然银行可以通过法拍来进行变现，但是进入到2025年，法拍的流拍率也在增高。

根据瑞联数科的数据，2025年前三季度全国法拍房挂牌量94.67万套、成交量13.43万套，分别同比增长19.01%和27.18%，法拍房的成交率为14.19%。

换句话说，流拍比例高达85.81%。

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为了尽快将手上的房产尽快变现，今年以来多家银行开始直售房产业务。

银行成立不良资产部门，处理掉房子本身原有的产权问题和债务纠纷，然后化身中介，全力去卖掉手上的房产。

根据阿里资产和京东资产平台的信息，多家银行挂牌的房产数量还不少。大型国有银行还好一些，尤其是城商行和农信系统，持有的直售房产规模体量不小。

兰州银行挂牌直售的房产数量有1779套。

天津银行挂牌直售的房产数量1227套。

吉林银行挂牌出售的房产数量2099套。

中原银行挂牌出售房产出售数量521套。

农业银行挂牌出售房产数量649套。

这是城商行的数据，农信系统的数据就有点夸张了。

如广东农信系统挂牌直售的房产数量有12386套；

辽宁农信系统挂牌直售的房产数量有11369套；

四川农信系统出售的房产数量有24821套。

这些房子，有些是开发商留下的债权，有些是企业的抵押房产债权，还有一部分是个人抵押房产。

银行把这些不良资产过户到自己名下，在京东资产和阿里资产上去出售，但是目前来看，虽然银行的挂价比较低，但是出售的效果并不好。


3


面对房贷倒挂，个人和银行都处于比较被动的境况。在房地产的下行周期里，没有赢家。

如何从现在现在被动的状态里走出去，回到宏观层面上，需要房价尽快实现止跌。

房地产市场仍在摸底期，这点毋庸置疑。

根据中指研究院刚刚公布的10月百城房价数据，10月百城二手房价格为13268元/m²，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大了0.1个百分点。同比去年10月下跌7.60%。

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而且值得注意的是，不论是一线、二线和三四线城市，二手房房价的降幅都比上一个月均有所扩大。

其中一线环比下跌了0.81%，二线环比下跌了0.91%，三四线环比下跌了0.8%。

如果去看全国百城二手房的房价数据，百城二手房房价已经42个月连续下跌，按年计算已经长达3年半的时间。

二手房价的连续下跌，在卖房业主和买房人心中刻下了越等价格越便宜的印象。不过房价筑底也快到接近尾声。

当下的市场情绪对于房地产已经是谷底。这个看央行做的城镇储户调查数据能够感受一二。

根据央行做的城镇储户调查，有23.5%的居民认为房价继续下跌，55.6%的居民认为房价不变，只有9.1%的居民认为房价继续上涨，剩余居民表示看不太懂。

认为房价上涨的居民不到10%，这个被视为房地产的信心悲观时刻。

不过资产市场一直奉行的是这样一条规则。越是悲观到极点，越是接近拐点。

相信随着后续的政策持续发力，以及宏观面的调整，房地产触底的时间不会太远。

浅贝

楼市远远没到能抄底的阶段


所有人都希望楼市软着陆，但当纠错的代价由自己承担时，这就叫硬着陆。

大家好，我是孙少睡，这是我的第408篇楼市时评。

最近的楼市，简直是精神分裂。

一边是二手房房东在割肉踩踏，价格跌得丝滑无比。中指研究院7月份的数据，百城二手住宅均价环比又跌了0.77%，同比跌了7.32%。

另一边，新房市场，尤其是一线核心区，在各种“好房子”政策的加持下，价格居然还在结构性上涨。

很多人看不懂，觉得买新房和买二手房的是不是有什么信息隔离。

其实你只要想明白一个问题，就全懂了：管理层到底想救什么？

今天我们看到的所有操作，本质上都是围绕着一个核心KPI展开的：保住新房的销量，从而形成新的土地需求。

怎么保障新房快消？

第一步是搞一二手倒挂，强行把新房价格压下来，制造出买到就赚的幻觉。但这招现在玩不下去了，因为大家的钱包都缩水了，购买力跟不上。

于是就有了第二步：让新房重新比二手房贵，而且要“贵得有道理”。

这个道理，就叫“好房子”。

从2025年5月1日住建部发布《住宅项目规范》开始，什么三阳台、大公区、高得房率，以前在规范边缘疯狂试探的设计，现在都合情合理地给你。

这对还没买房的人来说，当然是利好。但对于已经买了房的人，无论是手持新房还是二手房，这基本都算是个坏消息。

这就好比你刚买了一台iPhone 16，结果苹果马上宣布iPhone 17性能翻倍，价格还差不多。你手里的这台，瞬间就贬值了。

“好房子”的推出，其实就是一场针对存量房产的计划内淘汰。它会加速产品迭代，让你手里的旧资产迅速贬值。

所以，现在的楼市已经不是简单的新房和二手房两种形态了，它分裂成了四个象限：

豪宅新房依旧是少数人的抢手货；二手豪宅陷入不降价卖不掉、降价了又买不回同等地段新房的两难；郊区新房只能拼命开渠道抢客户；而郊区二手房，眼看着“好房子”要来了，更是只能比赛谁跑得快。

一个最直观的信号就是，外环外的新房，几乎已经全面开通渠道销售了。

这句话，就已经说明了一切。

新房产品是好了，但问题是，大家还是买不起。怎么办？

于是，第二个“创新”就来了：把你自己被锁起来的钱，用一种你以前不能用的方式还给你。

这就是最近在全国超过30个城市被疯狂抄作业的公积金新政：“既提又贷”。

以前你想动用公积金这笔钱，得先自己掏钱付了首付。这就好比保险柜的钥匙锁在保险柜里，你得先想办法打开柜子，才能拿到钥匙。

现在好了，可以先申请把公积金账户里的钱拿出来，直接当首付用。对于那些月供还得起，但就是被首付这第一道坎卡住的人来说，这确实是个实打实的利好。

但最有意思的是，这个政策，到底谁最受益？

当然它本身是非常平等的政策，一视同仁。但在门店、工厂上班的普通人，公积金一个月也就几百块，在一二线城市上百万的首付面前，只能算个吉祥物。

真正能从这个政策里获得巨大便利的，是那些公积金账户余额非常可观的人。什么人会有很高的公积金余额？答案不言自明。

对他们来说，这个政策几乎就等于开放提现了。首付用账户里的钱，月供每个月公积金又能覆盖掉大部分，一套房子就这么到手了。

所以你看，这波操作的本质是什么？

是把沉淀在个人账户里的强制储蓄动员出来，注入到楼市这个巨大的池子里。它解决的是交易环节的流动性问题，但并没有从根本上解决购买力的问题。

说到底，这是把你自己的钱，还给你自己去救市。

到这个时候，还有人问我什么时候可以抄底。看来是真的没被房地产伤害过。

我之前在虹口区租房，那套房子2021年市场价大约1200万，但租金四个人合租，一个月才14000。我帮房东算了笔账，要覆盖这套房子的价值，需要出租71年。当然，房东2000年买的时候只花了几十万，他根本不怕跌。

但对于2016年以后上车的人来说，情况就完全不同了。

所以，别再问什么时候是底了。现在的楼市根本没有底，什么叫抄底？能够涨回来才叫抄底。一个底层逻辑已经改变的东西，你抄的可能不是底，而是半山腰。

我们必须明白，现阶段房价的下跌，是有意控制的。

我之前一直听人说，相关责任方一定要把年跌幅控制在5%以内。为什么是5%？因为这个数字刚好能让那些背着房贷的人在还了一年本金之后，不至于产生干脆破罐子破摔不还了的情绪。还能活。

从统计局的数据看，这个节奏控制得确实很好。京沪深基本都回到了2016年的房价水平，二线城市回到了2017年。这是一个漫长且痛苦的过程。

为什么不能像08年和15年那样V型反弹？

因为居民的负债已经到了极限。2008年我们的居民负债率是17%，2015年是31%，到了2023年，这个数字超过了64%。水池已经满了，再也装不进去了。

更重要的是，我们还戴着一副叫“美元”的无形手铐。只要美元维持高利率，我们就不敢轻易大幅降息，货币政策就被铐住了。

最近似乎有所松动，给了我们一丝喘息之机。但这口气，是用来调理内伤的，不是用来再吹一个更大的泡泡的。

所以，什么时候才是真正的底？

不是某个具体的时间点，而是当一些标志性事件出现的时候。比如房产税真正落地之后，再等个三五年，让市场把恐慌盘和杠杆盘都清洗干净。再比如，当你的亲戚朋友不再催你买房，当整个社会都默认买房子是亏本买卖的时候。

因此，我们现在经历的一切，从“好房子”淘汰旧资产，到用公积金给你“输血”，再到每年5%的精准控盘下跌，都是一场精心设计的、长途跋涉式的硬着陆。

它的目的，就是用时间换空间，把硬着陆的巨大冲击，分解成无数次钝刀子割肉的痛苦，分摊给那些在错误的时间，用错误的价格，买入错误资产的普通人。

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一觉睡醒，万科的天塌了！政府专班介入，万科或面临接管改组


作者 | 罗乾波
      出品 | 波哥看楼市

太炸裂了！

昨晚，在祝九胜被抓的新闻出来不久，经济观察报又爆猛料：

政府专班介入，万科或面临接管改组！

晚上22:18，据经济观察报报道：

“2025年1月16日，经济观察网从多个信源获悉，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组。

同一日，经济观察网获悉，万科总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

祝九胜于2012年加入万科，长期执掌资金管理部门，在万科的资金调度以及事业合伙人持股平台“盈安合伙”中起着举足轻重的作用。

2018年初，祝九胜升任万科总裁、首席执行官。

......

这不是总部在广东地区的房企第一次被地方政府介入管理。

2021年12月，应恒大地产集团有限公司请求，广东省人民政府同意向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。”

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简析：

据波哥看楼市观察，在写这篇文章的当下，祝九胜的新闻已经在各大网络或手机上疯狂刷屏了，令人唏嘘不已。

万科，新年第一个“丑蛋”，一经爆出，把国内各界搞蒙了。

而且，根据各大官媒的新闻，不断有新的官方类声音传出来，这是一个要发生大事的先兆啊。

我们刚才才写了一篇有关祝九胜事件的文章，不到半个小时，经济观察报又爆出了开篇的新信息，颇有点目不暇接的感觉了。

前后两则新闻，前者主要关注祝九胜的事件，后者侧重万科企业，一前一后，接踵而来，真有点一浪更比一浪高的味道。

当下，业内都在纷纷议论这些事情，各类小道消息满天飞。

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在上一篇文章中，波哥刚说了“祝九胜的事情肯定不小和万科要起风了”，话音尚未落，本来都打算睡觉了，又有不少朋友又发来微信，希望我们针对最新的情况，再去分析一二。

好吧，就再来啰嗦一下，以供大家参考。

对此，波哥看楼市主要有两个简单的观点，在此说一下：

◢  其一，万科的问题很严重

从“个人”到“企业”——从祝九胜到万科，不断出现新的状况，说明祝九胜的事情已经不是他个人方面的问题了，俗话说，扯出萝卜带出泥，相关系数越来越高。

毕竟，万科总裁的问题，近日暴露出来，亦非一朝一夕退变而成的，是个人或其他某些因素日日积累和“功不唐捐”的结果，。

千里之堤，溃于蚁穴，而，祝九胜绝对不是一只小蚂蚁，而是雄踞万科10余年的“二把手”，资历深厚、资源众多，是一位“大象”级别的核心高管，说敢说他是一只小蚂蚁？

那么，反过来思考一下，“大象毁堤”之下，其问题的严重性和恐怖性必然会急剧上升，这点应该很好理解，因此，才有了经观报上述的第二弹独家爆料。

同时，这个第二弹的威力更加大，深圳市政府都即将派出工作专班去接管万科了，其中的情况折射出，绝对比祝九胜事件本身更加严重，相比其中涉及到的问题更回家复杂和严重，不然政府也不会如此快速行动起来。

可见，其问题的恶劣性。

以前，深铁集团及相关部门和领导，从2023年10月份开始，就一直在力挺万科，而今，如此丑闻爆发出来，不就是打政府和领导们的脸面吗？

大家，可以细品、仔细品。

◢  其二，万科的模式要思量

为何这样讲？

首先，“工作专班介入，接管或改组”，这样的说法，对一个企业而言，是一个非常严重的事情了，上述经观报也说了，类似的情况，在广东地区，以前只在2021年恒大“享受”了这个“尊贵”的待遇。

这是什么意思？

其言下之意非常清晰了，不言自明；如果你还搞不明白，就请再到幼儿园去回炉再造一下哈：）

经观报说得还比较委婉，字里行间，实际上表达出了一个意思：

万科，或许≈恒大。

对此，就不多讲了，大家自己去思考和推敲吧。

其次，也昭示出，祝九胜的问题，对万科的实际情况来说，可能只是冰山一角，水面下可能还有许多目前不为人知的众多情况，需要慢慢去抽丝剥茧。

在这里，波哥不得不提一句，原来一直以来被王石、郁亮等引以为傲的职业经理人管理制度和模式等，形成了股东、管理层和员工相互持股，且由管理层主导具体经营的方式，过去，王石和郁亮他们，最喜欢在公开场合或新闻中谈论这套模式的先进性，也曾经一度让很多同行艳羡不已。

对此，波哥曾经说过其中的一些弊端，很多朋友没太注意。

你可以简单试想一下，在股东、管理和员工的三级结构中，股东根本不管事、员工势弱五话语权、管理层说了算，你觉得这个方式合适吗？

对管理层而言，端着老板和平台的饭碗，眼界和资源在不断放大，野心等放大，将是必然，这并不是统御术之类的陈词滥调，而是人性的拷问。

你再想一下，缺乏有效的约束、又有足够大的权力等，管理层搞点小动作，应该没什么问题吧，可是，欲壑难填，胃口也会不断增大。

此类案例，在国内外历史上比比皆是，无需多言。

为什么，祝九胜被纪律处分的事，万科要做出低调“疏忽”的公告，不值得思考吗？

为什么，王石郁亮们，总是要去强调三权分立和以管理层为主的所谓先进治理模式？

为什么，万科近年来，总觉得自己没什么太大问题，而甩锅给趋势和环境的变化？

等等

一切的种种，不值得大家去推敲推敲吗？

佛家说，有其果，必有其因，循环往复，屡试不爽。

这并不是所谓的马后炮或简单的因果论，而是众多客观规律下的观察。

好了，此话题暂时先说到这里，讲得太多，会不太好，此略。

写在最后：

据波哥看楼市观察，从祝九胜被帽子叔叔带走，到万科将被政府接管或改组，其中的变化越来越大，因此，不得不让大家有更多更深的思考和推敲。

故而，整体上看，上述两大新闻出来后，已然能够充分说明，万科的天可能要塌了，往昔曾经多次建立的Flag、以及所谓的精英团队的人设、最先进的管理模式等，经此一役，必将引发犹如山崩海啸般的变化。

最后，简单说几句：

没有绝对的因，也没有绝对的果，一切自有定数；

每一个人或企业，都要为自己的过往负责到底；

违背客观、规律和事实等，必将被反噬，时间早晚而已，种种障眼法，最终都是自欺欺人，也必将成为一时的绚烂，而消散于时空中。

qq6553156

突发，抓人了！


原创 金哨兵 成方街哨兵 2025年01月16日 22:04 广东

今晚，突然传出消息：2025年1月15日，万科企业股份有限公司执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

这个消息是《经济观察报》报道的，这是济南日报报业集团旗下商业资讯平台，是有官方背景的媒体，消息应该是比较靠谱的。

对于这条消息，其实很多人并不会感到意外。

最直观的指标就是万科的债券。

最近，万科的债券都跌疯了。

比如，今天万科境内债“21万科02”盘中跌超21%，临时停牌，复牌后继续下跌，今天最终收跌28%，报45.4083元。

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债券的面值是100元，现在跌到只剩下45块钱，简单来说，这意味着，市场认为这个债券违约的概率已经高达55%……

而且，万科的债券，是大量的出现这种情况！

所以说啊，市场其实早就对万科投了“不信任票”……

万科在去年，曾经一度引发过广泛关注，导火索是：烟台百润实名举报万科！

主要的黑点包括：

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当时闹的沸沸扬扬，最后却是不了了之，一直也没有一个说法。

万科方面一直是否认，但广大民众对此，普遍是“宁可信其有”的。

现在看来，今晚抓人的消息，是不是与去年的被举报有关系呢？

目前官方没有一个明确的说法，但恐怕……

而万科自身，其实也存在很多的问题。

截至2024年9月底，万科的有息负债总额达3276.1亿元，其中一年内到期的有息负债为1166.3亿元，而万科账上的货币资金总量约797.5亿元，即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率也仅仅只有68%。

并且，万科账上的现金正在持续的快速减少：2023年年末是969.43亿，2024年三季度末只剩下773.28亿 ，减少了196.15亿。

同时，2024年前三季度，万科经营活动和投资活动产生的现金流量净额合计仅为8亿元。

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目前，楼市的情况大家都看在眼里，房子不好卖，万科也是一样的情况，现金流短期之内看不到改善的迹象。

对于万科来说，还有两条路可以走：要么就是卖资产，要么就是借新还旧（以及债务展期）。

资产，在现在的形势之下，其实并不好卖，而且也卖不出什么价。

所以，万科近期主要就是在借新还旧，毕竟，万科有深圳地铁这个靠山，还能从银行和金融机构借到钱。

就比如，上周，万科就有两笔操作：

一笔是借新：

1月9日，万科控股子公司深圳市泊澜租赁服务有限公司通过上海浦发银行贷款10.8亿元，期限30年，深圳市泊帆住房租赁管理有限公司以其持有的深圳泊澜100%股权为前述贷款提供质押担保。

深圳泊澜主要从事住房租赁及相关服务，截至2024年11月末的资产总额为2053.7万元，负债总额为2050.82万元，当期营收0元，净利润2.52万元。

这基本上就是一家空壳公司，凭什么能借到10.8亿，而且还是30年的超长期限？

那只能是因为背后有人担保……

另一笔是展期：

1月9日，万科与新华资产一笔20.4亿元融资到期日调整至2026年12月31日，万科继续提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。

不过，从今晚的消息来看，可能还有第三条路：追讨！

参考前几年的许某某，卖豪宅、卖私人飞机，把钱往回拿。

如果说，去年的举报为真（或者说部分为真），那往回追讨的空间，是很大的！

浅贝

这届房子的质量，实在太差了！


原创 江月 大碗楼市 2024年08月19日 08:00 浙江

难受。

最近，看到了很多让人难受的图片。

比如，下面这组图。

大面积脱落的外立面；

斑驳龟裂的楼板；

这幢楼，一眼看去，就是有故事的：

它是漂泊多年、饱经风霜的老兵。

如今的它，已经为业主奉献了多年，伤残的躯体急需要一场声势浩大的整拆整建来获取新生。

不过，我若是告诉你真正的故事恰好相反呢？

它只是初出茅庐的新兵蛋子。

甚至，它还没迎来自己的交付日期。

这才是故事的真相。

这，

是一个尚未交付，但问题百出的新建商品房。

而它的业主们，正在经历——

一场无比难受的维权。

如果我再告诉你，这个商品房项目位于杭州呢——

一座以产品力著称的城市。

如果我再告诉你，这个商品房项目均价36000元/㎡，一套房子总价普遍在400万上下呢——

一个地段不错的改善项目。

如果我再告诉你，这个项目被小两千人抢着买，中签率最低仅6.9%呢——

一个热度相当可以的项目。

你会不会觉得很震撼？

但先别急着震撼，咱们再来看一些案例。

比如，小区刚交付，就全方位漏水、渗水的。

墙面、天花板、窗户、电梯、地下室……只要你能想得到的地方，它都非常水。

比如，房屋主体出现问题的。

梁体高低不平，一头高一头低，悬差达6公分。

此外，客厅间距还有倾斜，地面与墙面之间存在3公分的倾斜度。

这可都不是小问题了。

梁不平，力不均。长期以往，房屋会面临变形和坍塌的风险。

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再比如，新房交付后，燃气不可用的。

由于烟管未出墙、防火性不足（末端为锡纸）、废气和吸气未分离等等问题，燃气公司出于安全问题停止了业主开通燃气的服务。

难受的业主们，花了买住宅的钱，住上了不能通燃气的公寓。

举了这么多例子，我想说的是，

新房品质问题绝不是个例。

全国各地的新房，都多多少少面临着品质问题。

再进一步说，

近两年的新房质量问题越来越严重。

据统计，2023年，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约12.4万起，较上年增长5.9%。

其中，房屋及装修质量相关投诉同比增长17%，主要问题为渗漏、开裂，相关投诉量分别同比增长8%、24%；坍塌、隔音相关投诉分别同比增长25%、27%。

2023年中国城市居民居住总体满意度为73.2分，相比2022年下降1.8分。

去问问那些在2020-2022买房的朋友，问问他们的业主群里有没有搞维权。

只要你去问，大概率一问一个准。



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这届房子，真的差。

2020-2022年，是最好的时代，也是最坏的时代。

2020年，商品房销售额同比增加了约1.3万亿元，其中的增量基本由住宅贡献。

2021年，商品房销售额来到了巅峰，其中住宅销售额高达15万亿元。

直到2022年，市场开始下行。

这几年漂亮的销售数据背后，就是一套套品质令人担忧的房子。

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爆炸增长的销售量，意味着市场需求的暴增。

需求暴增又进一步拉动了源源不断的供给。

这就是过去几年房企一直在做的事情——

高周转。

因为根本不用担心房子卖不出去，所以开发商们只需要勇猛地在土拍市场厮杀，通过一次次攻城略地，造出一片又一片房子。

同时，为了遏制房价过快上涨，地方又出台了限价政策。

土拍市场竞争激烈，房子的价格上限早已被锁死，对房企而言，利润空间被一次次压缩。

紧接着，第二个策略来了——

低成本。

高周转与低成本的组合，只能造出品质低下的房子。

当然，在那个时期，购房者们对于房屋的品质也不大关注。

只要房子能挣钱，哪怕是盖个猪圈也有人抢。

于是，

市场上出现了一个个套娃产品。

它们共用着大同小异的设计方案；

它们用着统一的、廉价的采购渠道，其中甚至不乏一些假冒伪劣的产品。

而在一些看不见的地方，甚至会有楼板厚度不足、隔音效果不好、地下室防水偷工减料等等违规操作。

还有些精装房，拿着三五千/方的装修标准，干着成本千把来块的活儿，直接赚麻了。

这就是新房质量差的第一个原因——

市场因素。

2020年、2021年市场最好的两年，有太多太多的新房项目在“高周转、低成本”的生产模式中，被流水线一般地打造出来。

它们的质量自然很难保证。

2022年市场正处于调整阶段，期间买房的朋友，则又恰好搭上了新房品质拉跨的末班车。

其次，再来聊一聊监管的缺位。

这主要体现在两个方面。

一、建设要求本身就低。

以噪音为例，

住宅混凝土楼板，通常来说标准厚度是80-100mm，现在最新是调至了120mm。

而日本在这方面做的比较好，以前日本的楼板标准是150mm，现在已调高至200mm，更能有效隔绝空气传音。

再比如层高，很多住宅的层高仅有2.85m、2.9m。

随着时代的进步，现在有很多地方出台了硬性规定，要求层高在3m以上。

二、相关部门的扯皮。

以前文的燃气问题为例，

根据业主反馈，对于燃气安全问题的处理已经停滞。

业主们就燃气问题向管线科打电话投诉，管线科认为燃气问题归住建质安监管，而向住建质安反映，住建又将皮球踢还给了管线科。

更细思极恐的是，该小区为何燃气管道存在问题，未能满足交付条件，还能够强行交付。

最后，我还想聊一聊这些业主们将来还要面对什么。

在2020-2022年上车的业主们，除了面对糟心的房子，走在越来越难的维权路上外，还要承受市场的另一记重拳。

相信大家都知道“公摊”的新消息。

大体内容就是容积率计算规则更改，开发商又能偷面积了，市场上将会出现一批容积率超过100%的房子。

这就是市场的另一记重拳——

2023年之后的市场，新房产品又开始迭代了。

迭代的方向主要分两个：

一、新房建设新标准。

这里包括但不局限于新房得房率的提高。

还有层高的硬性要求，一定要求在3m以上；

改善型住宅原则上不高于60m，未来的产品会更趋向于小高层。

二、市场的内卷。

由于新房市场惨淡，房子不好卖，开发商主动给产品做加法。

再差的地段，外立面也要上铝板；

同样价格的装修标准，用料全部升级；

户型更有新意，再也不套娃；

会所、恒温泳池、大价钱的园区园林又重现江湖……

如果，你现在回头望去，你会觉得2020-2022年买房的朋友大多有些后悔。

总结起来就是以上三点：

买到了高周转、低成本的房子；

维权之路，心酸又辛苦；

担心被下一代产品吊着打。


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怎么绕过这些坑？

如果你打算今年买房，那么恭喜你，从时间节点上来看，关于房子品质质量的坑你会少踩很多。

毕竟，现在开发商们都在卷品质。

但是，也还需要注意几个点。

一、看品牌。

只有买过房的，才能体会到开发商的重要性。

这不仅是关乎你房子的质量，甚至是后续的物业服务也是紧密相连。

请记住，一定要优选口碑好的开发商。

其次，外来开发商的处女秀需要谨慎。

哪怕它在外的口碑好，但咱们也不能排除其打一枪换一炮可能性。

人家造了一个问题百出的小区，然后就轻飘飘地离去了，而作为业主的你大概会留下一年又一年的心理阴影。

二、看区域。

小区的品质往往都有关联性。

一个品质极佳的商品房项目不一定能拉高周边竞品的品质，但一个品质一般的项目通常会把周边竞品的品质拉低。

也就是说，质量存在问题的商品房往往会成片出现。

举个最简单的例子，

如果某区域的商品房外立面是涂料，那么该区域接下来的新品大概率会是涂料外立面。

只要市场没波动，行情没变化，开发商绝对不会主动卷品质。

你懂得，尽量避开这些地方。

三、看新规。

随着市场的变化，各地的建筑新规都在逐渐优化。

就像前文所说，有的地方已经规定层高要在3m以上，要有架空层等等。

所以，买房之前一定要熟读当地的建筑新规。

如果人家前脚刚出新规，你后脚就买了新规前产品，那大概率就入坑了。

最后，

我想说的是一个房屋持久性的问题。

相信大家都注意到了，我们房子虽然是70年产权，但基本上入住个十来年，问题就逐渐增多。

以现在的流行观点来讲，

房龄超过20年以上的房子多被视为老旧房子。

这就意味着，

不论是出于居住的舒适性，还是投资的保值增值性，我们都需要不断地折腾，以至于不让自己的资产淘汰。

但！

你把视野放大看，事情的真相不完全是如此。

世界上房子寿命最长的是英国，平均达132年；

美国的房子寿命约为74多年；

日本在2007年就提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。

真成了传家宝。

一件大宗投资品本就该如此，与时间成为朋友。

同时，买房投资的终极目标之一就是增加我们的“睡后收入”，这样的收入自然也是越持久越好。

目前，我们的市场已经进入了另一个阶段，告别上一个资产爆炸性增长的红利时代，咱们需要做一个长期主义者且兼备更广阔的视野。

浅贝

聊聊糟糕的房地产数据


原创 卡夫卡不忙了 局外人的视界 2024-06-17 22:07 广西

今天统计局出了房地产数据，下滑得有点厉害，有点超预期。

1-5月份，投资同比下降10.1%，施工面积同比下滑了11.6%，房屋新开工面积下降24.2%，房屋竣工面积下降20.1%，新建商品房销售面积同比下降20.3%，新建商品房销售额下降了27.9%。

想想五月份，一波刺激政策出炉，房地产板块股票大涨，我还特别提醒过大家，现在说行业见底不算错，但这个底是L型的，在下面那条杠杠上停留多久且还有的说呢。

周期行业见底的一个标志是供给下滑到某个极限程度。

大家可以去参考一下2016年那一波侧供给改革，钢铁和煤炭行业去产能，然后产能过剩的钢铁煤炭行业开始涅槃重生，活下来的企业们很是过了几年的好日子。

当然了，房地产比钢铁煤炭这些产业复杂多了，因此处置起来就更复杂。

还记得那句话吗？如今我们国内最主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

所以谁不想住更大一点的房子呢？

如果不是口袋里的收入不匹配，我都想住在皇宫里，找几百个人伺候呢。

就像2015年大家发现煤炭产量37.5亿吨过剩，到2023年，产量攀升到47.1亿吨，也没怎么过剩。

所谓的过剩，其实是相对的，相对于消费能力，生产过剩。

现阶段地产行业最大的问题是如何提升老百姓地产消费能力。

难道你们不买更大的房子是因为压根都不喜欢吗?承认吧，都是因为买不起。

真正钱多到都是数字概念的时候，你还会在意买了房马上贬值这件事吗？

就好像喜欢新款服侍，明知道过季以后肯定会疯狂打折，但只要你钱够多，会在乎那个折扣吗？

我有时候会思考房价的问题，为什么中国房地产价格在过去的十几年里上涨得如此迅速？

当然了，有金融化这个利器在里面。

但真正支撑房价上涨还是人口迁徙，大量的人口从农村向城镇迁徙。

我记得很久以前，底层老百姓的收入那是相当的低，大家可以看看当年描写民工生活收入的影视文学作品，但凡没在那里瞎扯，就该知道从前无论是进厂还是去工地，在人口红利的压迫之下，劳动价值低到什么程度？

但随着中国经济发展，底层老百姓收入都上来了，外卖小哥月入过万也不是什么稀奇事了，这在20年前你敢想吗？

在市场最狂热的时候，一切关于需求，关于美好前景的预期都会被透支了。

经济飞速发展，底层老百姓收入增长。

在核心大城市里，可能普通工薪阶层掏空六个钱包还买不起一套房子，那时因为核心城市定价跟普通城市不一样，人家瞄准的客群是全国人，假如不限购限贷一下，房价还能再上几个台阶，不信大家可以看看北上广深那些豪宅的价格。

一旦放开炒作，老破小的定价体系也会瞄准顶级豪宅，别问我为什么，在充沛的资金刺激下，各种上头的行动都是人性使然。

其实房价的分水岭在2017年。

正是那一年，燕郊的房价开始崩了。

但燕郊房价崩了以后，北京市区的房价还能冲高。

有意思的是，2017年也是人口出生数据的一个拐点。

本来预计放开二胎的婴儿潮并没有如期而至。

燕郊是个代表，很多三四线城市的房价也是从17年开始就再也没恢复。

恩，我们王首富的光环也是从这一年开始褪色的。

2021年开始，国内外贸行情好的不要不要的，然后宁波的房价创了新高，这一年，恒大崩盘。

人口基数，老百姓的收入情况直接决定了房地产宏观需求状况。

别拿个别城市来说事，就好像熊市来临，再怎么熊，大熊来袭一样会有个股屹立不倒，但到拐点的时候，这些强势股大概率会有一个补跌的。

漫长的摩底过程中，供求关系会彼此去找寻一个平衡。

还有人问我，怎么看房地产行业融资下滑这件事，这怎么看呢？各项指标都在下跌，偏偏融资涨了，银行敢那么猛吗？再怎么给白名单，都得有的放矢啊，你不买地，不盖房子，房子卖不动的，就凭白问金融机构要钱，出事了谁负责？

出清是一个非常残酷的过程。

我从2019年就在说，最终地产行业的问题会用时间换空间去解决，靠CPI上涨慢慢解决。

给大家讲个有意思的事吧，我现在定居在一个四线小城市，请了个钟点工过来打扫卫生，这个大姐靠自己当钟点工，丈夫当维修工，买了套140多平的房子，所以我有时候在想，这里的房价真的算高吗？用得着太担心吗？

房价让普通人都能很容易触碰得到，就别说什么生活压力太大了。

很多企业从一线城市搬走，有些即便不全部搬走，也开始分出一些生产，办公部门到二三线城市。

技术发展让远程办公变得非常轻松。

记得十年前我曾苦口婆心的劝很多人卖掉办公楼，都不用有什么未卜先知的能力，只要看到4G通讯技术发展，看到网络视频传输如此轻易便利，看到网络支付成为一种趋势，就该知道从前靠中心城市搞聚集效应输出服务业的那一套模式，差不多到头了。

技术发展永远会改变经济格局。

最近一直在说数字经济，新质生产力，这意味着什么？

所以对整个地产大盘而言，到底要追求几个一二线城市的红火，还是要三四线小城市重新焕发活力呢？

再平衡的过程可能会相对漫长，且诸多煎熬。

但还是那句话，在大势面前，一切逆势的努力都是螳臂当车。

今天看到有V评论地产数据，说是马上会有更猛的政策，更猛的药来。

我觉得，救地产应该是从源头起的。

不平衡，不均衡的发展才是真正的拦路虎啊，所以为什要大力发展数字经济？

浅贝

官方出面，一幢一幢的买楼了！


原创 金哨兵 成方街哨兵 2024-05-15 21:43 广东

今天，地产链逆市普涨，直接的导火索是彭博的消息，关于收购存量住宅的传闻。

然后今晚，杭州方面真的行动起来了：杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

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对于房源基本条件，临安规定：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米。

临安还明确了收购房源的最高限价原则：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。

跟前几天南京的政策相对，杭州这次，收购的意思就非常直白了：直接是以整幢来购买的！

这手笔，是够大的！

而且，单套面积不超70平，这也确实是准备做公租房的样子。



自从430会议之后，哨兵就一直在强调，楼市的下一个重大政策，就是要收购存量住宅，目前正在一步步的兑现。

对于“为什么要收购”的相关问题，哨兵近期已经反复分析过了。

今天，咱们来分析一下，到底要投入多少的资金，才能见效！

对于这个问题，今天也有一些传闻，7万亿、8万亿、10万亿……各种说法都有。

咱们类比一下当年的“货币化棚改”，看一看本轮的“去库存”要投入的资金。

当年的货币化棚改，本质上就是央行通过PSL定向放水，进行棚户区改造，老百姓拿着补贴的钱，去买存量的住房，迅速消化了库存，并将楼市点燃，引发了跟风抢购和涨价潮。

现在的情况，跟当年不可同日而语。

首先，目前库存的房子已经超过了2015年的高点（如下图）。

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更重要的一点变化在于：跟风者没有了！

当年那一轮的“涨价去库存”，直接透支了中国人对于房子的购买力。

现在，即使政府出面，收购存量住宅，也不可能引发跟风。

因为，政府收购的，是卖不出去的房子，是要打折买的。

在目前的买方市场环境下，又是政府作为买方，那价格自然是要压低的，就跟“医药集采”是一样的道理。

对于活不下去的房企来说，亏本也得卖！

具体打几折，应该还得具体情况具体对待，需要博弈。

这样的一番操作下来，根本不可能形成跟风买房潮，因为人性都是“追涨杀跌”的。

更重要的一点在于：只有人口持续净流入的少数核心城市，对于保障房的需求才比较大；对于人口流出的中小城市来说，保障房的需求其实并不大。



收购存量住宅，最主要的原因是为了解决目前的困境，特别是地方政府的困境。

房企手里的房子卖不出去，资金链断裂，拖欠上游供应商的资金，环环相扣，拖累了不知道多少的行业、多少的企业、多少人……

同时，房企的债务违约，甚至破产，将引发一系列的金融风险。

更主要，还是地方政府，也指着中央的资金进来呢。

因为这个事情，是不可能指着地方政府自己筹钱的。

还是得中央给政策，由银行贷款。

那银行的钱从哪里来？

估计还是得从央行那里来！

对于地方政府来说，先收购的、先救的房企，自然是先紧着自己的“亲儿子”们，也就是先把地方国有房企救活了再说。

后面，地方政府卖地，还得指着“亲儿子”出面，来给地方的土地财政续一续命……

总的来说，收购存量住宅，只是一个合适的理由，核心是要救地方政府。

只要中央给了政策、央妈放了水，地方政府的日子就会好很多。

所以，归结起来，还是那五个字：救民先救X……

收购存量住宅不可能让中国楼市再火起来，核心是让地方政府渡过这一道难关！

浅贝

房地产发展新模式，加速了


原创 顾子明 政事堂2019 2024-05-15 22:25 辽宁

“以租兼售，两难自解”。

继一周前，杭州取消限购，今天，杭州临安发布公告，将收购一万平商品住房用作公租房。

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虽然量很小，但政事堂看来，这是个重磅的信号，

这种政府下场卖房转租的试点，始于去年一月，央行为此筹集了一千亿。

由国开行牵头，各国有大行向天津、重庆、济南、郑州、长春、成都、福州提供超长期资金，开启为期一年的摸底试点。

今年以来，去年试点的项目已基本走完流程，八个城市也陆陆续续拿到贷款。

刚结束的430政治局会议，对房地产政策大力度的调整和重新定调，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。

此次临安的动作，意味着国家对第一阶段的”新模式“的试点比较满意，现在进入到第二阶段的扩大名单阶段，估计陆陆续续会有更多的城市加入其中。

如果过程中未发现“副作用”，将标志着十年一轮的“棚改”，将以“以租兼售”的模式在全国铺开。

这里，政事堂进行少许的推演。

根据目前八个城市的试点反馈，目前主流模式是城投平台拿着央行的贴息，购买旗下城投公司的商品房，装修后作为公租房出租。

对于地方政府，相当于借到一笔超低利息的“永续债”，不需还本，利息不高于3%，央行还提供100%的资金支持，利率为1.75%。

而且，不同于专项债的严格审查，这笔近乎“白嫖”的“公租债”，地方政府可以从城投平台理直气壮的“挪用”，自由支配，能够极大的缓解三保压力。

这一套流程走下来，地方政府枯竭的腰包不仅满了，还可以完成中央的公租房指标，消化政府城投系统的房产和土地库存。

甚至在央行廉价资金支持下，部分租金高昂人口密集的一二线甚至能出现资金套利的机会。

因此可以预见，随着今年中央扩大“公租债”的名单，各地都会干劲十足的积极申报和推动，将麾下城投系统的库存迅速转化为公租房，恢复地方的财政收入。

而随着城投系统的库存逐步消化完毕，地方政府在“公租债”的依赖下，未来也势必将收购的范围扩张至与当地政府关系密切的本地开发商，按照国家的要求，“整栋、整单元”的打折购买。

这对于部分濒死的开发商，也算是救命的稻草。

这套机制如果确定在明年年开始全面运营，央行和国开行资金的转向，也意味着房地产的定价逻辑和政府的财政机制将出现巨大的改变。

十年前的棚改，土地财政是由买房人的数量决定的，所以各地政府都要积极的推动城市化，扩充教育医疗交通基建，将村镇人口转移至城市。（决定权更多在掏首付的中老年人）

十年后的“以租兼售”，土地财政更多是由租房人的数量决定的，所以各地要给青年人提供更充分的就业和服务，通过优质的企业将年轻人和外地人留下来。（决定权更多在付租金的中青年人）

随着今年以来此起彼伏的公共服务涨价潮，靠同质化政府补贴吸人的时代过去了，未来各个城市之间的竞争与人口迁移的方向，比的是软硬环境，比是的谁有更多高质量的企业与产业链。

中国城市之间的差距，也将迅速的拉开.....

浅贝

王炸消息，国家要回购房子了？！


原创 樱桃团队 樱桃大房子 2024-05-15 21:43 广东

今天市场爆出来一条王炸消息，说全国各地正在考虑一个重大计划，就是由政府来回购数百万套未售出的存量住房，用来做保障房。帮助开发商去库存。
随后证券时报旗下的券商中国也做了报道。
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这条新闻并非空穴来风，也不是市场乱猜，而是早有征兆，早在今年4月15日财新就爆出过这个思路，由国家出手统一回购商品房做保障房。

今天的消息是说已经在地方征求意见了，信息上又更进了一步。

我觉得落实方案还需要一段时间，比如具体是回购哪种房子，由谁来回购？资金如何解决？

很多细节还有待探讨，但回购商品房是迟早会落地的方案，很大可能就在美国降息开启之后。

关于这个方法去年黄奇帆就讲过，说到了房价可以打七折的时候，政府就可以开始收房了，让保障房在收购后占整个住房市场的20%。

现在全国一二线城市的房价普遍下跌了30%以上，可以说很多一二线城市的房价泡沫都已经挤干了。

回购新房比回购二手房实施起来要更简单，二手房涉及到房子评估价，业主是否认可这个价，而且是需要一套套的去协商，如果是买来的老破旧，以后还要重新整理出租，都涉及一系列麻烦事。

如果是回购新房就简单多了，选择哪些楼盘，什么价打几折，直接跟开发商打包谈就行了。

建保障房本来就在国家的计划之中，现在库存量这么大，可以不用再花钱建了，直接发债来回购新房，既解决了保障房的问题，又解决了去库存的问题，同时也救活了开发商，大家的就业和收入也会提升，整个市场就可以进入一个良性循环。
新房成交量起来后，也会带动二手房成交活跃起来，市场信心一旦反弹，之前那些恐慌性抛盘的业主，可能就不会卖了。
这种国家出场回购商品房做保障房的方案，是真正能解救楼市于水火的。
跟现在市场上的以旧换新有本质区别。
在今年中央430会议后，克而瑞统计过，全国一共有54座城落地了“以旧换新”模式，以此来推动去库存。
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具体大概包括这几种方案：
1、代售模式，上海和深圳目前在推行的，参与方是房企，中介和购房者，买家去买新房，中介帮忙优先卖二手房，这只是单纯签个协议可以延迟新房网签而已，作用并不大。
2、旧房换购模式，在南京郑州推行，参与方，地方政府，开发商，购房者，地方评估二手房价格完成收购，买家再去购买指定新房。
3、地方直接回购存量待售商品房，目前重庆郑州苏州已经落地跟进，今天杭州也发文，在区内收购一批商品房用作公租房。
4、“旧转保”，广东肇庆推出，把二手房转为保障房，但地方不会买断产权，只是一次性支付5-10年租金，而且对房子的要求也很高，无法大范围推广。
但是从市场反应来看，第一种其实没啥用，二手房现在想要卖出去太难了，第四种要求也很高，没办法大范围推广。
仅剩下第二和第三，也是目前以旧换新跟进城市最多的两种方案。
第二种目前已经有19个城市落地，但是这个方案比较复杂，二手房户型朝向价位都不一样，还要一一和业主谈，就很费时间精力。
第三种，由地方来回购，最大的问题是，地方的资金从哪里来？
比如郑州今年预计回购5000套房，这点量是激不起什么水花的。但回购多了，地方又没钱。
今天杭州临平区也发文：在区内收购一批商品房用作公租房，总共1万平米。
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但这点量能让市场回暖吗？显然很难。
所以试点城市的试点规模都不算大。
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想要大规模回购去库存，只能由国家出钱。那如果由国家来出钱，需要多少钱呢？
今天天风证券也发了一份研报，他把新房和空置二手房库存都算上去了，一共是26.3 亿平方米，对应的去化周期约为 25.4 个月。
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如果按照国家要求把住房去化周期压降到 18 个月以内，则需要净压缩 7.4 个月的去化周期，对应需要消化 7.7 亿平方米库存。
大概估算需要约 7 万亿元的资金。
这个资金量太大了，根据天风的测算，今年中央财政赤字安排 3.34 万亿元，地方财政赤字安排 7200 亿元，超长期特别国债 1 万 亿元，地方政府新增专项债 3.9 万亿元，广义的财政赤字规模为 8.96 万亿元。
也就是说，政府收储所需资金相当于政府一年举债规模的 78%。
短期内拿出那么大一笔钱，资金压力还是很大的。
但如果不包括二手房，只回购新房，目前全国新房库存量总共才7.4亿平米，那资金就要小的多。
如果全国上下都行动，要花多少钱呢？
刚好今天高盛也发了一份报告，按照价值计算，截止2023年末，我们的房地产库存总价值为30万亿元人民币。（包含待售库存和其余开发商的生地等）。
其中待售新房库存占比大约45%，大约是13.5万亿，如果只收购重点80个城市的存量郊区新房，成本就会低很多。
这个方法去年黄奇帆也有谈过，他表示等到中国房价大约下跌30%就可以这么操作了，地方下场收房。
目前来看，房价整体跌幅已经超过30%了，再加上收购新房只需要和开发商谈，价格比市场价还要更低，也不需要一次性全款，20%的首付，80%的银行贷款，所以至少需要注入 1 万亿人民币以上的资金才可启动激活市场。
这个是完全有条件办到的，财力充足的城市自己都可以先自行操作，而财政能力不足的地方，可以向国家申请专项债，资金封闭循环，专项用于存量新房的收购，并且后续出租出售所得必须用于偿还专项债。
这些专项债的成本一般都是2%左右不会很高，而这些房源都是地方低价回购的，租售比只要达到2%，能覆盖利息成本这事就能成。
后续把存量新房收储后转为保障房，也能解决保障房的问题，目前我们国家的保障房比例，尤其是一二线的比例还是很低的，如果重新拿地去建设，费用又高。
所以由国家出钱，地方收储转为保障房，算是用最小的成本，解决房地产的重大问题，是目前最好，且唯一的办法了。
关于这一点，樱桃在去年就在会员群和大家提到过。
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过去几轮调控放松，对市场就有刺激作用，但现在时代不同了，现在是市场信心严重不足，光靠解决限购限贷放松调控，已经达不到那个立竿见影的效果了。所以这次必须依靠国家亲自下场回购才能去库存。
一旦新房库存去化了，二手房自然活跃度就起来了。
政策也正在按樱桃的设想走，后续大概率还会继续降准降息，但需要等老美降息的那一天，我们才能占据主动权。
只要利率降到2字头，继续发国债，房地产救活了，中国就可以走出通缩走向复苏，这一天已经不远了。
美国回购股市，日本回购债市，中国回购房子，全球三大泡沫都找到了化解危机的方法。